“大鱼吃小鱼”时代，留给卓越调整脚步的时间不多！

近日，扎根深圳24年的卓越集团，将原有的深圳地产和深圳置业两家公司合并，宣布在深圳成立分公司，并由卓越集团执行总裁沙骥兼任深圳公司董事长，卜炜为深圳公司总经理。

据悉，卓越集团这两家地产和置业公司前者主要开发住宅产品，后者专注商业物业。而深圳地产公司是明星经理人徐春于2013年加入卓越后带头筹建的。人事任命上，徐春已于今年4月辞去地产公司总经理一职，而原深圳地产公司高管也几乎悉数退出。

此外，除了成立深圳公司外，卓越集团还成立了粤西公司、佛山公司，至此，包括东莞公司在内，卓越集团在粤港澳大湾区实现四大分公司鼎立局势。同时，集团“商住并举”的开发模式不变。



01
公司合并，疑似变相裁员

据财联社报道，虽然是两家公司进行合并，但卓越内部人士称，实际上是裁撤了整个深圳地产公司。合并后深圳地产公司原有惠州项目（含在售项目）全部打包划归至东莞公司，目前项目数据表已迁移完成。

人事任命上，原深圳地产公司高管几乎悉数退出，卓越集团执行总裁沙骥兼任新的深圳公司董事长，原深圳置业总经理卜炜任深圳公司总经理，主导实际日常工作。卓越集团原营销中心负责人调至深圳公司，分管运营和营销。

深圳地产公司是明星经理人徐春于2013年加入卓越后带头筹建的。

据了解，徐春已于今年4月辞去地产公司总经理一职，入职新力地产任集团副总裁、深莞惠区域公司董事长。徐春原部下深圳地产公司市场营销中心负责人陈京洲也在近期离职，加入恒裕集团。

沙骥在徐春离职之后短暂主持了深圳地产公司的日常管理工作。一名卓越内部员工告诉财联社记者，“沙骥就是主持后续的分拆事宜。”


深圳卓越世纪中心 | 来源：网络

此次架构调整被多位内部员工理解为“变相裁员”。“合并将导致原来地产公司的许多人被迫离职。”另一名卓越员工对记者说。

“深圳地产公司最主要的项目是惠州卓越东部蔚蓝海岸，深圳本地的基本都是更新项目，周期长、开发慢。惠州项目近百亿的货值划给东莞公司，相当于啥都干不了了。”

上述卓越内部员工说，“地产公司的人本来就比置业的多，置业公司的编制也很紧，地产公司项目上的还好，平台员工很难留下来。”

2018年初，卓越集团董事局主席李华在新年致辞中表示，“高土储、高周转、强融资，三年千亿目标已触手可及”。这意味着至2020年底，卓越计划实现销售额过千亿。

02
合并深圳公司系主动迎变
另成立粤西、佛山公司

据悉，除了成立深圳公司外，卓越集团还成立了粤西公司、佛山公司，至此，包括东莞公司在内，卓越集团在粤港澳大湾区实现四大分公司鼎立局势，将进一步支撑深耕粤港澳大湾区发展，焕新深圳的愿景和决心。

对此，卓越集团表示，这是在今年的大环境趋势、行业变化、市场需求等多方面因素影响下，该集团做出的主动应变选择，“这次调整，不仅对分公司增加了更高配置的团队，还提供了更优质的资源，产品迭代升级也将成为卓越面向未来的发力点。全面整合有助于卓越重新认识深圳区域，并在面对客户、赢战市场方面，发挥出1＋1＞2的效果，从而更好地推进深耕粤港澳大湾区发展、‘焕新深圳’等目标。”

卓越集团称，成立分公司也体现了卓越集团的不变与坚持。据悉，卓越集团的“1+1+X”发展战略不变，其中两个“1”分别指粤港澳大湾区和长三角经济圈，“X”指其他的核心一二线及高增长城市。对于卓越来说，大湾区市场是发展的大本营，成立深圳公司带来的优势资源整合，将有利于卓越在“粤港澳大湾区”的进一步深耕。

除此之外，卓越集团“商住并举”的开发模式不变，商办和住宅业务仍是发展的重点依托，在此基础上，也有利于城市更新业务随着团队合并而更加高效协同。

卓越集团表示，这样主动做出适应市场变化的调整，有助于企业继续在财务、投资、经营方面朝着稳健发展，“只有主动应变，不断优化企业与团队，提高效率，才能适应新形势，走得更远。”

03
高管频繁变动 千亿目标难上加难？

值得关注的是，明星经理人徐春离职之前，同样是万科出身的卓越集团原执行总裁王卫锋于2019年3月离职，加盟力高集团，王卫锋与徐春在卓越的履职时间均为七年左右。

徐春离职之后，卓越集团副总裁余下三位，分别是主管投资工作的陈林、负责融资和财务工作的王斗以及分管上海公司、南京公司，兼任上海公司总经理的李宏耕，李宏耕入职卓越尚不足一年。

随着时间进入到2020年，卓越的千亿目标被业界越来越多提及。

时间回溯两年前，在2018年的新年致辞中，董事会主席李华为卓越提出了千亿目标，在他看来，通向千亿的道路已逐渐清晰，三年千亿目标已触手可及。


图源：网络

彼时，李华正意气风发。在2017年卓越集团开始全国化扩张的步伐，新获取项目共39个，新增货值达到1361亿元。

而随后的2018年，卓越集团依然没有让人失望，在全年拿下了1205.9亿元的新增货值，连续两年拿地货值均接近当年TOP20房企的门槛。

得益于积极的扩储，在近2年实现了超过60%的年均增速，在2019年，卓越实现全口径销售额949.5亿元，较千亿目标似已仅剩临门一脚。

然而，卓越集团在2019年土储扩张的降速却为千亿目标增加了悬念，在2019年卓越新增货值大幅下降至566.9亿元，较同样剑指千亿的中骏、禹洲均存在一定差距。


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在业内人士看来，这一方面关乎于卓越集团人事的变动，不稳定的管理层往往对执行力形成掣肘，另一方面也与卓越集团偿债压力有关。伴随着近年来房企降杠杆的诉求愈发强烈，卓越集团在2019年较大的偿债压力，可能是其放缓投资脚步的一大原因。

可以看到，卓越集团降杠杆确有着较为迫切的需求。仅从发债主体卓越商管来看，在2016年-2018年期间，有息负债规模由342.79亿元升至537.18亿元，同时，净负债率亦连续三年保持120%以上。

或正因如此，在2019年，“负债率零增长”，“不会用负债去推动土地规模的扩张”成为卓越管理层屡屡提及的优先目标。而通过投资的放缓，在2019年卓越商管的各项指标已有所改善，截至2019年中期，公司有息负债下降15%至447.96亿元。

不过，2019年中期111.07%的净负债率，也依然意味着卓越集团仍有进一步降杠杆的需求，在此背景下，卓越集团似乎也在弱化2020年的千亿目标。

受疫情等因素影响，据克而瑞统计，卓越集团2020年一季度的全口径销售额仅139.1亿元。

逆水行舟，不进则退。当市场集中度不断提升，“大鱼吃小鱼”、“快鱼吃慢鱼”成为行业常态，无论是财务安全、还是人事稳定，留给卓越调整脚步的时间或已越来越紧迫。