突发疫情“黑天鹅”，会重创今年楼市吗？

我们来看看广州最新的楼市报告，看完后或许你会淡定些！

根据广州中原数据显示，2020年1月广州网签一手住宅成交量为5792宗，环比下跌15%；总成交面积为62.72万㎡，环比下跌16%。

对比2019年春节月（2月），今年供应面积保持稳定，成交面积却增加56%。



广州中原研究发展部认为，得益于去年12月南沙、黄埔等区出台人才购房新政，不少项目抢在年前推货，刺激了1月成交表现。

但需要指出的是，1月统计周期内70%成交产生于前两周（12.26-1.12）；

后两周（1.13-1.25）受春节假期+疫情影响，累计仅成交1711宗（占总量30%），预计疫情对市场成交影响将持续一段时间。



新增供应创近5年春节月新高，南沙超越增城成为第一大“货仓”

本月一手住宅供应面积为55.68万㎡（5406套），略高于去年春节月水平，为近5年春节月供应新高。

可见自去年四季度市场利好带动下，房企加快推货节奏，以备战原计划节后成交回流需求。





从区域情况来看，南沙累计供应18.34万㎡（1781套），超越增城成为广州1月新房供应第一大区。

广州中原研究发展部认为，刺激南沙供应猛增主要有两大原因：

一.人才购房新政刺激了买卖气氛，房企推货热情高涨；

二.南沙近年出让地、旧改重点板块陆续转化出新房项目，如灵山岛尖板块自去年11月以来已有4个全新项目入市；

本月金洲板块全新盘中国铁建海语熙岸新批372套单位入市；南沙供应增加一定程度上满足了人才购房政策优化后的购置需求。



市场需求较往年明显改善

对比近5年“春节月”，今年开局市场表现不俗。

累计成交62.72万㎡，仅次于2017年，为近5年春节月成交第二高位。

可见人才购房新政等市场利好有效地带动成交，买家购置需求明显改善，市场气氛向好。





从区域情况来看，本月海珠、番禺两区成交“逆势”增长。

其中海珠成交1.87万㎡，环比增加87%，广纸板块绿地越秀海玥成交量达55宗，居区域第一，同属于广纸板块的越秀星汇海珠湾同样录得较高成交量，此外金融街融御、全新盘越秀天悦江湾均录得10宗以上成交；

另一方面，番禺本月成交猛增21%，珠江铂世湾、藏珑府、广州碧桂园、广地国际等番禺北部中高端板块项目成交活跃。

据了解，不少市区+番禺中高端板块买家担心节后项目调价，同时抓紧年前促销优惠，加快了入市节奏。

广州中原研究发展部认为，本地、长期居住在广州的买家节前仍保持较强的入市欲望。

以本月中心区/外围区成交回落幅度作比较，中心六区累计成交22.18万㎡，环比下跌8%，而外围五区则环比下跌19%。

由此可见，中心区买家受淡旺季影响程度弱于外围区买家，购置需求更加稳定。



库存状况：全市消化周期增至10.9个月

受成交环比大幅放缓影响，广州消化周期爬升至10.9个月水平，库存周期由于供应从1月中旬起减少，亦出现下降迹象，因此对比近一年库存，目前仍处于较低水平。



越秀、海珠、天河、黄埔持续减少，其中天河已跌破6个月红线，一手“供不应求”情况明显；

而成交热区黄埔已跌至6.1个月，加上人才购房新政刺激，预计待疫情影响结束后，买家对该区新房需求将更加旺盛，库存将持续呈现“告急”情况。



个盘表现：亚运城、万科幸福誉成交逼近300宗，黄埔多盘上榜

本月亚运城以及万科幸福誉成交表现抢眼，分别达到299、291宗，大幅抛离其他项目。

此外，本月黄埔区多个热盘上榜，其中包括全新盘品秀星樾、保利拾光年，两盘于去年12月入市，借人才购房利好“东风”，分别成交166、109宗 。



【后市研判】

疫情将影响一季度市场表现，需求有望于五一前后复苏

预计疫情将严重打击广州第一季度成交，市场期待的节后“小阳春”将“延期”；

广州中原研究发展部认为，买卖方均应该对广州市场保持信心。

从一月开局表现来看，广州新房供应创近5年春节月新高，成交仅次于“火热”的2017年，市场基本面对比去年已有明显改善。

客观原因将导致广州市场短暂进入“急冻”模式，但其压抑的购置需求将有望在疫情影响结束后释放。

另一方面，受一季度成交“急冻”影响，预计今年2-4季度房企将积极加快推货跑量，同时保持楼价平稳以刺激买家购房信心；

假如疫情能顺利得到控制，预计五一前后将成为今年重要的楼市成交节点。

相关阅读：回望非典2003年广州楼市，既是挑战也是机遇

2003年，广州十区商品住宅均价为3888元/㎡，同比下降5.1%。当年“五一”黄金周也因为“非典”基本无人看楼，楼市遭遇重挫。

相比于香港大跌来说，广州在非典那一年，楼价调整其实不是太大，广州楼市中，跌幅最大的楼盘，也基本在15%以内。那时，广州最热门的市区荔湾区才5000元/㎡，至于广州珠江新城，也不过才3000-4000多元/㎡。

不过，由于非典过后，出现了惊人的反弹，回过头看看，2003年那一年，仍然是楼市的底部。

看看当年的楼价，真的很“刺激”——

华南新城，3080元起/㎡


天河北芳满庭园，首付30万


非典对于楼市的重创，很快就随着疫情的过去而消失。楼市否极泰来，开始进入真正的“黄金时代”。（文/图 羊城派）