现在市场上几乎所有楼盘都以地铁为主要卖点，让人觉得，广州几乎就没有不是地铁盘的项目。

地铁，确实是大多数购房者的重要参考因素，也是开发商极力宣传的卖点之一。距离地铁多少米，多少分钟路程到地铁站，双地铁交汇......宣传口径可谓是天花乱坠。

但实际上，并非所有“地铁盘”都真的离地铁很近，也不是所有“地铁盘”都具备升值潜力！

那么，如何炼造一双火眼金睛，买对地铁房？

地铁对于楼市的涨幅影响

与地铁的距离，除了日常出行的方便外，最重要的是关乎房子的升值潜力问题。

有研究表明，商品房与地铁站的距离每增加1%的情况下，则会引起商品房价格下降0.08%，距离越远，商品房价格下降就会越低，其中离地铁0-200m的楼盘增幅显著高于200-1000m的。

广州作为一个地铁发展较快的城市，地铁对沿线楼盘的增值是较为显著的。

根据世联东研究院的数据，在广州中心区地铁房和非地铁房，均价相差去到了22%-52%。

下面是广州几大区域“地铁房”与“非地铁房”的价格对比，可以看出的是最高溢价区域已经去到了52%。


▲图片来源：地产少年

当中也会有其他因素对房价产生相对的影响，例如小区新旧、是否电梯楼，是否有学区等。但对于购房者来说，可以作为一个参考。

而在另一份以3号线为研究对象的报告中，地铁对中心区、外围区的影响不尽相同。对外围区的影响较为显著，例如番禺住宅平均增值去到20.48%；对天河和海珠区的影响较弱，住宅价格平均增幅为8.73%。

因此，可以得出结论：

①离地铁站越近，房价增幅越高；

②地铁辐射对外围区的房价影响较为显著，中心区由于道路交通发达以及地理上的优势，削弱了地铁对房价的显著影响。

那目前广州有哪些真正地铁房？

“轨道+物业”
广州迎来多个真正地铁大盘

截至到目前为止，广州已成功出售了8宗TOD项目地块，每一宗地块都被广州地铁收入囊中。

“轨道+物业”的发展概念，可以说广州地铁将此模式发挥得十分极致，不断扩大地铁+物业的版图。


▲广州“轨道+物业”的项目（表格来源：闻说楼市爆料）

据统计，这8宗TOD的车辆段地块体量都超过了20万㎡以上，其中13号线官湖车辆段更达到88万㎡，合计去到379万㎡。

随着广州地铁线路网不断的扩张，未来地铁车辆段地块将会是地铁盘的主力供应区，而这些“子”项目，无疑是实实在在真正意义上的地铁上盖项目。

广州11区
有哪些在售地铁新盘？

那么，目前广州11大区地铁沿线有哪些楼盘值得关注呢？我们来看一下这份清单。





















▲表格来源：广州中地行市场研究
*其中户型为建面

至于买到真正地铁房，购房者最好实地考察，不能只听销售的介绍。

而还没开通的地铁线站点的规划，最好看清楚政府官网的公告，不要人云亦云。

刚需买地铁房
不妨留意这些升值潜力板块

知道了广州大概有哪些“真正”地铁房，那刚需购房，可以留意哪些板块？

目前广州，一般成交量、房价涨幅比较大的都是沿线人流较大、贯穿中心区与外围区域的线路，如3号线。

除此以外，我们更应该关注到一些外围区站点的热门洼地板块，比如金洲站、蕉门站等。

跟着房王君来看看！

01
金洲—蕉门站板块

南沙利好对该板块一手房的推动作用显而易见，但地铁对板块的影响也不容忽视。

金洲-蕉门河板块因交通便利、地理位置优越而备受卖家追捧，今年更是冒出几个全新一手楼盘，让板块热度再次提升。

其一手住宅市场价格多在2-3万！

值得注意的是，板块内二手房价格甚至有反超新房的趋势，这也足以说明地铁对板块价值的作用。



02
市桥—番禺广场站板块

番禺区一直努力往教育强区靠拢，其目前省一级学校达到41所，而省一级小学已有14所，仅次于越秀。而市桥板块作为番禺的中心区，集中了大部分区内的优质学校资源，板块内聚集了5所省一级小学，而市一级小学也不少。

而番禺广场站更被称为未来的“宇宙站点”，因为这里目前不仅是已开通的地铁三号线的总站，还有在建三条地铁线，包括18号线和22号线，以及3号线东延段至亚运城。

由于市桥—番禺广场板块发展比较早，板块内一手盘极少，多为有一定楼龄的二手房，但正因为如此，价格有一定优势，二手房大多在2-3万/平左右。

而今年市桥板块冒出3个全新盘，虽然距离地铁站还有一段距离，但作为市桥久违的新盘，享受着板块的配套，前景也被看好。而新盘价格普遍在3.5-4万/平区间，可见板块的价值。



03
科学城-黄埔区府板块

6号线的开通大大缩短了萝岗与市区的通勤时间，尤其是在天河的上班族，更加青睐于环境好、发展潜力大的科学城-黄埔区府板块。

不过目前板块内在售新房不多，均价最高已达到4.5万+/平。



内容来源：广州买楼、闻说楼市爆料。