南沙，一个曾经远离主城区的滩涂之地，由于其特殊的区位，从自贸区到广州唯一的城市副中心，再到粤港澳全面合作示范区，如今，南沙已经成为大湾区的国家战略中心平台之一。

近年来，国家政策光环不断加码，南沙迎来了翻天覆地的变化，最明显的就是：南沙各片区“旧改”拆迁全覆盖，集中发力、密集快速推进！



对于城市建设者、参与南沙发展的房企而言，南沙已成为他们旧改的新战场。房导君不完全统计，在南沙，目前已云集越秀、时代、保利、方圆、华润、富力、星河、敏捷、中铁建、升龙等房企参与旧改，尤其是今年，旧改按下快速键，屡传佳讯，今年上半年已有6条村的旧改项目进行公开招标，即将进行全面改造，改造范围共388.61万㎡，改造金额共225.06亿元。

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亭角村：
对望灵山岛尖，千亿配套已建成

亭角村位于黄阁镇西南部片区，是南沙往来市区的必经之路，号称“南沙北大门”。其改造范围东至亭角大桥，南至凤亭大道，西至万州大桥，北临大山乸，为全面改造项目。


保利正式成为项目合作企业

今年4月，南沙区黄阁镇亭角村举行村民代表大会，为亭角村更新改造项目选取合作企业，以100%的通过率，选定保利发展控股子公司广州市保惠置业有限公司作为合作企业。

亭角片区位于南沙明珠湾起点，与灵山岛尖隔江相望，拥有的一线滨水岸线和完好山水生态。交通区位优势也十分明显：沿广澳高速、坦尾大桥驱车20公里可达中山市，沿万州大桥、番禺大道南，途径今年通车的南沙大桥，30公里可达东莞虎门。


广州南沙新区亭角地区控规深化及城市设计

公开数据显示，亭角村改造范围面积约为 14.97 公顷。现状建基面积为24408.99㎡，现状建筑面积为60597.55㎡，证载建筑面积为34107.54㎡。其中，村民住宅为571栋，集体物业合计为12栋。


亭角规划效果图（以政府批复为准）

根据规划，未来仍要增加市政及设施服务，如增加学校、幼儿园、体育馆等，这将大大便利周边居民的文化生活。

此外，亭角片区周边已经建成了包括南沙体育馆（投入使用）、南沙青少年宫（竣工）、滨江公园、外国语学校等在内的千亿文化配套。

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大井村：
毗邻地铁4号线，公共配套大量增加

大井村，是黄阁传统四大村之一，位于南沙黄阁大道南，改造范围北至大塘村界，西至庐前山，东至大山乸，南至麒麟新城三期。

今年5月，确定广州方圆乐成房地产有限公司为大井村改造项目的合作企业。项目改造范围 69.84 公顷，改造的合作内容为大井村旧村更新全面改造。项目旧改总成本（不含融资地块土地出让金）约31.22 亿元。


大井村集体商业综合体效果图

根据最新规划，大井村将村庄建设用地的用地性质更改为二类居住用地，新增了22.27万建筑面积。同时公共配套也大量增加，包括两所九年一贯制学校，一所为45班，一所为54班，以及3所幼儿园配套。


大井村集体商业综合体效果图

值得一提的是，大井村离地铁4号线黄阁站仅1公里，周边已有很多在售一二手新盘，包括黄阁汽车城旁的方圆合景·南沙水恋，以及靠近广澳高速的金科·集美御峰、万科海上明月等。

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大塘村：
占据黄阁镇中心位置，配套完善

大塘村位于南沙区黄阁镇，东至骝东涌，南至黄阁涌，西至京珠高速，北至鸡谷山路，紧邻黄阁镇镇政府和黄阁汽车城，周边配套完善。

今年5月，时代中国正式成为大塘村改造合作房企。根据改造基础数据，大塘集体经济组织的在册总人口为3398人，1116户，改造范围总用地面积70.41公顷(含旧村范围37.41公顷，留用地33公顷)。


大塘村位置

其中，涉及更新项目范围内建设筑合计有1527栋，其中村民住宅有1511栋，村集体物业16栋，合计建筑总面积达381160.68㎡。

大塘村未来的发展，在招标之前，大塘村已经公布了其更新改造的规划。根据《黄阁镇大塘村(DG1101、DG1104、DG1105、DG1106、DG1004管理单元)控制性详细规划调整》，大塘村将大量的村庄建设用地调整为二类居住用地。


大塘村控规调整规划示意图

同时新新增54班九年一贯制学校(24班小学、30班初中)1处，将原大塘小学由12班小学优化提升为36班小学，新增4处幼儿园共计48班。

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马前村：
大岗镇第2个旧改，对望佛山和中山

马前村，与佛山、中山市交接，区位条件良好。四至范围：东与潭州社区相邻，南与放马村接壤，北与龙古、维毓村相接，西濒洪奇沥。

今年5月，敏捷集团以同意率95%成为马前村合作企业，马前村改造也是大岗镇的第二个旧改项目。


马前村现状

相关数据显示，马前村村集体经济组织的在册总人口为2751人，改造范围的总用地面积约为18.94公顷。


马前村更新改造项目规划图

根据5月发布的《大岗镇龙马片区计划进行控制性详细规划调整》，龙马片区中的马前村，是该片区第一个进行旧改的村庄。调整后，龙马片区的道路、交通和教育，将得到极大的改善，其中，潭东大道贯通大岗镇西部、7号公路（规划已获批，南顺大桥连接南沙和顺德，教育配套将包含7所幼儿园、1所132班九年制学校、1所36班九年制学校。

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太石村：国内第一个种业小镇

太石村位于广州市南沙区东涌镇太石村，东至骝岗水道，南至沙大道与六福珠宝园交界处 ，西至广珠路与YN26交界，北至沙湾水道 。

相关数据显示，该村集体经济组织的在册总人口为2508人，改造范围的总用地面积为116.96 万平方米，其中建设用地58.59万平方米，一般农田、林地16.67 万平方米。


太石村位置

今年5月，来自河南的瀚宇集团正式操刀南沙区东涌镇太石村旧改项目。根据规划，太石村更新改造项目为东涌镇种业小镇，是国内第一个以种业为产业特征的特色小镇。


东涌镇种业小镇控规

在改造过段中，建筑的高度控制在120米以下，新增规划人口3．45万人，新增6所学校7所幼儿园，增加6条支路，预留立交用地等等。

此外，还计划将在该村增加超200万㎡的居住建面，另外新增13所学校、鱼窝头二中改建、新增3处公交首末站等将较大程度优化当地的居住环境。

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大同村：
“巨无霸”旧改，近番禺广场站

大同村地处东涌镇北部，东至冠胜国际种业科技园，南至大同立交，西至西樵村，北至蕉门水道，距离地铁番禺广场站仅4公里。数据显示，大同村在册总人口约3274人，改造范围的总用地面积约99.5万平，为当之无愧的“巨无霸”项目。


大同村与番禺桥南街隔江相望

今年6月，富力成为南沙区东涌镇大同村更新改造项目的合作企业。大同镇所在的东涌镇距离南沙庆盛自贸区十余公里，在南沙自贸区区块功能定位中，庆盛自贸区将作为国际教育和医疗合作试验区，重点发展教育培训、健康医疗等产业，未来将为东涌镇带来大量的中高端人才。


大同村旧改范围

同时东涌镇自身也有不少规划加持。南沙东涌镇拟打造成为先进制造与现代服务融合发展特色城镇，其规划建设用地面积2964公顷，其中城镇建设用地面积2194公顷，至2025年规划人口达30万！

相信未来，随着广州城市新增土地增速减缓，更具“土地优势”的南沙，今后将有更多房企投入到南沙的旧改版图中，形成多个房企角逐南沙的局势。