导读

2017年6月29日，广东国投旗下广信资产包公开拍卖，挂牌价446.77亿元，吸引了万科、中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等一众实力雄厚的发展商争夺，激烈程度不亚于广州历史上的任何一次土拍。

最终，在这场10亿一跳的拍卖中，手持11号牌的万科杀出重围，以551亿元抱得美人归，创造了广州土地拍卖的“史诗级交易”。

如今，即将三年过去，万科这个551亿资产包到底回收了多少？目前有多少土地成功转化？合作方找到了吗？带着这些问题，我们今天就来一探究竟！

551亿广信资产包尚未解决，万科入股不良资管公司。

据天眼查4月28日披露信息显示，深圳国资委联手龙头房企万科等共同设立了深圳资产管理有限公司（简称：深圳资管）。

其中，万科出资10亿元为其第二大股东，持股比例为24.1%。由于股东涉及深圳市国资委及罗湖区财政局等地方国资背景，这家新公司被视为深圳市第二家地方资产管理公司。



值得关注的是，如果深圳资管AMC牌照获批，万科无疑是首家地产商持股AMC，AMC与房企在困境地产项目上合作的想象空间打开。

那么，市场的疑问来了，万科551亿元鲸吞的广信资产包回收了多少？



出资10亿入股资管公司

工商注册信息显示，深圳资管的注册资本为41.5亿元，法人代表为姚飞，经营范围涉及收购、受托经营金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等业务。

具体到股权结构层面，其中，深圳市投资控股有限公司（简称：深圳投控）持股深圳资管50.6%，为其第一大股东；万科企业股份有限公司持股24.1%紧随其后；深圳市罗湖引导基金投资有限公司（简称：罗湖基金）和中国国新资产管理有限公司分别持股22.89%与2.41%，系公司的第三、第四大股东。其中，深圳投控和罗湖基金分别由深圳市国资委及罗湖区财政局控制，隶属深圳市政府。

值得一提的是，深圳资管是深圳市第二家地方AMC（资产管理公司）。早在2017年8月，招商局曾联合平安集团等发起成立深圳市首家地方资产管理公司深圳市招商平安资产管理有限责任公司，主营不良资产收购和处置业务。

不过，二者之间不同的是，深圳资管的业务范围包括P2P等互联网机构不良资产，而深圳市招商平安资产管理有限责任公司等的业务范围并未明确这一点。

有评论认为，万科或意在通过参与国企“混改”，加速轻资产转型。尤其是，2020年是行业的收并购大年，万科此举可以将一些具有国资背景的资产包收归旗下，拓宽公司业务范围及扩张路径。不良资产处置业务也可以让万科的轻资产转型进入新的航道。


来源：网络

在知名地产分析师严跃进看来，“受到新冠肺炎疫情的影响，不少房企现金流吃紧，公司内部不良资产持续增加，收并购的机会随之增加，通过参与国企混改在收并购领域持续发力，有利于万科多元化业务的发展”。

不良资产改革领域也是企业未来需要发力的一个方面，万科虽然在城市更新和传统住宅领域表现不错，但在不良资产领域却表现较弱。并且，从资金状况来看，万科也有能力参与到这些新业务中来，严跃进称。

公开资料显示，深圳资管的董事长、总经理姚飞也与深圳投控有关。姚飞历任中油资产管理有限公司副总经理，党委委员，兼任昆仑信托副总裁、海通昆仑股权投资管理（上海）有限公司董事长、黑龙江龙煤矿业集团监事等职务，现任深圳投控副总经理。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，万科目前的实际控制人是深圳市国资委，很显然这个新发起事项的实际控制人还是深圳市国资委，万科只是小股东。

柏文喜认为，这个领域并非万科的主业，也不是万科主动提出来并联合大股东深圳地铁来做的，而是被动配合实际控制人的要求来出资，在很大程度上是实际控制人要做这件事，要求万科出资配合的“被拉壮丁”的角色。

“至于万科对资本市场和媒体的说辞，只是个冠冕堂皇的解释而已。如果万科自己要做这个事情的话，未必要和深圳投控来合作并由其作大股东，它完全可以与纯粹的财务出资人合作以掌握主导权，并作为新业务培育来并表增厚利润”，柏文喜称。

广信资产包去化存难


图源：网络

事实上，万科管理层也曾多次对外透露参与国企“混改”的意愿。

早在万科2017年中期业绩会上，万科集团董事长郁亮就曾表示，公司目前在做两个潜力业务，第一个是“轨道+”业务，轨道业务不仅和深圳地铁合作，也和比亚迪合作，云轨业务；第二个是“混改”业务，万科也在做“混改”，未来大家看到我们“混改”的话，不要觉得奇怪。

言语之下，当年7月，万科便击败了保利、华润、碧桂园等行业对手，以551亿元的高价将广州广信不良资产包收入囊中。此后，万科也曾在北京、杭州等多个城市，积极参与重大涉房类不良资产的收购和盘活。

随后在2018年1月，浙江省属大型国企杭钢集团将旗下部分房地产项目股权在浙江产权交易所挂牌出售。当年3月，万科底价17.82亿元将杭钢集团8个项目资产包收归旗下。

不过，这些不良资产包的后续推进并不顺利。以广州广信不良资产包为例，在拿下该资产包后，万科主动披露的信息屈指可数。

广信资产包什么来头


图片来源：南方联合产权交易中心

广信资产包的核心资产是广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区。

这些分布在广州中心城区7大未开发的地块,可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。


图片来源：中国房地产报

1998年，广信房产以2.808亿元的总价，竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地，楼面地价仅为218元/平方米，创下广州市土地出让“招拍挂”的先河。这一地块中，未开发用地就有2/3左右！

要知道，2016年保利拿下的广钢中轴地块，剔除配建面积楼面地价已经达到4.16万元/平方米。这也就意味着，在破产的20年里，花地湾地块地价几乎涨了200倍。

在广州楼市的版图上，曾经一度辉煌的广信房产无疑是无法被忽略的。其成立于20世纪80年代，隶属于广东国投旗下，是广州最早开发房地产的开发商之一。

赫赫有名的63层（广东国际大厦）、以花命名的春兰花园、红棉苑、广信牡丹阁、五羊新城的广信豪景大厦等“八景”……均为广信房产所开发。在二十世纪九十年代中期，不少市民甚至以拥有一套广信开发的物业而引以为傲。



然而，由于亚洲金融危机爆发，广信地产的母公司广东国投出现外债支付危机，最终破产。而这也让广信地产从此没落，光是破产清算程序就耗费十多年没有定论，造成旗下土地多数开发停滞，闲置至今。

起底万科盘活路径

2017年6月万科鲸吞广信资产包

根据万科的测算，这个资产包里的可开发土地占地面积近80万平方米，规划建筑面积211万平方米，折合货值约2000亿元。而2019年，万科在广州总销售额仅为155亿元。


图片来源：中指数据

不过，虽然这些历史规划的土地没有自持要求，属于十分稀缺的战略资源。但风险与收益并存，目前资产包中还存在一些不透明、难以核算的债务债权以及当年土地融资合同的隐患。

竞拍完成后，广州万科新闻发言人杨大正曾表示，广信资产包的后续问题还有很多，位于花地湾的地块年代也比较久远，公司将在省市政府的指导下，依托自身专业能力，依法依规解决资产包中的历史遗留难题。

杨大正说，“现在还处于梳理、尽调阶段，下一步有什么规划待梳理后进一步发布。”“资产包中有很多不同的资产，需要跟政府沟通如何开发。至于会否邀请合作伙伴、邀请哪种类型的合作伙伴目前还是“商业机密”。“万科非常看好广州的未来发展前景，对其中心城区的持续优化提升有足够信心。”

2019年1月完成资产交割

2019年1月9日晚，万科发布关于广信房产资产包完成交割的公告。万科在公告中表示：广州万溪已经累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款人民币201亿元。关于该资产包的后续开发，万科正在与多个意向方协商合作开发事宜。


图片来源：万科公告

公告还透露，“由于部分土地资产存在较为复杂的历史遗留问题，不排除未来出现土地规划条件变更等影响经营的因素。广州万科将积极与相关主体就涉及的历史遗留问题进行沟通，最大程度减少不利影响。”万科计划引入合作方共同开发本次交易标的旗下房地产项目。目前多个意向合作方已分别出具“联合投资承诺函”，具体合作事宜尚在协商中。

2019年5月越秀荣华南地块规划修正公示


图片来源：广州市规划和自然资源局

2019年5月，广州市规划和自然资源局挂出广信越秀区荣华南地块控制性详细规划修正论证报告，其中明确提到为解决回迁安置等历史遗留问题，地块将新增一块3345㎡的居住用地。地块位于中山三路以南、东濠涌高架东侧的荣华南地块，容积率高达6.03。

而越秀荣华南地块则属于当时广国投旗下“广东省信托房产开发公司”参与的旧城改造项目，或将是万科收购广信资产包后，首个上市的商品房项目。

2019年7月广信花地湾项目围蔽开拆

7月，荔湾区2019年重点项目集中签约动工仪式在大坦沙举行。其中也包含了广信花地湾项目（玉兰苑地块）。


图片来源：荔湾区人民政府

此后有媒体至玉兰苑地块踩盘，发现该地块已被围墙围蔽，内部原来一些较低矮的临建或者旧楼已被拆除平整，地块内原先建到10层左右的烂尾楼则还没开拆，沿街的较高层烂尾楼则已开始搭建用于拆除烂尾建筑的脚架。

2019年9月万科表态正洽谈合作

9月23日，万科在北京世园会举办南方区域媒体交流会。


图片来源：万科官微

有媒体问及万科是否在广州会聚焦于旧改项目。郁亮表示，万科在广州是全业态的布局，其中，万科以551亿元拿下广信资产包，珠江新城未来也会成为万科广州的总部。

万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉则透露，预计广信资产包年底会有土地转化出来，合作方正在洽谈中。

2019年12月越和花鸟鱼艺大世界被要求清退

越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分。

2019年12月，越和花地市场经营管理有限公司发出一份搬迁通知，要求园艺区、雀鸟区、S花木散档、以及仓库租户，在2020年1月23日24：00前，全部搬迁完毕。

其实早在10月份，新业主——万科就已经在市场张贴通知，称将在2019年12月31日收回越和花鸟鱼艺大世界的园艺区、雀鸟区范围的全部场地。


图片来源：广州日报

与此同时，与越和花鸟鱼虫大世界相毗邻的艺和广场也将停止营业，“广东省信托房地产开发有限公司”发布通告称，2020年1月8日艺和市场将正式停业。19日起，广信公司将正式接管艺和广场所在地块，对地块进行围蔽。

2020年3月广州万溪仍在招兵买马

而作为广信资产包的开发主体，广州市万溪房地产有限公司所做工作可谓“千头万绪”。

除了处理与广东省信托房产开发公司的债权转让及合同纠纷外，2019年6月6日，广州市万溪房地产有限公司还将公司名称变更为广州市万溪企业管理有限公司，主营项目类别由房地产业变更为商务服务业。9月25日，公司注册资本金由3000万元变更为1亿元。

在招聘网站上，万溪将自己称为国内少有的集不良资产盘活、存量运营、城市更新、综合开发为一体的专业房地产公司，主要负责广信资产包的盘活工作，包括股权债权的梳理、存量房的运营管理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。

而直至今年3月，该公司还在招兵买马，招聘法务管理、资产管理等20个岗位的人员，职责包括根据历史合同梳理不良资产包内的债权债务、协助业务部门对资产包进行重新估值和后续处置工作，与不良资产历史合作方谈判，认定历史权益及后续合作方案等。

“听说万溪的律师团队很壮观，这个项目真要万科这样的大企业来做才行。”广州一位开发商对媒体表示，不同于一般的不良资产，广信资产包光是应缴的土地增值税就高达315亿元，长达20多年的历史遗留问题也不是短期内可以理顺的，挑战才刚刚开始。

广信资产包，曾被王石称之为其告别万科的一个“大礼包”。那么这个大礼包最终将给万科带来什么，我们拭目以待。

利润成色“不足”

素有业内“三好学生”之称的万科集团在近期陷入了多事之秋，此前发布的2019年财报表现也不及预期，导致股价下挫创下近一年新低，甚至引发资本市场担忧带动整个地产板块股价下跌。




万科5月13日收盘价

根据财报，万科集团在过去一年的签约销售金额同比增长3.9%至6308.4亿元，销售面积同比增长1.8%至4112.2万平方米，业绩增速低于全国6.9%的平均增速。

其中，在历经频繁人事调整的南方区域，万科的销售金额仅有1274.23亿元，同比下降11.18%，在公司四大区域中业绩垫底，这也直接拉低了万科的整体销售增速。

虽然万科当期的营业收入同比增长23.59%至3678.8亿元，但归属于上市公司股东的净利润同比仅增15.1%至388.7亿元，低于市场预期的20%，这也导致该公司被外界质疑“增收不增利”。

在盈利能力方面，根据财报，万科去年的毛利润同比增长19.5%至1333.4亿元，净利润同比增长11.9%至551.3亿元，增速较2018年的逾30%明显降低。同期，公司的毛利率和归母净利率分别为36.2%和10.6%，同比下降1.2个百分点和0.8个百分点。

财报发布的第二天，投资者们用行动表达了对于万科业绩的不满，在大盘高开红盘的情形下，万科却大幅度低开，并快速跌超3个点。有小股东表示，虽然万科的PB仍在低位，但他已经准备卖出这家公司。随后，瑞信评级将万科A股评级下调至落后大盘，目标价23.80元。

业绩说明会中，万科方面表示，受到新冠肺炎疫情的影响，预计公司2、3月份的销售金额会同比减少510亿左右。此外，疫情为公司旗下项目的工程交付带来压力及不确定性，一季度大概有1万户客户的面临交付的压力，全年3.9万户客户在交付方面存在压力。

一语成谶。今年一季度，万科的合约销售额、营业收入等继续下滑。其中，合约销售额同比下降4.3%至1378.8亿元，营业收入同比下降1.2%至477.7 亿元。与此同时，万科的新开工面积同比下降30.5%至708.8万平米，在全年开工计划中的比重为24.3%，同比去年的28.2%下降3.9个百分点。