老黄埔核心片旧改项目再下一城。

继珠江村旧改5月28日举行动工仪式之后，一路之隔的港湾村旧改也按下了快进键。

港湾一村二村旧城改造项目正式列入黄埔区2020年城市更新年度计划（第一批）。

近日，港湾一村二村旧城改造项目控规调整正式公布，公开征询意见和建议。根据控规调整，旧改后的港湾一村二村地块将由三块商业金融业用地、四块二类居住用地、一块公共服务设施用地、一块交通设施用地组成。



大沙地商圈核心，地段超好

港湾一村二村旧城改造项目位于黄埔老城区，东起港湾路，南抵中山大道东，西至规划城市干道，北至港湾西三街小区，紧邻地铁5号线大沙地站，拥有成熟的商圈，地段非常好。

其实港湾一村二村旧城改造计划早就在2019年已经启动。去年7月1日，黄埔街道办牵头，广州开发区人才工作集团具体实施，开始对港湾一村、二村居民开展改造意愿表决工作，表决时间将于2019年8月31日截止。

据了解，港湾一村、二村原是上世纪八九十年代的广州港职工生活区、宿舍区，社区老旧、基础设施薄弱，居住环境较差，低层长期忍受雨天水浸问题，车位严重不足。

此外，小区居住环境较差，地块内部道路设施、环卫设施等市政公用设施建设标准低，难以满足居民日益增长的物质文化需求，且居民改造愿望强烈。

根据去年的宣传资料显示，目前，该片区的月平均租金为25元/㎡。通过改造，月平均租金将达到50元/㎡。如果按一间房屋60平方米计算，每间房屋月租金将达到3000元左右。



除了租金上涨之外，房屋价值也将得到提升。目前，该片区的房屋价格在2.7~3万元/㎡。改造后，房屋市场价将达到4~4.5万元/㎡。

港湾一村二村拆除重建工作将分几步走，首先拆除不影响居民居住的地块，如文化宫与广州港工厂，待这两栋新楼建好后，安排部分居民入住，再对相应空楼进行拆除，如此滚动。

关于房产是否可以转卖这个问题，据了解是可以的，届时将会有评估价，居民可根据给出的评估价选择是否售卖，也可以待重建后转手卖给他人。

大沙地旧改连片，未来可期

大沙地始建于明万历年间，改革开放以后一直是老黄埔片的核心地区，区域内商业繁荣、楼盘密集、人口众多，是广州东部人气较高的商圈之一。到大沙地淘便宜货、寻觅小吃，已成为不少师奶、吃货的爱好。

不过，大沙地作为发展几十年的老港区，目前在港口、城市之间面临的交通、土地资源、生态环保等方面的问题日渐凸显，片区转型升级极为迫切。连片旧改，成为解决大沙地土地问题的关键的一招。


大沙地蝶变前夜的丰乐路隧道  邓志伸/摄

近两年，随着广州第二CBD、广州数字与人工智能试验区等重大规划的出台，处于核心位置的大沙地片区，按下了旧改快进键。

截至目前，片区内已有珠江村、横沙村、新溪村、九沙村、港湾一二村等列入黄埔区旧改范围，并陆续启动。

这五个旧改项目的实施，将沿中山大道-黄埔东路两侧，在地铁鱼珠站与大沙东站之间，形成连片开发，为老港区焕发新活力释放大片发展空间。

根据规划，大沙地一带将打造多个超高地标建筑，以及华润万象城等高端商业综合体，成为老黄埔的颜值担当，以及整个黄埔的高能级发展带。





黄埔临港CBD地标规划公布，容积率比530米东塔还高

日前，位于黄埔区临港CBD的文冲渡头地块（AP0517规划管理单元）控制性详细规划修改获批并对外公示。

根据公告，文冲渡头地块位于广州第二中央商务区核心区，西至乌涌，南至海员路，用地面积9.46公顷。

该地块规划调整后，其中一处医疗卫生用地（C5）调整为商务兼容商业用地（B2/B1），用地面积62806平方米，容积率高达20.7，建筑面积不低于130万平方米，建筑密度不低于55%，绿地率不大于20%。

同时将部分体育用地及公园绿地，调整为商务兼容商业用地，用地面积7802平方米，容积率6.0，建筑面积不低于4.68万平方米，建筑密度不低于55%，绿地率不大于20%。


文冲渡头地块规划

此次规划调整最大的亮点，是调整后的AP051733地块，超高容积率20.7。

这是什么概念？

我们来看看广州目前第一高建筑物——广州东塔（广州周大福金融中心）。

广州东塔高达530米，用地面积26494.184平方米，规划建筑面积为地面以上35万平方米，地下商业建筑1.8万平方米，地块容积率13.0。



530米高的广州东塔，容积率仅13.0；而高440米的广州西塔，容积率也才14.0。

文冲渡头地块最高容积率达20.7，整整高出广州东塔7.7个点的容积率。

当然，高容积率与建筑高度，不一定呈正比例关系。比如比东塔低将近一百米的西塔，容积率反而高1个点。

但文冲渡头地块如此高的容积率，它的高度极有可能不会低于广州东塔。也就是说，文冲渡头地块将出现至少500+的超高层建筑地标。





根据此前官方公告，文冲渡头地块调规是推动广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）产业转型升级、落实第二中央商务区地标塔楼及邻近商业商务地块的举措。

该片区规划定位为核心城市地标，带动片区发展国际总部与产业金融中心功能，建设广州经济新增长极。

据广州第二中央商务区（黄埔区部分）城市设计国际竞赛优胜方案——由广州市城市规划勘测设计研究院、艾奕康有限公司（AECOM）联合体设计的“花城、水湾、绿岛”公园城市主题方案显示，在黄埔乌涌口规划打造黄埔临港地标双子塔。




网传乌涌口双子塔效果图

地块将由宝能集团开发？

文冲渡头地块的规划用途已明朗，将会由哪个开发商来开发呢？

4月18日，宝能集团签约落户黄埔临港经济区的宝能国际新贸易创新中心，是个很大的“瓜”。



据媒体报道，宝能国际新贸易创新中心项目，拟建设国际顶级商业中心，包括一栋超高层标志性建筑，涵盖超甲级写字楼、超五星级酒店及高端商务会议中心等。

宝能黄埔“四中心一基金”布局

宝能深耕黄埔多年，在当地拥有丰富的政商资源。

据报道，宝能集团将在知识城南部布局以汽车制造为主的宝能国际智能制造创新中心，在知识城北部布局以研发和创新为主的宝能国际科技创新中心；

在科学城建设宝能粤港澳大湾区总部的基础上，打造国际医院为代表的宝能国际医疗中心；

在临港经济区布局以国际顶级商业中心为主的宝能国际新贸易创新中心；

同时搭建首期规模达100亿元的生物安全产业发展基金，助力我区打造首个国家生物安全治理试验区。

据悉，宝能新能源汽车制造基地正在加紧建设中。该生产基地占地 1500 亩，目前总装车间基础施工已完成，正在对主体钢结构和屋面钢结构进行全面施工，预计总装车间（一期）今年年底封顶。此外，宝能集团目前还在集中发力科学城、黄埔港的总部基地。