导语：4月16日，《保利2020-2021年房地产行业白皮书》（下文称《白皮书》）如约而至。“新”字成为《白皮书》判断行业发展的主基调：宏观新形势、政策新逻辑、市场新规律、房企新征程。

从2017年提出“房地产处于总量峰值时代”，2018年预见“房地产市场窄幅箱体运行的必然规律”，再到2019年总结“总量峰值、结构更美，聚焦最优百城”、2020年指出“人口多极发展，城市走出自有周期”，保利发展历年《白皮书》中的预判都被事实一一验证。而《保利2020-2021年房地产行业白皮书》将再一次预见新时代的来临，为行业发展的下半场竞争总结新方向，指明新赛道。



方向一
“新规则”：由杠杆驱动转向专业驱动

关键词：政策新逻辑、长效机制

2020年是房地产行业标志性的一年，调控政策在这一年形成了新的逻辑：房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。

在这逻辑之下，客户端的“四限”、房企端的“三道红线”、银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，“房住不炒”的总基调得以切实的贯彻执行。


图：房地产长效机制政策框架

通过精细化管控，长效机制将各市场主体纳入监控体系，最终形成对市场、房企、居民的全链条调控。《白皮书》认为，房地产新的游戏规则已经产生。如果说房地产行业的上半场主要由杠杆驱动，那么下半场的关键词将是专业驱动。

首先，随着“三道红线”、“两个集中度”为代表金融政策全面铺开后，近七成上市房企需去杠杆、超过2/3大中型银行需压降房贷占比。未来房企的发展模式将更加精益求精，其增长驱动力由资源、杠杆驱动转变为专业主义驱动。行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。

其次，供地“两集中”加速超级分化，对房企投资和研判的要求前所未有。通过集中“放量供地”稳定地价和市场预期的同时，供地“两集中”有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。未来房企对结构和节奏的精准把握将更为关键。

再次，限价政策延续将使得房企走向成本主义和产品主义的两个极致流派。限价政策将走向常态化、灵活化，成为政府调节市场热度的重要旋钮，左右房企经营策略的走向。房企突围需依靠控成本高周转，或依靠高品质溢价。

方向二
“新规律”:窄幅箱体波动中超级分化

关键词：五大超级分化

回首2020年，全国商品房销售再创历史新高。新冠疫情冲击下， 房地产行业表现出了强韧性，发挥了经济压舱石、稳定器作用。

展望2021年，经济周期向好，整体市场也向好发展，房地产长效机制将继续深入落实，促进房地产市场平稳健康发展。

在房地产长效机制和经济周期共同作用下，《白皮书》分析市场呈现出三大“新规律”：一是周期更短，楼市窄幅箱体运动；二是波动频率更大；三是跨能级跨区域超级分化。

“房住不炒”的主基调下“稳”字当头，房价将继续保持小幅震荡、上下有度的箱体运动，楼市运行曲线更加平滑。这是国家调控政策高频化、常态化作用的结果，符合长效调控的预期。


图：全国新建商品房销售面积同比涨幅。

随着周期变短，一年内楼市波动频率提升，节奏加快。上半年政策微调，市场流动性更充足，带动楼市热度上涨；下半年政策往往偏紧，市场热度逐渐回落。

房地产是城市基本面的投射，人口、经济、产业等基本面才是根本因素。长效机制的出台并未改变大城市的吸引力，反而加速行业资源流向价值更高的城市。《白皮书》指出，齐涨共跌的时代已经过去，本轮周期出现了城市、板块、土地、需求、客群出现五大超级分化。

以本轮房地产市场回升为例，广东、江苏、浙江省等重点城市经济和楼市共振复苏的现象更加明显，上海楼市容量突破至6000亿、杭州、苏州、成都均超4000亿，在结构上表现为“大象跑得比兔子快”。


图：全国重点省份房地产市场容量

2020 年区域市场表现也印证了这一点，经济大省集中的东部、南部成为唯一增速高于全国均值的区域，深圳、广州、东莞、中山、惠州等“湾区概念”城市受追捧。

方向三
“新消费”：十四五市场容量将超过80-90万亿

关键词：消费升级、峰值时代延续

影响房地产行业发展前景的关键因素在于市场需求与消费能力。目前我国城镇需求维稳，改善需求增长，两者共同助力房地产市场保持峰值时代。

纵观世界发展，发达国家城镇化率均高于75%以上。当前我国城镇化率已超过60%，仍存在着巨大的发展空间。随着中国城镇化建设进入发展高阶阶段，呈现乡-城、城-城迁徙并存，东部集聚与中西部回流交织。由人口流动多极化产生多元需求，未来人居刚性需求仍旺盛。

《白皮书》分析，未来 8-10 年，房地产行业依然维持峰值时代。预计十四五期间，新建商品房市场容量能保持 80-90 万亿以上规模。

产能规模的保持取决于市场的消费能力。2019年我国人均GDP突破1万美元。根据世界银行标准，人均 GDP>8000 美元，经济动能切换、居民消费进入全面跃升阶段。“十四五”期间，我国将加速步入消费升级时代，商品房改善需求将持续释放。

根据远景目标，到2035年我国人均GDP将达到中等发达国家水平，中等收入群体翻一番。这将大幅扩大消费市场，为房地产维持大规模容量奠定坚实基础。

方向四
“新赛道”：服务时代来临

关键词：专业主义 不动产生态平台

《白皮书》将中国房地产行业分为“增量时代” “存量时代” “服务时代” “经营时代”等4个发展阶段。根据判断，当前房地产行业正处于增量时代与服务时代并行的时期，这为行业带来了重大变革，也催生了“新赛道”。

其典型的特征包括：第一，增量开发业务走向成熟，制造业特征渐趋明显，不动产场景配套服务崛起，服务价值链边际贡献持续提升；第二，服务业务方兴未艾，仍处于专业化、细分化发展初期，将持续向高附加价值服务链升级、延展；第三，交易服务与物业服务率先启航。

总结一下：服务经济时代的来临，将推动房地产行业逐渐从以住宅为主的开发，转向了多个子市场百花齐放的局面，实现产业分工精细化、细分子市场发达。这也是发达国家行业发展走向成熟的突出特征。

未来房企要转型壮大，就要成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业，成为产业组织的整合服务商。


图：房产交易服务发展趋势

回顾房地产交易服务发展历程，当前行业已进入了平台崛起期（2018 年至今）。借助互联网工具的数字化能力重造生态，打造“科技企业+互联网平台”，全面提升交易效率，实现覆盖新房和二手房联卖，并从交易服务向金融服务、家装等综合服务延伸。

从“地产开发”到构建“不动产生态平台”是一次战略升维，是基于对房地产行业发展逻辑改变的深刻理解，也是企业对“房住不炒”、发展实体经济政策导向的积极回应。

在这个背景下，房地产领域服务企业近年有了许多新现象，诞生了数千亿级市值平台，更多企业正转型构建交易服务闭环谋求上市，出现物业企业“上市潮”。

具备“长坡厚雪”特征，物业服务的轻资产运营、现金流稳定、周期弱等行业属性得到资本青睐。截至 2021 年 3 月，已经 45 个物业企业登陆资本市场。

以保利物业为例，它正探索城镇全域化管理模式，提出“大物业”的“软基建”站位。即发挥城市物业服务的管理专业化和标准精细化的优势，把城市作为“大物业”，融入以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为代表的软基建体系中，成为国家发展和民生福祉的柔性保障。

借力资本，以高新技术赋能，房地产服务企业迎来发展新机遇，成为企业下半场发展的“新征程”。