土地市场持续高温。  

进入6月，多家市场机构陆续发布了5月的房地产数据。其中5月土地市场保持平稳，中指研究院的数据显示，5月单月拿地前100房企拿地总额3862亿元，同比小幅增长3.1%。  

同时，优质地块争夺激烈，深圳、广州、北京等城市5月持续出现高价地。据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月25日，全国范围内单宗地块超过20亿元的土地已经有44宗。  

其中，大湾区土地市场近期更是异常火热。数据显示，今年5月，大湾区9城经营性用地成交61宗，成交总建达688.25万㎡，共计吸金740.33亿元，同比大涨139.2%，环比上涨34.32%，成交总价创下年内新高。

5月土地市场热度持续，
300城卖地收入5258亿！

从全国来看，据中指研究院发布《中国300城市土地市场交易情报(2020.5)》，今年5月，全国出让金排名前二十城市成交总额为3148亿元，同比上涨16%。出让金破百亿元城市占据榜单八成。

一线城市北上广深均有上榜，四城揽金总额占榜单总额的31%；二线重点城市共入围榜单十二席，其中杭州收金近345亿元领跑；三四线城市仅4城市上榜，佛山、常州收金过百亿元。



2020年1-5月，全国300城市土地出让金总额为18668亿元，同比增加约4%。本月，出让金总额为5258亿元，同比上涨3%，一二线城市收金总额同比均增，其中一线城市收金同比增加189%。

一二线城市仍是房企拿地重点

据中指研究院发布的《2020年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》中，2020年1-5月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交7400亿元，较去年增长42.5%；规划建筑面积TOP10城市成交13903万平方米，同比增长25.1%。其中，杭州以1210亿元的成交总价位于榜单首位，北京和上海分别以1131亿元和1047亿元的成交总额占据榜单第二、三位。



房企高杠杆拿地扩张，比拼销售回款速度

在去杠杆的背景下，融资渠道趋紧，拿地的关键在于项目回款，内生现金流成为房企扩张的关键。

“银行开发贷占拿地金额的7成左右。”某TOP20房企融资部负责人对中国证券报记者表示，“银行开发贷是以房企此前拿到的土地作为抵押物进行融资。银行对土地的评估方法基本一样，能否拿到贷款主要看房企自身的杠杆。”

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点。

负债率一般不能超过80%，否则开发贷会受限制

据上述负责人介绍，房企的银行授信额度通常较大，但授信额度并不意味着可以融到资金。具体到每笔融资，都需要经过银行的总行审批，且银行都有内部放款参考指引，不能超过银行规定的负债率底线才能拿到相应的放贷额度。“负债率一般不能超过80%这一红线，否则开发贷会受到限制。”

亿翰智库数据显示，大悦城、金科、阳光城、佳兆业等15家房企2019年年报数据的净负债率超过100%。


来源：亿翰智库（2019年上市房企净负债率）

中国证券报记者了解到，除杠杆率需达标外，房企负面舆情、战略转型、管理层重大变动等都会影响银行的放贷额度，并会影响到贷款利率。

“如果房企各项指标不太理想，融资利率会上浮较多。”某头部房企负责人对中国证券报记者表示，“头部房企融资较为顺畅，主要在于上述负面因素相对更少。”

除了银行开发贷款，信托、ABS、非标融资、定金及预收款、销售回款、股权质押与引入战投、境外融资、向大股东借款等，都是房企融资拿地的手段。其中，信托融资仅次于银行开发贷。随着监管趋严，信托融资比例出现一定程度下滑。

监管机构对信托公司开展房地产业务提出了严格要求，重点关注直接或变相为房地产企业缴纳土地出让价款提供融资的问题。“政策发布后，房企通过信托融资流程更为复杂，用于拿地更谨慎。”某头部房企融资负责人对中国证券报记者表示。

多位房地产企业人士指出，“2020年以来，房企发行公司债券比较顺畅。对于高杠杆企业而言，抓销售回款，降价促销拿回现金流，比拿地扩张更为迫切。”

地王涌现
大湾区土拍热度升级！

据房地产导刊监测，大湾区土地市场近期异常火热，深圳、广州、惠州、佛山等城市，不断涌现高价土地。

1、深圳诞生新单价“地王”

5月15日，拍卖位于深圳前海的一宗采用“双限双竞”的宅地。由于前海宅地稀缺加之超过100亿元的总价，这宗土地一经挂牌就备受关注。现场参与竞拍的共有16家房企。



最终，该地块被龙光地产115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下，溢价率为45%。而约87409元/平方米的可售楼面价，也使得该地块成为深圳单价新“地王”。

据《每日经济新闻》记者获得的两位开发商人士的测算，该宗地块的成交可售楼面价约为87409元/平方米，溢价率为45%。

无论是总价或者楼面价，这宗土地都是实实在在的“地王”。该宗地块打破了2016年由泰禾创造的7.9万元/平方米的楼面价“地王”纪录，成为新晋的单价“地王”。

2、广州卖地吸引超30家房企争夺

5月18日，广州一口气出让12宗地，共揽金240亿。据悉，此次土拍吸引了超30家房企参与，其中，白云江夏村地块，被龙光地产以总价29.76亿元拿下，折合楼面价达4.3万元/㎡！这个楼面价位列白云区第二高，全市第四高！（详见：240亿！30家房企厮杀！广州土拍火了！）

2、佛山地价破1.8万元/平

6月1日，阳光城以总价37.54亿元拿下佛山顺德区陈村镇一宗宅地，折合楼面价约1.37万元/㎡（扣除配建），溢价率高达100.3%。该地块与佛山新城隔江相望，距离广佛线新城东站（潭州水道对岸）约1.5公里，总占地面积99823.83㎡，最高计容建面275659.71㎡。



4月27日，佛山南海三山新城17.8万㎡香港城地块入市出让，最终佛山市万科置业有限公司+深圳地铁置业集团有限公司竞得该地块，总成交价51.8亿元。据了解，该地块位于三山新城核心位置，与广州南站相距约5公里。规划文件显示，地块规划面积为17.8万㎡，容积率≤2.7。

4月22日，佛山南海里1宗商住用地成功出让，最终，经49轮竞价，新希望以23.65亿元竞得该地块，溢价率47.82%，折合楼面价破1.8万元/㎡（扣除配建），该成交楼面价位列佛山第二高！

3、惠州新地王诞生

昨日（6月3日），华润置地以总价约27.19亿拿下惠州市惠城区鹿江沥南岸LJL38-11-01地块，折合楼面价7735元/㎡。据了解，该楼面价创下了惠州楼面价历史新高，“新地王”诞生。



同日，佳兆业以总价约19.65亿拿下惠州市惠城区马安中心区JD 17-01-01地块，折合楼面价约5717元/㎡。

今天，中海以底价约130910万元拿下惠州小金口汤村片区TC05-01-01地块，折合楼面价约5614元/㎡。

大湾区吸金740亿，创年内新高

据克而瑞数据统计，今年5月大湾区9城经营性用地成交（含纯宅地、商住地、商办地、综合用地，下同）61宗，成交总建达688.25万㎡，共计吸金740.33亿元，同比大涨139.2%，环比上涨34.32%，成交总价创下年内新高。



从涉宅地块（含纯宅地及商住地）出让的宗数来看，5月大湾区共挂牌出让45宗宅地，揽金637.85亿元，同比上涨136.9%；商办则挂牌出让16宗，累计揽金100.7亿，同比上涨25.6%。



飙升的溢价率，更能体现土地市场的热度。

据克而瑞数据统计，今年5月大湾区9城出让的61宗经营性用地，平均楼面价达10757元/㎡，整体溢价率达15.87%，足见房企拿地热情之高。



本文来源：21世纪经济报道、中国证券报、中指土地情报、克而瑞广佛区域等，房地产导刊综合编辑。