导读：根据《中国住房发展报告》预判，2022年在“房住不炒”定位下，坚定信心支持“住”。预计2022年商品住房价格增长率在-3%到3%范围内，商品住房投资增速将在2%到5%之间。

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刚刚过去的2021年楼市表现如何？

中原地产研究中心数据显示，2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。

专家分析称，2021年房地产整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。

2021楼市调控次数创新高

中原地产研究中心统计数据显示，随着信贷政策的稳定，2021年各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。据不完全统计，去年12月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等在内的近25个城市都拿出了“真金白银”，以期提振房地产市场。

在这些政策的影响下，去年12月房地产调控次数高达65次，是最近几个月以来的政策次数高点。

整体来看，2021年高达651次同比上涨幅度高达33%(2020年累计调控489次)，同时刷新历史纪录，平均每月调控次数高达54次。

专家：释放多重信号

2021年房地产调控超过650次，创历史新高，释放什么信号？

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬指出——信号一：2021年11月-12月以来，房地产政策整体出现转向，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。去年12月，各地房地产政策宽松明显，超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。

信号二：政策底部出现，信贷回归正常。中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

信号三：目前看，信贷积压城市明显缓解，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。

信号四：2021年房地产调控政策上半年收紧为主，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控政策。2021年全年，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。

信号五：2022年中国房地产调控将坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

广州楼市年末“翘尾”

据中指院1月4日公布的最新数据，2021年全国百城新建住宅价格累计上涨2.44%，创近六年新低，涨幅较上年收窄1.02个百分点。

“价格总体还是有所上扬，只是涨幅创出新低。分时间段来看，去年上半年成交量和价格都是向上的，但下半年以来市场活跃度可以说是骤降，整体价格回落态势相当明显。不过，不同城市之间下半年的表现差异较大：一线和二线热点城市成交面积同比仍有所增长，三线代表城市同比降幅最大。”中指院指数事业部研究副总监陈文静表示。

中指院数据显示，2021年百城新建住宅价格累计下跌的城市有15个，较2020年增加2个；2021年12月百城新建住宅价格环比下跌城市数量，增加至58个。二手房市场方面，2021年二手住宅价格累计下跌的城市有37个，较2020年增加3个。

成交量方面，重点城市2021年全年销售规模同比小幅增长，交易量“前高后低”。2021年1-12月，全国50城商品住宅月均成交约3324万平方米，同比增长4.6%，但下半年成交面积同比下降超20%。

陈文静表示，至2021年底，这种走低态势更加明显：去年12月50城商品住宅成交面积在3254万平方米左右，同比降幅两成以上，绝对规模处于近五年同期最低水平。而元旦假期市场延续了2021年末的低温态势，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降42%。

值得注意的是，广州楼市在2021年末出现“翘尾”行情。

克而瑞的最新数据显示，广州11月和12月的一手住宅成交套数分别为9071套和10678套，环比分别上涨36%和18%，结束了自2021年3月以来的多月连跌。

整体来看，广州2021年的成交量超出预期。据克而瑞数据，2021年广州一手住宅网签成交达105974套，仅次于2016年的127215套，居历史第二。这主要得益于上半年的楼市火爆，成交量超过6万套，甚至高于2016年同期。

但在2021年下半年，全国楼市跌入冰点，广州亦不例外，销量持续下跌，直至10月。多名业内人士告诉财新记者，信贷政策放松，是年底楼市出现“翘尾”行情的主要原因。“房贷利率下调，放款速度加快，部分原本房贷不接的银行也重新接单。”大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源告诉财新记者，这提升了市场信心。

2022房价预测：整体有望维稳

2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。央行金融市场司司长邹澜表示，“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

易居研究院分析称，2021年下半年以来，楼市地市进入下降通道，预计2022年商品房销售市场继续低迷，虽然货币政策将会有一定的放松，但房企经营困难仍难以有效缓解，销售端的压力传导至投资端，房企拿地信心难恢复，“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，预计土地成交面积将会继续下降，但跌幅会有所收窄；土地成交均价涨幅回落；溢价率保持历史低位，地市将会继续降温。

信贷方面，张大伟认为，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。

房价方面，易居企业集团CEO丁祖昱预计，2022 年全国整体房价或将在一季度止跌企稳，这主要是基于新房市场降温已有半年之久，随着中央信贷政策略有松动维稳市场，整体行业信心正在逐步恢复，加之部分地方政府出台“限跌令”，房企因资金流问题大幅打折的高潮期已过，2022年房价整体有望维稳，下半年或将保持小幅回升行情。

具体而言，一线城市房价将维持现有高位，主要是基于居民充裕购买力支撑；二线城市整体房价持稳，局部城市房价或有补涨。三四线城市下行压力依旧巨大。二手房市场整体房价“坚挺”程度不如一手房，尤其是多地出台二手房指导价，也将影响市场预期，进而影响二手房价格。

房价增长率在-3%到3%范围

根据《中国住房发展报告》预判，2022年在“房住不炒”定位下，坚定信心支持“住”。预计2022年商品住房价格增长率在-3%到3%范围内，商品住房投资增速将在2%到5%之间。

第一，总体上，变中趋稳，风险可控。根据课题组的房价及投资预测模型，结合影响因素未来可能的变化综合判断：在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年的总体表现是变中趋稳。

2022年商品住房价格增长率将在-3%到3%范围内，商品住房销售面积增长将在-1%到-5%范围内，商品住房投资增速预计将在2%到5%范围内。

中心城市和区域住房市场有快速回暖甚至局部过热的可能，非中心城市和区域有持续降温的可能。

住房市场虽存在一些不确定性，但整体降温失速的概率较小。整体风险可控，局部风险有所释放。

第二，时间上，先降后升，变中趋稳。2021年四季度到2022年全年，全国总体的住房市场仍然存在季节性的波动，但与许多年份的“春暖、夏热、秋凉、冬冷”会有所不同，表现出“初冬、严冬、冬末、初春”。

从环比数据看，2021年四季度将企稳，2022年一、二、三季度将逐步加快回升，四季度将有新变化。

从同比数据看，2021年四季度继续降温，2022年一季度降幅最大，预计2022年二、三季度降幅逐步减小，2022年四季度主要指标转正。

第三，空间上，从较多降温，到局部升温。2021年四季度到2022年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂和多样性。

从各线城市看，人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市将保持较强韧性，预期在2022年二三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓、住房存量多的三四线及以下城市可能面临持续的下行。

人口持续流入、收入持续增长的都市圈城市群的城市，尤其是粤港澳、长三角可能将保持较强韧性，预期在2022年二三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓的非都市圈、非城市群的城市可能面临持续的下行。

第四，风险上，整体风险在下降，局部风险将释放。2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势。包括居民住房杠杆率、企业负债率、银行信贷集中度以及住房市场的价格和数量泡沫将有所下降，总体风险仍然可控。

2022年个别地区、个别主体的存量风险会有所释放。个别房地产企业陷入运营困境，风险向金融机构、上下游企业、居住部门会有一些传导，导致个别企业信用违约、项目停工、无法交房，也有导致个别市场主体预期过度调整，一些中小城市的住房市场将面临持续降温风险。

我们预判的依据是，短期市场主要决定于政策调整与预期变化。短期住房市场决定于一定外部环境的政策及调整与预期及变化，政策与预期有四种组合，2022年是政策边际宽松和市场信心恢复的组合。总体上2022年，外部环境总体平稳，宏观政策也重点确保平稳，各级政府部门将针对2021年的住房市场波动及其趋势，对政策做出边际宽松的调整，市场主体有望增加市场信心和趋于理性决策，2022年的楼市变中趋稳，大概率不会出现硬着陆。但是2022年外部环境变化、政策调整力度、市场信心恢复程度等不确定性，可能影响住房市场的平稳。

外部环境总体稳定，但是不排除一些扰动稳定的因素存在。2022年住房市场的外部环境总体应比较稳定。尤其国内环境将保持着和谐稳定，疫情持续得到有效防控，经济增长虽然有下行压力但走势趋稳，聚焦稳的宏观政策将走向适度宽松，这都为住房市场创造了较为稳定的外部环境。

2022年住房市场外部环境也存在一些不稳定因素。受境外疫情影响而疫情防控还会频繁收放，投资和消费增速不高，出口需求增速放缓，影响产业发展以及居民创业、就业和收入增长，又进一步影响消费需求和投资需求。尤其国际环境方面，2022年疫情走向仍不明朗，国际环境变化不可控性，疫情以来美国等采取的宽松宏观政策也将有限退出，这些都在一定程度上为2022年住房市场塑造了紧缩和不稳定的外部环境。

据预判，市场周期处在短周期的下行阶段，长周期的平台期有可能提前到来。

观察1998年以来的房价走势可以发现：中国房地产存在三类短周期，多由房地产市场调控和表现相互作用决定，其背后是政策与市场主体重复博弈的结果。观察长期住房发展走势及其决定因素发现2022年可能越过拐点进入平台期。

房地产三个周期和一个长期趋势叠加决定，2022年的住房市场：季度周期由冷变暖，年度周期从暖变冷，长周期由暖变平。这决定未来一年住房市场不会大起大落。（倪鹏飞：中国社会科学院城市与竞争力研究中心；丁如曦：西南财经大学经济学院；徐海东：中国社会科学院财经战略研究院；黄徐亮：中国社会科学院大学。本文根据《中国住房发展报告》的总报告修改成文；来源：财经杂志）

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本文来源：中新经纬、财经杂志、财新网