临近2019年年底，广州房地产市场动作频频，热闹非凡。

先是广州南沙区、花都区、黄埔区三地陆续放宽限购政策，而后又有越秀区推出广州史上最贵的住宅地、荔湾区56.5亿挂出广船一期商住地等大量卖地行为，广州房市沉静的上半年仿佛就是为年底的爆发酝酿氛围。

广州三区优化限购政策会不会产生多米诺骨牌的连续效应？政策的调整会对广州楼市产生什么深远影响？房地产导刊专家圆桌会谈为你带来深度剖析新近广州房市种种动作背后的深意。

三区购房政策优化，2019年年底广州楼市风向突变！

2019年12月13日，广州南沙发布人才购房新政，在南沙区工作、学习的本科及以上学历人才，在该区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。

广州市不动产登记中心证实，从12月16日起，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足境内无房的条件，即可购买且只能购买一套住宅。

12月17日，广州花都区优化人才政策：宣布全面放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约，符合条件的居民在花都买房，不受户籍、社保限制。

12月20日，从广州市黄埔区人民政府网站获悉，《广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知》正式印发。该通知明确，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在区范围内购买1套商品住房。

专家解读

黎振伟：放宽限购不等于不限购 主因是为了促进销量



世联行首席技术官黎振伟也认为，不应过度解读黄埔区的放宽限购政策，放宽限购不等于放开购房市场，工作半年同样是一个门槛。

黄埔区的目的是为了更好地吸收人才和人口，主要针对是外来人口而不是广州本地人，政策还是遵循广州市整体的限购政策。黎振伟相信这只是黄埔区是合理、具体的调控，而不是过去的“一刀切”式施政，没有违背中央对房地产市场的大原则。

同时，黎振伟指出，各区政策的出台主要是为了刺激房子的成交量，而不是刺激房价上涨。

黄韬：放宽限购是吸引人才的配套措施，对市场影响不大



经济预期不理想，购房市场比较差，各区政府在一定程度上放宽限购政策可能是一个趋势，但放宽不是取消限购。

中原地产项目部总经理黄韬认为，放宽限购也是吸引人才的一个配套措施。造成楼市差的主因是投资型、改善型买家市场的下滑，简单的放宽限购政策并不会对楼市造成太大的影响。

政策出台后，无论成交量，还是价格，都不会出现暴涨的情况，这是一个平稳的微调，也是政府允许存在的状况。

稳房价、稳地价是必须坚持的大原则。号称广州史上最贵宅地的越秀区越秀南路地块面积很小，在区位等各种因素综合下，其高昂的起拍价只是个例，并不具备普遍性。单以城市来论，北京、上海、深圳都有比它更贵的地块，市场不应该以其作为发展的标准。

刘蔚海：放宽限购有望持续提振市场信心



对于广州三区此次优化限购政策，会释放出怎样的市场信号？对2020年的市场有怎样的预期？第一太平戴维斯广州及珠海董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海分别从政治与政策层面、宏观经济层面、信贷层面、微观层面等作出分析，以及对2020年市场展望。

1. 政治与政策层面：
中央政府主导，地方政府配合与支持，进一步发展大湾区一体化，整合大湾区内部人口资源的同时，亦透过人才计划吸引更多非大湾区的优才和资本落户本地。在特定的区域和城市内放松限购是上述背景下市场发展的一个必然。同时，这也符合源于中央政府“坚持房住不炒的同时，践行因城施策”的理念，短期有利于增加住房需求。

2. 宏观经济层面：
中国经济增速已连续数年放缓。由抑制房价飙升等举措所主导的经济发展软着陆，合并中美贸易摩擦所带来的负面影响已然对中国经济产生明显的冲击。通过在一个或多个主要门户城市适当放松限购和释放土地供应量，有助于增加政府收入。同时，对于未来一年经济增速“保6”目标而言，不失为有效的举措之一。

3. 信贷层面：
2019年下半年，包括开发贷、信用贷等信贷政策进一步收紧，迫使发展商和投资者不得不考虑它项融资途径与方式。发展商通过加快去化自身库存对于其现金流而言，变得更为重要。

4. 微观层面：
a. 2019年开发商的销售压力较2018年加大，去化速度同比减缓。从国家统计局发布的2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州新房、二手房价格环比分别下跌0.5%、0.2%。在四大一线城市中，广州是新房、二手房价格唯一双双下跌的城市。
b. 放松限购政策出台加强了开发商与购房者（包括刚需与投资性需求）对后市的预期，为房价的稳定表现与库存去化予以支撑。从第三方监测的周度数据来看，南沙放松限购一周后量价均出现了小幅上涨。在这其中，2019年29周广州全区成交均价26411元/平方米，几乎与上周成交均价26266元/平方米持平，在这其中，南沙区的成交均价为22775元/平方米，较上周成交均价21282元/平方米出现较明显增长，涨幅约7%，为上周广州除天河区（9%）外最高涨幅。

5. 2020年市场展望：
a. 鉴于中美双方已就双方经贸关系达成第一阶段协议，未来一年的经济有望略为改善，利于民众就业率和收入的提高。同时，对于企业发展积极性、资本流动性、市场发展信心的提高，亦是一个宏观利好因素。
b. 销售压力尤存，但限购政策的放松有望持续提振开发商与部分购房人士的市场信心，并促成交易、稳定房价、助力去化、改善或提高开发商拿地情绪与主动性。
c. 整体市场价格料将维持稳定，不同项目于不同区位会出现稳中有升或稳中有跌，唯波幅在一定时间内不会显著。

韩世同：放松限购是“逆周期”调节、托底楼市



经济下行形势严峻，适当放松限购政策是“反向调控”，符合市场的发展方向。

面对经济下行压力，最新的中央经济工作会议提出“逆周期”调节。无论是佛山市为引进人才放开一部分的限购政策，还是广州市最先“松绑”的南沙区，广州资深楼市观察专家韩世同认为，这都符合中央经济工作会议的精神，既落实了房地产“因城施策”的方针，又始终坚持了房地产稳定发展、“房住不炒”等原则。

韩世同指出，放松限购政策是为了推动成交量，不是为了刺激房价。放松限购会对市场交易起到一定的促进作用，刺激经济活力，这种做法优于“金融救市”。如果房企借机哄抬房价，放宽政策就会被问责甚至是叫停，并实施正向调控。

例如，黄埔区的政策目标是工作半年的新人才，这部分人才的住房需求，好比是 “小水滴灌”，起到托底楼市的作用。但不像金融政策即时、井喷式的刺激性作用，这种放宽限购并不会导致楼市出现即时、强力的反应。

因为，购房需求不只是购房指标的问题，还有购房资金的问题。工作半年能够实现购房的“新人”基本盘并不大，具有购买力的消费者对现时投资房市也持有保留意见。综合来论，光靠“小水滴灌”式政策对楼市没有强力刺激，这只是为了“托底”市场，防止大跌的情况出现。

要让楼市平缓回落，高价卖地可能会对市场产生误导。大起大落容易造成房地产市场崩盘，唯有平稳回落才有可能规避风险。各区都面临经济下行的压力，但是高价卖地、人为制造“地王”容易造成楼市火爆的假象，最终误导市场。



番禺是下一个最有可能放宽限购政策的区域

对于广州市其他区是否会陆续跟进放宽限购政策，三位专家都给予了肯定，认为其余各区都会有后续动作，广州市其他有去库存压力的区域可能会跟进，但不会是所有的区都会放宽限购。

其中，韩世同指出，番禺是下一个最有可能放宽限购政策的区域，因为除了从化、增城是不限购区域，广州中心老城区的楼市日渐饱和，目前只有还没放宽限购政策的番禺区面临着区域面积大、供货量多的问题，亟需进行调控，是广州下一个最有可能放宽限购政策的区。