刚刚，融创再次出售资产！下半年累计回笼资金超190亿……
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作者:房导君
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发布时间: 2021-12-08
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孙宏斌继续出售手中的金融资产——所持有的贝壳找房（NYSE:BEKE）股票。12月8日，融创中国发布公告称，公司在2021年10月29日(纽约时间)至2021年12月7日(纽约时间)期间累计出售约2671.3万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约8014万股贝壳A类普通股，总代价约为5.3亿美元（约33.74亿元人民币）。至此，融创中国在2021年6月1日(纽约时间)至2021年12月7日(纽约时间)期间累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，总回笼资金约为10.84亿美元(约69亿元人民币)。融创中国表示，预计出售事项将在2021年度录得税前亏损约56.3亿元。据悉，贝壳是融创战投项目中首个美股IPO项目，早在2017年，融创就大手笔领投了链家C轮投资，以26亿元获得6.25%的股权。在贝壳找房（原链家）上市后，融创持股比例有所稀释，但持股比例仍超过4%。2020年8月，贝壳找房赴美上市，发行价为每股20美元，发行当日收涨87.2%，报37.44美元，总市值超422亿美元。上市不到三个月，贝壳股价一路走高，最高触及79.4美元，市值一度超900亿美元。彼时贝壳的高市值也带动了融创收入的增长。融创中国2020年度业绩报告显示，由于融创持有的贝壳股票浮盈，其金融资产公允价值收益净额由2019年的7.8亿元增至96.56亿元。由此也带动了融创的其他收入及收益由2019年度的141.9亿元增加56.0亿元至2020年度的197.9亿元。由于投资较早，融创出售贝壳股票依旧获利。根据公告，自投资贝壳起至出售事项完成后，融创出售股票实现税前溢利约人民币17.6亿元。据财联社记者估算，融创累计出售的4535.2万股贝壳股份，占贝壳总股本的3.81%。而融创持有贝壳总股本比例超过4%，目前，融创仍持有逾300万股贝壳股票。有业内专家表示，根据融创近期对资金的需求，不排除未来一段时间清仓贝壳的可能性。下半年以来，融创已通过多渠道进行融资，以保证现金流安全。据不完全统计，通过出售资产，融创目前已累计回血超192亿元。首先，融创中国在2021年6月1日(纽约时间)至2021年12月7日(纽约时间)期间累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，总回笼资金约为10.84亿美元(约69亿元人民币)。融创中国表示，预计出售事项将在2021年度录得税前亏损约56.3亿元。也就是说，融创并未在最高点减持套现贝壳，而是在贝壳股价低位时离场。关于出售原因，融创中国曾公告表示，“出售事项乃按计划收回财务投资，支持本集团聚焦主业发展，并进一步优化集团的资产结构”。随后，今年11月初，滨江以16.73亿收购融创项目公司股权，以获得杭州两宗地块权益。11月8日，融创再通过左手倒右手，将商管公司出售予融创服务，代价为18亿元，在交割日后5个工作日内，融创服务需要向卖方一次性支付全部收购款。11月14日，融创中国(01918.HK)在港交所发布公告称，11月13日，已跟Morgan Stanley(作为配售代理及联席账簿管理人)及Citigroup(作为联席账簿管理人)签订融创中国、融创服务配售协议。预计配售融创中国现有股份，以及认购新股以及配售现有融创服务股份，合计所得款项总额约为9.52亿美元（约60.44亿人民币）。与此同时，融创控股股东、董事会主席孙宏斌以无息借款形式，将自有资金4.5亿美元（约28.57亿人民币）提供给融创集团使用。也就是说，今年11月份以来，融创中国曾通过出售贝壳股权、出售项目公司及商管板块股权以及配售新股等措施回流资金超192.74亿元。值得探讨的是，曾一度大涨的贝壳，眼下为何一而再被融创抛售？这里面除开融创自身的原因，相信也与贝壳本身有关系。回想2020年8月赴美上市之际，贝壳发行当日收涨87.2%，总市值跃上422亿美元。早已入股的融创中国迅速收到回报，至2020年底，其持有的金融资产公允价值收益净额增至96.56亿元。而这项指标在2019年还只有7.8亿元。在进入资本市场的第二年，贝壳开始表现出后劲不足的趋势。2021年第三季度，贝壳实现成交额8307亿元，同比下降20.9%；录得营收181亿元，同比下降11.9%；净亏损则为17.66亿元。上述业绩降速同步反映到了资本市场上。相较于今年1月的高点，目前贝壳股价下跌近三分之二。截至12月7日收盘，贝壳报收19.92美元/股，总市值缩水至237.23亿美元。贝壳的增势疲软也影响到了股东融创中国的投资收益。今年两次出售的贝壳股票在融创中国的预估中呈亏损状态，其预计将在2021年度分别录得约56.3亿元、27.2亿元税前亏损。值得一提的是，近日央行全面降准0.5%或将让房地产行业迎来一丝边际放松。央行表示，本轮降准预计将释放长期资金1.2万亿元，光大证券认为，这将促使资本市场对房地产板块的悲观预期进一步缓解。全面降准的资金释放，边际上对“杠杆稳健型”民企地产更为利好。随即在12月7日，地产股迎来一波普涨。但市场分析普遍认为，本轮降准主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，虽会带来整体社会资金面的变化，进而有利于稳定房地产市场，但整体监管逻辑仍不会改变，因此未来一段时间内，融创中国等一众房企仍难改变紧信用的状态。先来看看流动负债，如上图，企业预警通统计的数据显示，2021年中期，融创中国的流动负债合计7549.6亿元，比2020年末的6839.2亿元增长了约710.4亿元，杠杆地产看到，主要是各种应付款项的增加。请注意，房企表外负债的操作里，表内应付款类科目内的债务性资金就是常用模式之一。具体操作就是通过向关联方借款的方式来用经营性负债代替金融负债，从而降低其有息负债规模。此前瑞银的研究报告称，按融创中国2014至2020年现金流往绩估算，料融创中国表外债务约2000亿元。如数据不准确，请融创中国海涵。同期，恒大的流动负债，2021中期约为1.57万亿元，2020末期约为1.51万亿元。非流动负债方面，融创中国的总额为2421.6亿元，比2020年底的2466.6亿元减少了大概45亿。总负债来看，融创中国比2020年末增加了600多亿。压力还是不小。从纵向可以看到，从2016年到2020年，融创中国的总负债增速较快，从一开始的2577.7亿元增加到2020年末的9305.7亿元，翻了大概3.6倍，其中流动负债增速更快，从2016年的1685.9亿元增加到2020年末的6839.2亿元，翻了大概4倍出头。这期间同步的是融创中国成倍增长的销售额。公开数据显示，2016年,融创中国销售金额1553.1亿元(其中,合同销售金额为人民币1506.3亿元,预订销售金额为人民币46.8亿元)。2020年，融创中国的销售总额5752.6亿元 同比增长3.42%。现金流方面，今年上半年，融创中国的经营活动产生的现金流量净额同比下滑较大，约为117.19亿元，2020年中期这一数据为224.39亿元，要知道2020年上半年，因为受黑天鹅的影响，已经是诸多房企的“至暗时刻”。没想到2021上半年更惨。
更早之前，融创中国的经营活动现金流净额都要比这两个数据高出很多，比如2019年中期的430.77亿、2018年中期的373.79亿……2021年中期，融创中国的现金及现金等价物为1010.99亿元。偿债能力如何？从企业预警通的统计里，2021年中期，融创中国的资产负债率较去年末有所下降，但EBIT保障倍数、EBITDA保障倍数、有息债务/EBITDA均变动比较严重。这几项都是反映企业债务水平、偿债能力等方面的指标。基于此，评级机构也都有所行动。11月10日，惠誉将融创中国的发行人评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BB”。杰富瑞发表报告称，将融创中国2021财年的销售预测下调至6200亿元人民币，并将其2022年至2023财年的毛利率下调约1个百分点。加上配售因素后，将融创中国2021年至2023财年的盈利预测降低3%至11%，目标价相应由37.16港元降至29.35港元。而融创最新公布的销售数据显示，2021年11月，融创中国实现合同销售金额约367.4亿元，同比下滑47%；2021年前11个月，融创集团累计实现合同销售金额约5495.4亿元，同比增长6%。本文由房地产导刊综合自，澎湃新闻、财联社、地产人言、杠杆地产、腾讯财经等
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