一个月内，大湾区楼市接连出台多条调控松绑政策：

2019年11月06日，大湾区放开港澳居民购房政策；11月08日，江门放开人才限购；11月11日，深圳取消豪宅税；11月21日，广州社保和个税可以互证；11月29日，佛山对“人才”放开限购；12月02日，深汕特别合作区商品房全面解冻；12月04日，佛山人才购房新政细则出台12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”；12月13日，广州南沙对“人才”放开限购；12月17日，广州花都优化人才购房政策；12月20日，广州黄埔“人才”放开限购。

楼市松绑政策在年底接连出台，很多人心中不禁会问：明年房价会怎样走？2020年会是房地产投资“大年”吗？



01、最希望房地产政策松绑的是谁？

首先我们要了解真相！

最希望房地产政策松绑的是谁？答案是：地方政府。

因为土地出让金的收入已经超过一般地方政府收入的50%，房价上涨，地价上涨；地价上涨，房价上涨，这个死循环总要有人下决心打破，但是打破的人一定不可能是地方政府，而是中央政府。

经济下行压力下，企业的利税也在下滑，规模以上工业企业的利润去年1-10月尚有5.52万亿，今年同期只有5.01万亿，少了将近5000亿，规模以上的企业如此，规模以下的就可想而知。财政收入下降，如果土地转让收入再不落地，一分钱真能憋死英雄汉。

中央的政策是一城一策，因地制宜，但是毕竟房地产有全局的影响，即便一城一策，也不能突破“房住不炒”的底线，在这个前提下，地方可以作的努力无非是扩大不受限人群的基数。比如以引进人才的名义，过去是博士、硕士、学士，现在则可放宽到大专，甚至中专。（华夏时报）

所以，我们看到一个个城市直接或间接出台了楼市松绑政策。这里除开涉及土地财政问题，还有另一层原因，就是要求楼市要稳！房价既不能大涨，也不能大跌，而现在是房价有向下跌的预期。


02、另一个真相

这就涉及到另一个真相！

从2018年开始，除了港澳两地，整个大湾区就陷入了漫漫冬季。

除了深圳因为需求强劲，房价在一个水平线上微幅波动外，其他城市，广州、佛山、东莞、惠州、中山等地成交骤减，购房者从争购房子，180度大转弯到弃房而去。

整个大湾区楼市均陷入了“观望情绪沼泽地”。

深圳今年以来出台的所有政策，其实都是为了解决城市居民住房问题，给刚需年轻人谋福利。

推出“取消豪宅税”政策，意在减少交易税费，二手房交易成本减少，刚需年轻人入市更轻松。但万万没想到会遭到市场报复，不受管控的二手房业主纷纷上调价格，这段时间深圳房价莫名其妙地涨了一波。最后只能依靠市场自我矫正机制，重新把房价稳下来。

而放开商住公寓，也是为了解决年轻人的住房问题。因为公寓购房放开，住房需求自然会分流到公寓，住宅房价上涨动力也就弱了许多。

深圳如果真的想解决城市居民住房问题，就肯定会放开公寓的“政策限制”，例如落户和上学问题等等。让年轻人住在公寓里，可以享受到和住宅同等的社会福利资源。

要知道，现在房价上涨对于深圳来说，弊病要多于利益。因为房价炒高，卖地收入对于深圳财政收入，是九牛一毛。但房价炒高，透支了年轻人的生产力和创造力，这才是最大的不幸。

其次是佛山。

佛山这次放开限购，市场喧嚣一时，是因为在上一轮房价大周期开始，2014年时，正是佛山第一个放开限购。不免想到，是否因为这次放开限购，会继续引发第二次房价大潮。

不过大家想多了。这次佛山放开限购，正是因为库存过大，购买力不足，楼市扛不住调控寒冬。

数据显示，2019年以来，佛山楼市陷入冰点，前10个月新房的交易量进入5年来历史谷底，年内的新房成交量持续6个月下滑。

佛山库存很大，数据显示，上半年佛山库存高达11万套，其中祖庙区域去化达73个月。这在大湾区城市群中绝对属第一阵营。且主要客流源于隔壁的广州。

广州楼市的境遇也好不到哪里去，2019年以来，也是因为库存庞大的问题，房价飘渺。此前传出各区楼盘大促销，打折力度很夸张。以此来看，广佛楼市是“观望情绪”的重灾区，房价支撑力薄弱。

而且在城市发展方面，佛山也很着急。

当年的“广佛同城化”概念，盛极一时。但广州这两年显然改变了主意，全心响应大湾区号召，开始向东南发展南沙片区。“广佛同城化”成了佛山的一厢情愿。再加上经济增长无法再现当年辉煌，房地产的作用就凸显出来了。

佛山接下来房价充其量只能稳住局面。前几天笔者托朋友去了一趟佛山，走访了十几家中介。得出的结论是，门店冷清，中介都认为，佛山的房子不那么好卖了，除非广州的房价涨起来。

和佛山一样，江门和中山均是因为楼市库存太大，房价支撑力不够，才放开限购抢救市场的。这种类型的城市，还有一定的房价回落空间，大家一定要慎入。



最后说一下南沙。

这次广州放开南沙限购，和前段时间“上海放开自由贸易试验区限购”是一个性质，都是为了抢人才，发展地方经济。

南沙这个地方，事关广州未来的城市地位。广州如果想在未来更上一层楼，稳住广州的大哥地位，靠目前的产业格局是无法推动的，只能由南沙为切入口，打造一座名副其实的科技之城，港口之星。

但问题来了，南沙的崛起并不容易。因为和主城区距离太远，没有文化底蕴和人文环境，资源配套也无法有效输送，年轻人不愿意过去。

这跟大名鼎鼎的天津滨海新区一个性质，滨海新区是用重金砸出来的，如今依然渺无人烟，能看上眼的，仅仅是几个地段。于今天津实在无力持续投入，只能转身发展北辰和武清，拥抱北京。

南沙也是如此，它的崛起需要广州高强度、长时间的持续投资，这都是需要时间的。

目前南沙库存巨大，去化周期25个月，大型企业入驻，还会配套员工住宅。所以在这里买房的人要注意，要想得到房地产增值收益，保守持有时间在10年以上。

当然这次南沙放开限购，成交量肯定会明显反弹，成交价格估计也会有所上涨，因为大湾区太多人盯着这个地方了。但要注意，按照现在的行情趋势，南沙上涨幅度有限，不会有太大的波澜。

03、接下来放松限购会成为常态？

接下来，放松限购会成为常态，惠州、肇庆、东莞等地也会相继推出有关放松调控的政策。

但这一切并不会引发房价大涨。

因为房价大涨的前提条件是，放开“限购+信贷”。

房贷施行的是LPR利率体制，变动幅度有限，且限贷政策会稳住不动。因为限贷放开，相当于释放了“杠杆“，变相利好炒房客，这和大基调严重不符。

因为不久前召开的中央经济会议也再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。



不出意外，未来不仅是大湾区楼市，全国楼市都会放松限购，让刚需入场接盘，但同时会用信贷政策，围起高高的栅栏，把楼市和炒房客隔离开来。

04、稳字当头，对房地产市场是最好的

明年是全面小康、实现第一个百年目标、以及“十三五”规划收官之年，增速非常关键。中央经济会议公报称：“实现明年预期目标，要坚持稳字当头。”所以，房地产还是要发挥稳增长作用。

虽然不会再出现房价大涨这样的暴利机会，但是在经济下行期，能稳住房价、地价，已经很考验调控能力了。

如果你对中国的长期有信心，那么“稳地价、稳房价、稳预期”这三稳写进去，相当于给房地产市场喂下了定心丸。

这三稳下来，在一些房价跌得太过分的城市，地方政府的放松调控、指导市场价格等行为也有了中央精神的背书。当然，还是要在“房住不炒”的总基调下。

05、最新！70城房价出炉，44城上涨！

最后，我们来看看最新公布的房价数据，11月全国70城房价出炉了！

12月16日，国家统计局公布全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，70个大中城市中有44城新建商品住宅价格环比上涨，10月为50城。不过从一线城市看，新房销售行情涨跌不同，其中广州依旧环比下跌，但北京上海深圳其他三个一线城市却出现了小幅回升的态势。而在其他城市中，唐山和银川以环比涨幅1.9%领涨全国。

二手房市场的分化行情仍在持续，上演了“冰火两重天”的态势，其中北京二手房连续5个月环比下跌，而深圳则以环比上涨1.4%领涨一线。

新房价格上涨城市数量“六连降”

11月，70个大中城市中新房价格环比上涨城市为44个，比10月减少6个，上涨城市数量连续6个月减少；二手房，上涨城市数量为32个，比上月相比增加1个城市，处于历史低位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这次房价数据和之前预期基本吻合，继续呈现整个市场降温的态势。

诸葛找房数据研究中心分析，新房上涨城市数量持续在减少，主因在于临近年底，房企为了回笼资金加速销售回款，纷纷降价促销，使得新房价格回落且更多城市加入到下跌行列，二手房受新房降价促销等效应影响，部分二手房业主也纷纷降价销售。

“开发商在积极回笼资金，以进一步防范库存的压力，预计这样态势在2019年12月以及2020年第一季度还会延续。”严跃进说。


来源：国家统计局


来源：国家统计局

唐山、银川领跑全国，广州进入跌幅前十

从环比涨幅来看，银川、唐山以1.9%的涨幅领跑，北京紧随其后，涨1.7%。排名前十的城市分别为银川、唐山、北京、锦州、呼和浩特、西宁、兰州、长春、秦皇岛、武汉。其中西宁、呼和浩特、南宁、唐山、长春，也均出现在10月房价涨幅排名前十的名单中。

而11月的21个新房价格环比下降城市中，跌幅最大的则是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。值得注意的是，作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。35个三线城市上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手房方面，统计数据显示，二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出，其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

总结：2020年房产投资，安全第一，稳健第一，短线投资的可以歇一歇！
长线投资的可以选择买！刚需改善的该买买！

本文来源：房地产导刊综合，子木聊房（zimuliaofang）、华夏时报（水皮）、中国经济网、小白淘房等。