由增量开发向存量运营过渡，这成了地产商们转型的新思路。

据香港财华社报道，6月19日，绿城中国(03900-HK)旗下全资附属公司绿城管理控股通过港交所聆讯，如果该公司成功上市，它将成为首家上市的房地产代建企业。

房地产代建是什么？

在房地产融资收紧的趋势下，拥有土地的项目方在筹措巨额资金购得土地后，仍然需要完成从项目设计、开发到销售的全套流程。这不仅考验开发商的全流程的管理能力，同时加重资金压力。

在这样的情况下，项目方可以选择仅负责项目早期的土地购买和建设资金筹备，而将其他的项目生命周期的管理委托给代建方，通过专业的分工实现整体项目的增值，同时也降低了管理难度及资金压力。对于拥有土地的项目方来说，绿城管理控股这样的品牌代建商不仅对项目实施增添保障，同时也可以借助其品牌，提高项目整体资信水平，这有利于项目融资。



而资料显示，绿城管理控股成立于2010年，是中国首家轻资产业务模式的代建公司。2019年，该公司拥有72个新订约项目，新订约中建筑面积约1,600万平方米，占国内代建市场总量的23.7%，规模超过出行业排名第二公司的一倍以上。

行业增长快速，以商业代建缓慢向政府代建过渡

中国的代建服务发展相对较晚，目前行业规模仍处于高速增长中。根据中指院数据显示，目前按新订约总建筑面积计，国内代建市场规模约占已售商品房总建筑面积的2.0%至4.0%。

预计在2024年，代建市场规模占比商品房总建筑面积的比例将达到保守预测5.5%、中性预测9.0%、乐观预测14.7%。如采用三点估算的方法，预计2024年占比将达到9.4%（仅做参考，中指院预测数据中无“悲观预测”，用“保守预测”代为估算）。



根据中指院预测，2020至2024年中国代建市场新订约总建筑面积将达到23.5%的复合年增长率。绿城管理控股作为行业龙头，增长速度领先于行业是大概率事件。



2017至2019年，绿城管理控股总收入分别为10.16亿元（除特别标明，单位以人民币计）、14.81亿元、19.94亿元，年复合增长率达到40.1%。对比之下，据国家统计局数据显示，2019年中国商品房销售额同比增速为6.5%。代建行业仍处于早期的快速增长阶段，行业龙头绿城管理控股快速增长的收入增速让房地产行业羡慕。

绿城管理控股由三大业务构成。2019年，公司商业代建、政府代建、其他服务的收入占比分别是73.8%、18.0%及8.3%。从近三年数据来看，政府代建收入占比在提升，商业代建业务收入占比在下降。

对比之下，美国的代建业务历经多年发展，逐步转变为CM管理模式，且多运用于大型的政府工程。若依次预估，绿城管理控股的政府代建收入占比或仍将持续提高。