“水产价格，全国看广州，广州看黄沙”，黄沙水产市场是广州甚至全国最大的鲜活水产品批发市场，也是广府饮食文化的烙印。

旧黄沙水产市场搬迁、黄沙水产新市场建设，触动着许多老广的心，继去年7月黄沙水产市场规划通过后，近日，广州黄沙水产新市场的建设又有新动作。



日前，广州公共资源交易中心发布《广州黄沙水产新市场项目设计施工总承包招标公告》（以下简称“公告”）。

根据公告，黄沙水产新市场定位为“以水产品集中交易、展贸、电商、物流配送、拍卖为主要业务的水产产业综合体，营造具有生活气息，有吸引力的活力城市空间”。



其中还透露，该项目总工期为3年，总招标控制价为人民币164406.52万元，建设的首要任务是满足现有经营客户共计约 500 户的搬迁安置，继续做大做强“黄沙水产”品牌。

为什么要搬迁？
产业升级+优化交通+提升形象

黄沙水产市场作为广州市的重点“菜篮子”工程、“全国农产品批发市场十强企业”和“广东省物价信息采集成员单位”，约70%供应广州及珠三角地区，占珠三角水产品供应量75%左右，约30%销往其他省份，是国内重要的水产批发市场。


图/信息时报

根据《广州黄沙水产新市场项目可研性研究报告》，制约黄沙水产市场发展的瓶颈问题主要是：

缺少科学布局规划，场内商流、物流交叉，干湿未能分离，造成交通拥堵、形象不佳等问题；
现代化交易组织未充分建立，仍以传统的现场、现金、现货对手交易为主；
商家经营具有逐利性及自发性等特点，一定程度上造成了公共资源的浪费。


图/信息时报

与此同时，黄沙水产市场对老城区和周边的环境、风貌、交通、市政等的影响都比较大，对老城与周边历史街区的保护也带来的负面影响，与旧城文商旅的发展目标也存在较大差距。


不宽敞的马路被行人和拉货的车辆阻塞

加之，由于现有的基础设施配套不完善，用地空间局限，周边交通拥堵，因此，水产市场有迫切的搬迁需求，多年来群众呼吁其搬迁的声音也不断。

旧黄沙水产市场搬迁后，可实现旧黄沙水产市场原址如意坊地块和黄沙水产市场地块的腾笼换鸟，进一步推动产业转型升级，切合白鹅潭中心商务区的发展要求。

新市场：全新水产产业综合体
水产商铺、美食广场、休闲配套一应俱全

根据最新规划，黄沙水产新市场位于荔湾区最南端，东洛围地块、停车场用地位于环城高速以南，南临珠江；北侧物流用地位于环城高速以北。


东洛围码头地块现状

项目用地面积 57097 平方米，总建筑面积 187350 ㎡，包括：

东洛围地块（水产市场）65244平方米：办公面积 13902平方米，商业面积 13857平方米，水产交易市场（地上）16038平方米，水产交易市场(地下)8188平方米，机动车位268 个。
停车场用地（停车楼）42437平方米：地上 4 层，总停车位 480 个。
北侧物流用地79669 平方米：地上8层，主要为冷库及其他配套用房。


项目区位图

公告中《设计任务书》显示，项目功能定位为“以水产品集中交易、展贸、电商、物流配送、拍卖为主要业务的水产产业综合体，营造具有生活气息，有吸引力的活力城市空间，打造高端水产旅游体验中心”。各大功能区定位：

水产交易市场定位：标准化水产市场商铺，包括现黄沙水产市场经营的各类水产、海鲜、干货、冻品业态。
餐饮、酒楼定位：以海鲜餐饮为主题特色，服务于旅游、参观、交易人群。考虑引入2-3家，面积超过1000㎡的高端海鲜酒家。
办公定位：包括服务于水产产业链及其上下游中小型企业的办公以及市场管理经验的内部办公。
项目公寓定位：服务于水产交易市场的经营、管理、交易人群。

根据项目定位，工程将重点打造各类水产品交易市场、冷库、美食广场、海鲜酒楼、水产企业文化展贸、办公、公寓、停车和相应设备辅助功能等，并结合珠江码头、沿江绿化风光带打造珠江夜游停靠点、游船码头等配套旅游、休闲功能。



在市场功能方面，黄沙水产新市场的建设承接了旧黄沙水产市场(黄沙地块)的水产批发功能，约有水产商铺、冰鲜交易区、干货档铺、冻品商铺640间，以及如意坊新风港码头(如意坊地块)的物流、仓储功能。

相比之前的黄沙水产市场，东洛围地处重要的滨水景观地区，搬迁到这里后要执行更为严格的环保标准，要让新的水产市场焕发新活力，成为广州的新景观。

因此，规划对建筑限高和空间形态也提出了具体的控制要求：总建筑限高38米，主体建筑（不低于计容建筑量的70％）集中在25米以下，25米以上的建筑采用退台的形式，水产市场地块的建筑需要按现状的高架50米退缩进行控制。


新水产市场造型如同一艘大型的白色邮轮，东面与美食港、滨江公园相邻。

从规划图中可见，沿珠江后航道的天际线从100米到500米呈现高低起伏的姿态，最低点在滨江公园，中间医药港片区和广船片区有300米的标志性建筑；而最高点在白鹅潭中心商务区，将建设高达500米的地标式建筑。

旧市场：将建黄沙“渔人码头”商旅综合体

旧黄沙水产市场所处位置位于“广州第二CBD”白鹅潭中心商务区，荔湾旧城南侧、紧靠沙面岛。此前，荔湾区相关负责人介绍，该市场建筑面积为5万平方米，其中商铺3.2万平方米，办公区1.8万平方米以及500名商人。

黄沙水产新市场项目（东洛围地块）建成后，可解套如意坊地块和黄沙地块，根据广州市一江两岸三带的规划定位，拟对如意坊码头进行全面改造，融入剧场、展览等文化功能，与周边历史文化街区相协调，打造具有西关风情特色和现代商业街区。


黄沙渔人码头设计方案效果图

广州港集团相关负责人透露，原址考虑一次性搬迁，原址参照位于沿江东路的“海港城”模式进行开发，争取建成以休闲娱乐为主的高端综合商贸体。未来，旧黄沙水产市场改造后将建成集商业、办公、文化、娱乐、旅游于一体的黄沙渔人码头商旅综合体，打造独具岭南传统商业氛围的广州“新十三行”商业中心。

新址交通：规划地铁10号线，或有水巴直达

由于黄沙水产市场的旧址交通压力较大，因此新址交通设计备受重视。

黄沙水产新市场项目地块周边有广州环城高速、广珠西线高速、东新高速等交通干线环绕。距离东新高速和环城高速公路交汇出入口仅0.5km，并设有上下通道闸口，东南西北交通便利。



在地面交通上，将优化加密路网，增加1条次干道、4条规划支路、若干条非定位道路。具体来看，环城高速道路红线内增设地面次干路沙洛路，由2条20米地面辅路组成。优化广州圆路至沙洛路接口。从医药港湖区到水产市场新增滨江15米规划支路，连接南北；翠园路两侧增加3条规划支路，支持产业用地发展。医药港湖区周边新增若干条10米宽的非定位道路。


地块周边交通示意图

在轨道交通方面，规划地铁10号线穿过，设置一处站点东沙站，东沙地铁站位于项目地块0.4km内,两者距离适中。

此外，还明确了一处水上巴士码头用地(占地1260平方米)和一处水上货运码头用地(占地880平方米)，未来市民或能搭乘水巴来此采购海鲜。

新市场毗邻广钢广纸
周边地块土地价值攀升

黄沙水产新市场的位置，毗邻与广钢、广船片区，广钢和广船是广州“巨无霸”旧厂改造项目，也是近年来荔湾区一手项目供应的主要板块。

根据最近发布的《广州市2020年建设用地供应计划》，其中，荔湾区久未供应宅地的广钢、广船均有宅地出让。



回顾周边地块土拍市场情况，黄沙水产新市场毗邻的广钢、广船板块地价不断攀升，其中，广钢新城AF040225-A地块和广钢新城AF040225-B地块被列为“2019年广州全年土拍楼面价TOP10地块”，广船一期地块（中信泰富+广船联合体）则是广州史上楼面价TOP10！



今年1月，中信泰富+广船联合体以封顶价819623万元+25%商业自持拿下荔湾区芳村大道南广船一期地块，折合楼面价37216元/平，溢价率达45%。由于地块优质，一线临江，拥有得天独厚的江景资源，多达共7家房企参与竞拍。
2019年12月，广钢新城AF040225-A地块，折合起拍楼面价28150元/㎡创全市新高，历经一个多小时45轮竞价，被保利以261685万元收入囊中，折合楼面价33840元/平，溢价率达20.2%。
2019年4月，中海以19.66亿元竞得广钢新城AF040225-B地块，楼面价3.47万元/平方米，溢价率23.19％。该宗地位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南，用地性质为二类居住用地，宗地面积1.25万平米，计容建筑面积5.67万平米，挂牌起价15.96亿元。

总体来看，广钢新城在售一手住宅较多，价格主要集中在4-5万元/㎡，而广钢新城规划了20万人，广船居住人口1.68万，黄沙水产新市场建成后将大大方便了广钢和广船居民的生活。


广钢新城住宅及价格（数据来源：房天下）