导读：
要警惕新一轮楼市调控，所带来的楼市短期波动。中指研究院表示，短期内企业更需关注城市市场变化，判断政策发展趋势，及时作出策略调整。

7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、东莞等房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策。




其中，一线城市深圳出台八项调控措施抑制楼市过热，被认为具有风向意义。深圳调控政策对限购政策、离异购房、普通住房标准等精准细化并及时“打补丁”

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继深圳之后，南京也加码楼市调控。

7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，核心内容有三点：

1、加强土地市场调控。加大土地供应，严格执行“限房价、竞地价”出让模式。

2、支持刚性购房需求。优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

3、完善住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

从南京市调控方向来看，一方面增加住房供应，限制新房价格，另一方面保障刚需，打击借假离婚获得购房资格情况。

南京市出台政策，除了房价上涨之外，南京住房保障和房产局也给出了答案：

“近期，南京市有部分楼盘由于区位、配套、规划、价格、等因素，导致购房人扎堆抢购，不利于市场稳定。”

因此，这次《通知》还特地添加一条——加强热点楼盘销售管理。

继深圳“715”新政之后，南京出台“723”新政，这两者之间有三个类似的地方，打击“假结婚、假落户、假人才”，主要针对不当获取购房资格炒房现象。


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随后是东莞！

东莞7月25日发布“史上最严”调控政策。这是本月出台的第二次调控。

7月2日东莞发布加强商品住房销（预）售的监管：

限价，同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%。

严禁开发商捂盘，取得预售证或现售证书后，要10日内一次性公开全部房源。

商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

东莞12部门今日凌晨联合发文，加码房地产调控！



如果说深圳715新政，让一波购房者在路上没了购房资格，东莞725新政让东莞购房者“一觉醒来，购房资格没了”。

涉及购房者的主要有：

商品房限购调整。非本市户籍首套商品住房，须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；二套须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。限购两套。

商品住房限售调整。商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

异地缴存住房公积金的职工，在东莞购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为本市户籍。

规范房地产金融秩序。防范信贷资金违规流入房地产市，严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房、严厉打击“高评高贷”行为。

东莞作为临深城市，承接深圳购房外溢效果明显。

尤其是深圳715新政出台后，利多东莞的声音起来了，许多失去购房资格的买房人或者投机者，将目光看向了东莞。


图源：乐有家

据乐有家数据，2020年上半年东莞二手商品房成交均价为 19640元/㎡，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

深圳政策出台后，二手房网签断崖式下滑，传出业主连夜降价400万出售的消息，热闹的楼市瞬间熄火。



东莞楼市向深圳学习的调控政策，一夜间给东莞楼市也浇上冷水降温。

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可以肯定的是，接下来还会有热门城市，加码调控。

24日，中央召开房地产工作座谈会，核心思想是——确保房地产市场平稳健康发展。

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，这10座城市相关负责人参会。

会议总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

这10座城市的选取，非常耐人寻味。

北京、上海和长沙，房地产市场稳定；深圳、宁波、南京、杭州则是这一轮房价过热，出台调控政策的城市。

广州、成都、沈阳值得关注。

广州近期部分板块房价涨幅超20%，稍微有过热现象，估计要敲打敲打。成都热点楼盘出现万人抢房现象，参考杭州的做法，估计离调控不远了。

沈阳则是个例外。新房价格上涨，二手房挂牌量激增，沈阳楼市发展不均衡。估计是作为东北代表去会上学习的，或许会出现微调。

这次会议主持、国务院副总理韩正表示：

房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

这说明当前楼市，限购、限售、限价、限贷，堵上炒房漏洞，向刚需购房倾斜的调控政策，是得到了中央肯定的，并且会根据各地不同的情况，采取差异化调控措施。

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7.24房地产座谈会释放了哪些信号？中指研究院解读如下：

信号1

本次座谈会充分肯定了近年来房地产调控政策取得的积极效果，面对当前的积极成效，巩固政策效果，继续保障房地产市场的平稳健康发展依然处在非常重要的地位。“牢牢坚持”进一步强调和表明了中央保持房地产调控的定力和态度，二季度我国GDP增速转正，上半年房地产开发投资额增速同比转增1.9%，经济稳步恢复，给房地产市场调控释放了一定的空间，本次会议重提“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

信号2

二季度以来，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，均给房地产市场带来一定不稳定预期，中央“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制”，今年以来首次强调“要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施”，措辞明显趋严，且强调“因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施”，7月以来深圳、杭州、宁波、东莞等城市已收紧房地产调控，保障刚需群体，补漏洞抑制投资投机行为，促进市场回归理性，各城市中，根据中指研究院百城价格指数，深圳6月二手房价格同比上涨14.55%，居百城前列，杭州、东莞半年新房价格累计涨幅居前，宁波6月新房价格环比居百城之首，未来或有更多预期不稳定城市跟进（25日东莞政策升级），调控政策也将更有针对性。

图：2020年7月部分城市房地产收紧政策


数据来源：政府网站，中指研究院综合整理

信号3

自4月底央行深圳支行严查房抵经营贷违规流入房地产市场以来，房地产金融监管更趋严格，本次会议进一步强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”下半年在资金的严格监管下，全国范围内房地产相关的贷款额度、批贷速度、贷款利率等方面或将受到影响，个人消费贷、信用贷等的使用范围或有更进一步的规范，另外，在此情况下，房地产利率下调的预期明显减弱。

信号4

会议强调“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”，未来增值税、个人所得税等的免征年限或将成为部分城市调控的重要一环。深圳出台的政策中将增值税免征年限由2年延长至5年，对市场的影响程度较大。

信号5

强调“因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造”，一方面，当前城镇老旧小区改造的体量在明显加大，未来将成为加快城镇化建设的重要助推器；另一方面，今年是“新三年”棚改的收官之年，部分城市棚改仍有一定体量，短期或对当地市场仍有一定支持。

信号6

本次会议邀请北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城相关人员参会，10城中深圳、南京、杭州、宁波已出台相关政策，其他城市出台调控政策的可能性仍需结合当前房地产市场的热度来判定，北京、长沙市场较为稳定，长沙参会或以分享经验为主（7月上旬深圳住建局到长沙调研“取经”）。

表：10城2020年6月新房价格和二手房价格变化、上半年住宅用地成交情况


注：杭州为溢价率超25%的地块占比。
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主

整体来看，本次会议对房地产调控的措辞更加严厉，但我们认为，当前我国经济整体虽有好转，下半年依然存继续好转预期，但经济内部结构性的一些风险仍存，经济压力依然较大，房地产市场的稳定对经济恢复的作用至关重要，调控政策的收紧会更多的聚焦在房价、地价上涨预期较强的城市，因此，短期内企业更需关注城市市场变化，判断政策发展趋势，及时作出策略调整。

本文来源：楼市相对论、樱桃大房子 、中指研究院