2021年3月4日，越秀房托基金（00405.HK，简称“越秀房托”）发布2020年业绩。

据悉，2020年度基金收入稳步回升，实现经营收入总额人民币17.59亿元，整体出租率约92.8%，同比增长0.2个百分点；

2020年度，基金连续15年拟分派100%可分派收入，每个基金单位拟分派约0.2293港元，按基金单位于2020年12月31 日的收市价计算，年化分派收益率为6.07%，同比增长0.9个百分点。


越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良（左）与副行政总裁区海晶（右）在业绩发布会上

记者观察到，作为全球首只投资于中国内地物业的标准境外REITs，越秀房托历经2020年新冠疫情难关，仍然展现出极强的抗风险能力和发展韧劲。
而这，主要得益于越秀房托产业招商动能的精准发力和主动管理融资成本、洞察趋势的敏锐眼光。

如何通过主动管理降低融资成本？

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在接受记者采访时表示：“我们关注到国际货币资金的流动性，把握利息周期，早在今年1月底，发行了一笔4亿美元5年期票据，利率仅2.65%，用于置换4月份到期、4.99%利率的美元债。”

“这笔提前支付管理的美元债为越秀房托节省了5500万元，相当于贡献了9%的分派比例。”林德良认为，后疫情时代，全球利率下降，低息周期来了，而利息周期是捕捉是否投资房托基金的好时机。

出租率92.8%! 写字楼灵活招商+产业赋能，实现逆市突围

据了解，目前，越秀房托旗下共持有八项物业，分别是广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、上海越秀大厦、武汉物业（越秀财富中心、星汇维港购物中心）及杭州维多利中心，物业总产权面积约97.3万平方米。2020年，物业组合估值约为人民币345亿元。
对于基金管理人而言，出租率、续租率等，是观察运营成效的重要指标。


广州IFC

从出租率看，2020年越秀房托旗下物业整体期末出租率保持在92.8%高位，其中，写字楼物业出租率91.3%，同比上升1.1%。

在越秀房托所持有物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2020年，越秀房托写字楼表现稳定，广州IFC、财富广场、城建大厦、武汉财富中心的续租租金均较上一手增长5%以上。

对于写字楼的运营策略，越秀房托注重商办业态寻找产业动能的“四个画像”。从研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像” 与“服务画像”。

2020年，越秀房托写字楼业态升级“悦享会”会员平台，重构“人、货、场”，打造城市数字化“楼宇生态圈”，成为“跨越经济周期”的压舱石。广州IFC全年收入9.31亿元，占基金收入53%，下半年收入环比增长31%。

与此同时，管理人加强定向拓展产业客户，有效缓解退租压力并巩固现有客户稳定发展。

2020年全年，广州IFC成功引进建信金科、现代产险、芒果TV等知名企业。

财富广场成功引入南粤银行、广发银行等高净值优质客户，全年新签面积过万平米。

城建大厦成功引入科文斯医药、思百吉、中审亚太会计所等知名企业，提前完成裙楼签证中心约八千平方米续约，稳定大厦出租率。


武汉项目-越秀财富中心

处于疫情中心的武汉财富中心，业绩持续逆势增长。武汉越秀财富中心成功引入华润雪花、泰康人寿2家世界500强企业及10家行业龙头，出租率攀升至87.1%，同比增长12个百分点。

“写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品”，林德良表示：“产业动能的转化是从写字楼的办公动能，传递到消费动能，再传导到商场和酒店的。”
   
分派收益率6.07%！踏准低息节拍、提前管理，持续优化资产价值

除了众多投资者所关注的旗下物业出租率、续租率等问题，越秀房托的分派收益率更是考验资金管理人运营能力、增加投资者信心的重要砝码。

财报显示，2020年度，基金连续15年拟分派100%可分派收入，每个基金单位拟分派约0.2293港元，按基金单位于2020年12月31 日的收市价计算，年化分派收益率为6.07%，同比增长0.9个百分点。

这份稳经营的成绩单，与越秀房托独特的三位一体运作密不可分。

而真正做到“一体化”的商业运营，需要实现资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产改造一体化。

2020年，越秀房托提前管理融资成本见成效，期末融资成本同比减少4,590万元，期末整体融资平均成本率下降至2020年末的3.01%，降幅119个百分点。

“房地产与利率强相关，在利息成本控制上，必须做到研究趋势、提前管理。”林德良表示。

2021年1月，洞察到疫情后美元国债利率下跌的趋势，越秀房托果断进行4亿美元债5年期的再融资，发行利率仅2.65%，用于置换4月份到期、4.99%利率的美元债，获得超额认购超过8倍，成功降低融资成本、优化了债务结构。

“这笔提前支付管理的美元债为越秀房托节省了5500万元，相当于贡献了9%的分派比例。”林德良总喜欢用数据说话。


广州四季酒店

而在酒店公寓的运营与管理上，越秀房托通过控成本、拓客源、优餐饮多措并举，实现了经营恢复提速增效。连续六年获评“福布斯五星”的广州四季酒店，全年平均入住率高于竞争对手约2.4个百分点，继续领跑第一梯队。


广州IFC雅诗阁公寓

怎么控成本？“酒店里的‘六小件’，客人经常是用不完的，我们通过把肥皂变成空心的，或者把客人剩下的肥皂磨成粉，用来兑水擦地。” 林德良举例称。他表示，“我们的目标是要把资产价值做到最大化。

“地产+REITs”双平台互动模式，“三道红线”迎刃而解

事实上，作为国际市场上公认的成熟资产工具，REITs具有鲜明的特点：对投资者来说，它提供了新的投资类别和稳定的回报；对资产持有者来说，可以提前释放存量，投资新的增量，提高了资本的使用效率。

在2020年新冠疫情的冲击下，很多自持运营购物中心、写字楼等的运营商或房企受到了较大影响，尤其是酒店物业租金下滑明显，越秀REITs上市之路可以参考吗？对于那些“三道红线”下融资受阻的房地产企业而言，可否通过REITs突破融资瓶颈？

林德良在回答本刊记者提问时表示，房企除了通过加快住宅销售，更多地回笼预售款，解开“三道红线”困局外，商业地产的变现也是内房股最好的出路。

“这种变现无非是出售资产，或者是REITs上市。”林德良分析道，很多内房股都期待有越秀这样的“地产+REITs”双平台互动模式，但目前国内真正的REITs上市还很难，规管要求、资格认定、企业负责人（RO）牌照标准等很多问题都需要时间来铺排。

而香港要打造的，是信托上市的新平台，2020年12月4日，香港证监会正式发布《房地产投资信托基金守则》修订版，容许房地产信托基金投资物业发展项目时可超过现有的资产总值10%的上限；同时，将房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45%增加至50%。

“这将为越秀房托收购新资产时提高灵活性，扩大债务融资空间。”林德良表示，2021年会重点关注粤港澳大湾区写字楼、商场收购的可能性与发展机会。