今年的五一楼市被寄予厚望，在经过近四个月相对艰难的日子之后，广州楼市急需通过一场硬仗来提振销量，而五一黄金周就是一个绝佳的机会窗口来释放积压许久的需求。现在假期结束了，五一究竟有没有成为2020年楼市的拐点？广州中原研究发展部数据显示，今年五一实际推货量确有下降，但房导君在广州以及周边区域实地踩盘后发现，今年五一楼市产品不乏爆款。

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五一推货量同比下降，2763套单位推新

据房导君不完全统计，此次五一假期将有16个全新盘有新动态，9个旧盘加推。按照区域来算，白云、番禺区以5个楼盘荣登区域之最，楼盘动态最活跃；增城、南沙、黄埔区各3个楼盘紧随其后，增城新增越秀、奥园、华发联合开发的亲爱里项目，南沙区高端住宅项目即将开放营销中心；越秀、荔湾、海珠区合共有5个项目为核心区域供货。



“五一”推货不如往年，有四大原因

今年“五一”假期广州一手住宅开盘或加推个盘25个，共2763套单位推新，相对来说，推货量有所下降，热度及声势不及往年高，主要原因有四：

3-4月房企抢跑推货并促销吸客。受疫情的影响，购房需求遭受抑制，不少开发商在三月中下旬以“推货+以价换量”模式，提前消化了房源和客源；

整体市场经济萎缩，意向购房客推迟购房计划，不少开发商选择观望后市，再决定推货节奏；

今年“五一”缺乏超大盘加推，今年五一期间推出的楼盘货源均在300套以下，缺少如亚运城、科慧花园等大盘的支撑，整体推货量难达高位。

受疫情影响，不少项目的工期推后，原定的销售节点也不得不推迟，赶不及在五一期间推货。

五一期间，房导君实探广州及周边区域楼盘，这些项目都有哪些亮点呢？

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五一踩盘手记

①中心四区人气代表：
中海学仕里——广钢板块少见小户型多房产品

近年来，广钢新城板块、广船板块等区域的迅速发展为荔湾老城区楼市提供了大量货源。今年五一，广钢新城核心地段再度推出全新楼盘——中海学仕里。以“住宅+商用产品+商业”三大业态打造130万平方米国际综合体，中海学仕里在此次开盘中主推建面58/70/89㎡二至四房住宅单位，这也是该板块内罕见的小户型多房产品。

58㎡-89㎡二至四房单位








中海学仕里营销中心

基于户型设计，中海学仕里为广州首次引进日式收纳系统的项目，邀请前无印良品企划人、日本设计大师土谷贞雄量身定做全屋智简收纳，将全屋收纳率最高提升至22%，明星户型70㎡三房总收纳赠送容量超8000L。

眺望30万㎡中央公园盛景，临近在建地铁10号线、11号线，位于老城区新兴商业板块的小户型多房产品对“新家庭”起步刚需客有着致命的吸引力。

在五一项目现场，中海学仕里明显就吸引了很多年轻置业买家到场，同时也有很多携带子女看房的家长，销售中心人头攒动，熙熙攘攘。


中海学仕里销售现场气氛热烈

在实地踩盘的过程中，房导君能明显感受到样板房的空间整体上还是比较紧凑。在样板间中看到，大多数房间都是两面下床，相对比较宽敞的是89㎡四房户型的主卧，是样板间中为数不多的可以三面下床的卧室。


58㎡二房客厅


70㎡三房主卧


89㎡四房主卧

至于学位资源，从之前的宣传来看，中海学仕里以“教育资源”为卖点。在销售中心沙盘，可见中海学仕里确实距离华师附小非常近，但现场对此比较谨慎，一切以政府规划为准。

在售价方面，目前中海学仕里尚未具体定价，项目现场介绍的价格大概是6万元/㎡左右。目前，广钢新城板块内的一手房均价在4—6万元/㎡之间。



②东部代表：
五矿招商·鹭山府——鱼珠板块新盘，2万抵9.8折！

近年来，广州第二CBD已成为广州城市东进发展战略要道，其中，黄埔临港经济区板块是连接天河的重要核心，鱼珠港、港航中心等商业项目以及企业龙头纷纷落户鱼珠。


鱼珠将和琶洲、大学城、广州国际金融城建设为广州人工智能与数字经济试验区

五矿招商鹭山府，位于茅岗路，连通黄埔大道、中山大道以及广园快速路，坐落在鱼珠临港经济区，由于近几年鱼珠板块少有新货供应，可以说，五矿招商鹭山府是鱼珠板块的稀缺新盘，片区内的改善型置业需求得以释放。


五矿招商鹭山府区位图

在交通方面，五矿招商鹭山府毗邻5号线和13号线的鱼珠站，从鱼珠站出来，步行约1公里即到达项目位置，旁边多为汽车维修店面、物流站点，西侧则是茅岗村，此外，项目周边还有3个公交站点，可通达天河、科学城、香雪以及智慧城等板块。


五矿招商鹭山府五一开放营销中心

项目拟建3栋29-31层高层洋房，北面是鸟类保护区，南面可远眺珠江，在产品上，主推87-114㎡三至四房，其中，95㎡和114㎡为南向，87㎡为北向。

五矿招商鹭山府主推87-114㎡







现场销售介绍，五矿招商鹭山府周边2公里范围有港湾小学、怡园小学、广州市123中学以及广州市86中学，根据往年招生情况，项目对口学校为茅岗小学和鱼珠小学。



此外，周边缺乏商业配套，美林M·LIVE天地购物中心、奥体优托邦、宜家、居然之家等均在项目两站之外，销售物料显示，未来改造规划配套10万㎡的公建配套物业。


样板间

总体来看，五矿招商鹭山府周边环境以及教育商业配套一般，但它是鱼珠板块和老黄埔久违的新盘，且毗邻天河，五一期间，到访项目的客户众多，连样板间也站满了人。

截至目前，项目正处于施工建设阶段，销售透露，参照手边房价，项目开盘后价格约4.8-5.2万/㎡，现交2万诚意金，即可享受9.8折购房优惠。

③南部代表：
汽车小镇——产城新样本，七成定向发售！

广汽智联汽车小镇五一期间也向大家展露真容。

项目位于广州南部番禺化龙，从区位上看，它紧邻大学城与国际创新城，是广深创新走廊的重要节点。项目由两个地块组成，占地面积32万㎡，是拥有41栋楼的超级大盘。

本身这个项目就非常特别，在土地出让的时候，就已经是特意为番禺汽车城内的人才而预留的住宅项目，规定70%的房源（上述定向住宅）是定向出售给汽车城的相关人才，只剩下30%可以对外出售。



从地块出让公告看出，出让时已对地块中定向发售的对象、产品以及价格等做出严格规定，即需要满足定向发售相关四大条件：



值得一提的是，这个为汽车小镇精英人才定向打造的智联汽车小镇，由广汽集团、珠江实业集团、越秀集团以及保利发展控股四大国企联袂打造，规格相当高，大家也期待这个项目能做成产城融合时代的代表，为以后产城融合提供样板。

目前，项目主推建面约75-85㎡二至三房精品住宅，主要面向番禺汽车城精英出售。





作为为汽车产业精英人才打造的人居配套，汽车小镇的居住氛围一点也不含糊。这个总建面约82万方大城，自带近万平情景式休闲商业街区，汇聚多元业态，提供一站式日常及休闲娱乐体验；同时，社区打造超23万㎡的“6大美好时光”主题园林，全龄全时活动需求都可以满足。

大家最为关心的教育配套上，项目即将签约引进省一级九年制公立名校，同时还规划有6600㎡幼儿园。


广汽智联汽车小镇情景式休闲商业街区效果图


汽车小镇样板间

④其他区域

除了广州市内的项目，趁着五一假期，房导君也到了清远佛冈，分别踩盘了时代著作以及奥园誉景湾。

过去，佛冈楼市以偏向度假型的住宅产品为主，关注舒适自住偏向的项目并不多。

清远作为广州的后花园，早已成为不少广州人购房置业的选择之一。作为清远市副中心的佛冈，随着广清特别合作区等大型项目带来的产业引进、拟规划的肇清从城际铁路让佛冈往广清两地中心城区实现轨道直联等利好，也对这里的楼市产生极大助力。

尤其是由广州和清远共同开发建设的广清特别合作区，这是被寄予厚望的“第二个黄埔科学城”，由产业实力强大的黄埔区、广州开发区代表广州市主导开发建设，将建设成为现代产业和生态宜居相结合的经济合作区。建成后，产值将达到160亿元，并有望吸引超数万的高科技人才落户。

产业是人口导入的加速器。近年佛冈的楼市也从原本度假为主的产品，过渡到更多关注日常居住。开发商也加倍在项目定位、区位规划、建筑工艺、产品设计、生活配套等各方面下功夫。

时代著作——位于佛冈的“天河北”项目

事实上，来看这个盘，完全是出于被slogan激起的好奇。


项目现场

看到楼盘“天河北·氡温泉·学府大城”的宣传，第一反应是，一个清远佛冈的楼盘，敢亮出“天河北”作为广告语，有点意思。



于是，房导君在百度地图搜索，天河北距离该楼盘90公里左右，从天河北出发（不塞车的情况下）走华快，约1小时15分钟可以到。

时代在清远深耕十多年，先后开发时代花城、时代倾城、时代水岸、时代领峰等经典项目。时代著作是时代中国进驻佛冈首个项目，希望通过打造优质人居产品“开启佛冈人居生活3.0时代”。

时代著作具体位置是在京珠高速佛冈出口左转2公里处，是个总体量达到47万方的大盘。规划将建18栋26-32层高的住宅。目前在售85-125㎡三至四房，主推9、10栋，1栋目前在认筹阶段。

部分户型







五一期间优惠包括返乡置业减15万或最低8.8折。也就是说，按照报价7900元/㎡，折后6688元/㎡。目前全部以精装标准交付，还可以减10000元的管理费。除此以外，假期成交还送品牌家电。

当天，房导君分别看了85㎡、115㎡三房及125㎡四房这三个户型，总体来说，户型设计确实是通透方正实用。


85㎡三房单位


115㎡三房单位


125㎡四房单位

配套方面，目前周边暂无大型配套，基本是被厂房、村落包围。而时代著作这个项目，正是拆除旧厂房建起来的。




项目周边

项目配有公立小学及私立幼儿园，其中公立小学将于明年8、9月移交给政府。此外，医疗方面，1公里范围左右，有个在建的佛冈中医院。

整体来说，对比，就目前佛冈县内房价来说，如云星钱隆天下、钱隆御景、银座、华府等都卖到8—9千/㎡，单价1万左右的房子并不少见。在建的像勤天一品，吹风价9千/㎡，毛坯发售。

单就价格而言，时代著作精装修6688元/㎡，还是挺有吸引力。但在房导君踩盘当天，时代著作销售中心人气相比其他还是略少，大概因为项目周边区位交通及教育等设施配套还没发展起来，不够成熟吧。

事实上，直到现场踩盘之后，房导君也没搞清楚，这个项目跟天河北究竟有啥直接关系？问销售人员，也就是驾车到天河1小时左右这样的说法。

另外还有一点，踩盘当天，虽然是自驾开车到销售中心，但因为项目门口没有红绿灯，无论是驾车还是行人，都需要直行一大段路才能掉头。这意味着，假如是从县城坐公交回家，或者骑自行车，回到家门口都要绕一大圈才能进门。

当天，现场销售对此的解释是，业主交收入住时，将会有相关规划方便业主。希望到真正收楼的时候，这个问题能得到解决。


踩盘当天现场

奥园·誉景湾——更近城区，均价7000元/㎡

奥园誉景湾位处佛冈县石角镇106国道北，项目占地约5万㎡，总建面约33万㎡，规划12栋高层住宅。目前项目在售109-126㎡带装修三至四房单位。主推全新12栋，在认筹阶段。五一期间，项目诚意登记2千享5万/套优惠，算下来均价7000元/㎡。





项目一个相当大的亮点是，未来龙凤大桥(规划中)开通后，距离县城的距离将由原来的4公里缩短至1公里。另外，2公里内教育配套有星海幼儿园、中小学佛冈县城东中学。



销售人员介绍，项目在佛冈扎根已有近10年。背靠25万公顷的观音山、毗邻森波拉，面对100米宽的琶江环绕，可以说“依山而建、玉带环腰”，项目开始主打的是休闲养生宝地这样的概念。最早在2011年开盘，当时推出的是独栋、联排别墅。



样板房方面，奥园誉景湾是精装出售，装修标准对比时代著作略显简陋。





房导君踩盘当天发现，对比时代著作来说，奥园誉景湾现场当天看房人数明显更多。客观来说，相比时代著作，奥园誉景湾离城区更近。



03
五一广州楼市重启了吗？

房导君踩盘发现，五一期间广州楼市人气有所提升，不少楼盘的挤满了人，那么，今年五一广州楼市是否出现了预期中的“重启”呢？

①销售：整体去化率约4成，部分楼盘去化达六七成

广州中原研究发展部相关数据显示，今年五一假期，整体去化率在4成左右，低于去年同期约50%的整体去化率。

从区域板块来看，金洲、中新知识城、黄阁、白鹅潭、三元里首日去化量位居前5，高于整体近4成的去化水平。


数据来源：广州中原研究发展部

从具体项目来看，根据克而瑞监测，小部分楼盘开盘当日去化可达5成左右，如南沙区的星河山海湾、黄埔区的万科幸福誉以及增城区的合生湖山国际，而其余楼盘开盘当日去化未达3成，去化不理想。

②热门区域：今年哪些板块最受欢迎？

从今年的成交情况来看，哪些板块更受青睐呢？

热门板块主要集中在东部和南部，尤其是金洲、中心知识城和三元里板块最受欢迎。

南沙金洲板块作为区域老牌的跑量板块，市场活跃度一直保持高位，售的一手楼盘均价均约2.6万元/平左右。虽然板块内楼盘并无过多的促销活动，金洲整体板块配套、居住环境逐渐成熟，未来升值潜力可期，因此受到不少刚需买家和投资客的追捧。


金洲板块百万大盘——中国铁建海语熙岸

黄埔中新知识城是传统热门板块，刚需盘价格适中，产品规划较优，最为吸引买家关注。如万科幸福誉主推刚需实用户型，还有促销优惠活动，现场销售氛围火热，也吸引了不少购房者。

白云三元里板块主打“优惠战”，如保利阅云台，该项目除97*98*99*99折的折上折优惠活动外，还推出不少一口价单位，吸引不少预算有限的买家咨询。

③产品：大户型、复式产品比例上升

在产品类型方面，五一开盘加推项目中，推出有100平方米以上的3房、4房单位比例增加，占比达72%，相比之下，仅14.5%的楼盘涉及80平方米以下的户型，“一步到位”的大户型已成为未来发展趋势。


保利阅云台104㎡复式

此外，复式单位户型也有明显增多，占比约14.5%，如中冶逸景台主推126-136平方米复式4房，白云保利阅云台主推88-104平方米复式3、4房，还有不少瞄准中高端市场的叠墅户型。

从五一成交具体情况来看，下半年，大户型产品有望成为市场热点。

④价格：总体价格“平稳”，仅14.3%项目让利，幅度不超过7%

广州中原研究发展部数据显示，五一推售项目价格与最近3个月持平（或变化幅度±3%）的项目11个，占调研总量的78.6%。



这说明，目前疫情对楼市并未有过大影响，大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。同时，不少开发商去化决心较强，多采用“折上折”及少量的“一口价”特价单位的多种优惠模式，采取“以价换量”销售策略的楼盘也取得较好的成效。

可见，目前广州市场依旧具备较强的购买力，客户只要遇到合适的价格仍然会加快入市。

⑤预期：购买力逐步恢复，下半年楼市呈分化局面

“五一楼市销售量有一个明显提升，但远远未到过热的阶段，市场仍处恢复期，过高或过低评估市场，都容易犯错误。”资深房地产市场研究专家赵卓文表示。

从今年五一广州楼市的整体表现来看，虽然市场供应有限，但是积压需求逐渐释放，购买力逐步恢复，部分热门板块回暖迹象明显，广州楼市的重启键已经按下。


图源：网络

接下来，后续还将释放一批购房需求。数据显示，5月新增总供应量预计达5862套，还有2000多套新货尚未推出，预计五六月档期，广州将有21个全新盘面市。

但同时，受到整体经济环境的影响，楼市也会逐渐呈现分化局面，热门板块恒强，而冷门板块想要逆势破局，压力不小。对此，赵卓文表示，楼市成交在下半年能否“报复式上升”，开发商的出货要加快，最有效的方法，还是在促销和价格上作文章。