5月11日，香港上市房企高银金融发布公告称，公司决定以约70.4亿港元出售一幅位于九龙启德发展区的住宅土地。买方为Top Family Group Limited。



据悉，该物业位于中国香港九龙启德发展区内及总地盘面积为约9708平方米，总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米，计划作住宅发展，预计总投资额约140亿港元。

高银金融表示，鉴于全球经济疲软为营商环境带来的挑战不断增加，以及中国香港经济活动减少，呈现经济收缩迹象，故董事认为，中国香港物业发展市场长远仍存在不确定因素。

因此，考虑到该物业处于初步发展阶段及项目所需资金庞大，且在物业市场前景不明朗及中国香港整体经济低迷的背景下，董事采取审慎方针为集团的现有业务保留更多现金。出售事项所得款项将主要用于减少集团的借贷，从而提高其整体财务灵活性。



89亿获取70亿抛售

据悉，上述项目地块由高银系公司迅富国际有限公司与高银系主席潘苏通以组成合资公司方式，于2018年11月14日斥资89.07亿港元成功夺得。对比一年半前的中标价，此次出售折让约21%。

该项目原预计在2024年9月30日或之前完工及可供入伙，预计总投资额约140亿港元。于2020年3月31日，标的资产的股东贷款约为56.45亿港元。

据21世纪经济报道，高银金融预期，扣除偿还银行及股东贷股、融资成本等承担后，此次出售将录得亏损约25.71亿港元。



据报道，近年高银一直在启德“跑马圈地”，先后押注多个巨型项目。

去年5月，高银金融再下一城，斥资111.24亿港元中标启德第6546号地块。该地块占地面积约为1.07万平方米，原计划兴建地标式高级酒店和办公大楼，预计总投资额高达160亿至180亿港元。

但其后因公司多名独立董事极力反对，认为香港的社会冲突和经济不稳定将对商业地产市场的增长产生负面影响。因此，高银被迫于去年6月宣布“挞订”（放弃定金），公司支付的2500万港元定金被全部没收。

香港楼市正遭遇“寒冬”

香港楼市正遭遇前所未有的“寒冬”，或许这也是高银金融本次贱卖地皮的主要原因。

根据香港土地注册处资料显示，截至3月底，今年首季一手楼盘的销售量大约是2240宗，仅为2019年的40%，反映出发展商销售一手楼的套现能力正在明显转差。

此外，香港差饷估价署的数据显示，反映2月市况的3月香港私人住宅售价指数报375.3点，按月微升0.43%， 终3连跌，今年首季楼价累跌1%，但较去年5月历史高位仍下跌5.4%。

商业地产方面，今年第一季度，由于需求骤减，香港甲级写字楼整体平均待租率升至10%，创下十年新高。自去年第二季度以来，香港甲级写字楼的租金已经开始走弱，受疫情拖累，跌幅在今年首季进一步加剧。

以中环的超甲级写字楼为例，今年第一季度的租金跌幅达到4%，同比下跌近12%。

经济方面也不容乐观。

据新华社，香港特区政府财政司司长陈茂波4日表示，第一季度数据显示，香港经济陷入深度衰退。

根据预先估计数值，2020年第一季度香港本地生产总值同比下跌8.9%，跌幅远高于去年第四季度3.0%的水平，成为1974年第一季度有记录以来最大的单季跌幅。

陈茂波称，香港经济陷入“深度衰退”，拉动香港经济的三架马车，包括内部需求、出口及投资，暂难有显著起色。因此，特区政府已大幅下调今年的经济预测，最新估计为负增长4%至7%，远差过2月中估算的负增长1.5%至微增0.5%。



警惕：香港新一轮楼市泡沫来了？

香港房地产市场是全球楼市中的一个传奇，1100平方公里的弹丸之地，上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。二战以后60多年的时间内，香港共计爆发了七次楼市狂潮，频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。不妨回顾一下香港楼市的翻腾史。

第一轮上涨：1946年-1950年。二战导致香港建筑损坏严重，同时战后人口大增，结果导致房荒爆发，地价和租金飙升。相对而言，房价涨幅较地价和租金较小，主要是因为当时购买力不足，且房屋买卖以整栋为主，有财力的买主极为有限。直到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趋于大增。1950年由于联合国对内地实行制裁、禁运，香港转口贸易一落千丈，经济萧条，房地产市场受到波及。



第二轮上涨：1953年-1957年。香港经济恢复，并开始向工业化转型，房地产市场趋于活跃。另外，旧城改造的大力推进，以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%，此时市民收入水平普遍不高，楼价涨幅远小于地价。其后，由于政府管制炒楼花行为，加之物极必反，楼市由热转冷，1958年房地产价格大跌。

第三轮上涨：1960年-1965年。工业化快速推进，作为“亚洲四小龙”，香港经济开始起飞，人口快速增至300万人，居民收入大增，国外资金大规模进入。在这种背景下，1960年楼市又开始繁荣起来，地价、房价和租金大幅飙升。1965年，由于爆发银行信用危机，银行紧缩信贷，需求萎缩，房地产市场严重供过于求，房价暴跌，许多地产公司倒闭，出现很多烂尾楼，这是战后香港房地产业出现的较为严重的一次危机。



第四轮上涨：1968年-1973年。香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展，大量热钱涌入，政府启动新市镇开发计划的实施，1972年制订“十年建屋计划”，这些因素促使楼市回暖、繁荣，房价和租金飙升，炒卖楼花现象严重，开发商捂盘惜售。股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年，股市泡沫破灭，楼市也随之崩溃。

第五轮上涨：1976年-1981年。石油危机过后，经济迅速复苏，香港国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司。同时，内地实行对外开放政策，在邻近香港的深圳、珠海设立经济特区，长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市。地产市场迅速复苏、繁荣，并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机，影响了香港经济，楼市快速由热转冷，连跌三年。

第六轮上涨：1985年-1997年。港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中，曾在1994年出现一年左右的短暂下跌，但长期持续大涨，终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产，“百万负翁”不算稀罕。



第七轮上涨：2004年至今。2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年，政府基础设施投入多，城市交通大改善，加上内地开放对香港自由行，香港商业景气度明显提升，工作机会增加，居民收入持续提高。2008年之后，香港住宅供应量偏低。金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。另外，内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量。
　　
2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求，政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的买家印花税，还将额外印花税的税率提高了5个百分点。2013年2月，政府又增加印花税，其中200万港元以上住宅，印花税全部加倍，最高税率达17%，只有香港永久居民且为首次购房，才可豁免加税。其后市场降温，成交量大幅收缩，房价也出现小幅的回落。(上海易居房地产研究院副院长 杨红旭)

如今，长达10多年的超级大牛市悄然褪去，香港楼市正在度过漫长的冬天。



今年3月，中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰在大公报上表示，香港政府过去十年在楼市实施的辣招，无疑妨碍正常发展，但亦因此消除市场中的泡沫。

在美国及中国贸易战、修例风波及新冠肺炎以来，楼价没有崩溃式下跌，秩序良好。否则可能与1997年境况相似，楼市、股市等投资市场一起暴泻，后果更堪虞，更难收拾局面，辣招可谓错有错着。