连续两天，两个重磅文件！
9月5日，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》全文发布；6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》正式出炉。
那么这两个重磅文件，对各片区和周边城市带来什么影响？背后利好哪些房企？
前海扩容8倍
对房地产有什么影响？
中共中央、国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》6日发布，前海合作区将打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽。方案明确，进一步扩展前海合作区发展空间，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。
方案明确，以现有前海合作区为基础，进一步扩展至以下区域：① 南侧毗邻的蛇口及大小南山片区〔东至后海大道、近海路、爱榕路、招商路、水湾路，南至深圳湾，西至月亮湾大道、珠江口，北至东滨路，包含中国(广东)自由贸易试验区的蛇口区块〕22.89平方公里；② 北侧毗邻的会展新城及海洋新城片区(东至松福大道，南至福永河，西至海岸线，北至东宝河、沙井北环路)29.36平方公里；③ 机场及周边片区(东至宝安大道，南至金湾大道、宝源路、碧湾路，西至海岸线，北至福永河、松福大道、福洲大道)30.07平方公里；④ 宝安中心区及大铲湾片区(东至宝安大道，南至双界河，西至海岸线，北至金湾大道、宝源路、碧湾路，另包括大小铲岛、孖洲岛)23.32平方公里。4条高速：广深沿江高速、深岑高速、深圳外环高速、京港澳高速6条轨道交通：1号线、11号线、5号线、9号线、2号线（8号线）7个码头：大铲湾码头、蛇口客运码头、深圳机场码头等6个城市公园：西湾滨海公园、宝安红树林公园、荔林公园、南山公园、小南山公园、深圳湾公园
据财经大V刘晓博分析，前海扩容利好片区有如下几个：1、前海扩容，最大的受益者是宝安，宝安沿江地区基本上都纳入了前海合作区。此次航城、福永、福海、沙井的相当一部分地区，纳入了前海合作区，这对于四大街道办是重大利好，意味着它们的相当一部分城区，事实上成为了深圳新的“都市核心区”。当然，对于新安、西乡两个街道办的大部分地区，也就是我们常说的宝中及其周边，也是重大利好。第二，对南山区，特别蛇口地区是重大利好。蛇口大小南山地区，一共有22.89平方公里纳入了前海合作区。让这个片区拥有了双重身份——自贸试验区、前海合作区。第三，前海合作区扩容，对东莞滨海湾新区构成利好。让滨海湾新区跟前海合作区成为了邻居，滨海湾新区将可以获得更多的资源外溢。第四，对中山翠亨新区构成利好。前海扩容之后，中山翠亨新区通过深中通道连接的，就不再是单纯的“深圳机场片区”了，而是前海合作区的机场片区，这对于中山翠亨新区，尤其是马鞍岛片区构成利好。
前海的扩容，对房企也有重大利好！
据深圳乐居统计，随着扩容，宝安碧海、西乡、福永等片区的部分新盘也被加入进去，总共有近20个新盘待售或在售中，例如：前海颐湾府二期、招商领玺二期；宝安都市茗荟家园、领航城领誉、泰福名苑等等。其中较有代表性的楼盘有：国润金海、前海时代三期、招商领玺二期、榕江壹号院等。【国润金海（项目名暂定）】位于前湾片区听海大道与前湾四路交汇的东北侧，距离地铁5号线前湾公园站C出口仅100米。
项目为原T102-0345宗地，采用“双限双竞”的办法挂牌出让，在去年的11月10日被金地、电建、前海控股、华润联合拿下，成交价达81.519亿。
项目为前湾片区十开发单元02街坊，总占地面积约2.7万㎡，建筑面积月13万㎡，配建人才住房面积2.84万㎡。且宗地项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万/㎡（毛坯价，不含装修）。项目与龙光前海天境花园仅一路之隔。在今年的1月，龙光前海天境花园推建面约107-146㎡住宅产品，均价约11.2万/㎡。【前海时代三期】位于桂湾片区，滨海大道与梦海大道交汇处。前海时代分期开发，总建面达约131万㎡，涵盖了多种业态，是前海自贸区内首个住宅项目。值得注意的是，前海时代的容积率较低，前海时代·CEO公馆的容积率更是仅有1.54，居住氛围良好。目前，前海时代三期正在地基建设中，有望在今年年底或明年年初入市。据悉，前海时代一期于2014年开盘，均价约4.2万/㎡；二期于2015年底开盘，均价约8万/㎡。【招商领玺二期】位于妈湾一路与锦龙路的交汇处，位于一期招商领玺家园的西北侧。项目步行至地铁5号线妈湾地铁站及铁路公园站，均不到500米。据悉，招商领玺二期已于去年8月动工。据走访现场看到，大门口标识着“前海妈湾嵘玺家园项目”，且目前建筑已出地面多层。项目工程概况牌显示，领玺二期总用地面积约1万㎡，总建面约5万㎡，拟建2栋限高100米的高层住宅楼。计划竣工时间为2023年8月28日。招商领玺整个项目占地面积约2.9平方公里，规划有7大单元板块，建面超500万㎡，是集办公、居住、商业、酒店、文娱等多种配套于一体的巨型综合体。2019年11月28日，招商领玺一期开盘，推建面约120-155㎡的住宅产品，均价约10.8万/㎡，含精装修交付。项目开盘当日仅4.5小时，456套房源全部宣告售罄。【榕江壹号院】位于宝安西乡街道宝源路与金海路交汇处，地处地铁11号线碧海湾站C出口处。项目的占地面积约23400㎡，建筑面积约为128500㎡，主推建面约115-200㎡的大户型住宅产品。项目由3栋塔楼结构住宅组成，梯户比为2梯3户及3梯6户。据网上消息称，项目的容积率仅2.93，如此将是难得的低容积率的新盘。目前项目已出地面多层，其展示中心及样板间也正在装修中。项目周边的配套设施丰富，不仅毗邻西湾小学，附近还有南方医科大学附属恒生医院、西乡体育中心、碧海湾公园等等，稍远处还有宝安西湾红树林公园。榕江壹号院附近有时代城、天虹、宝安大仟里等大型商场，居民日常休闲娱乐等需求都一一能满足。
有眼光！这些房企已经重仓横琴
9月5日，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》全文发布。总体方案明确，合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域，总面积约106平方公里。其中，横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”；横琴与中华人民共和国关境内其他地区之间设为“二线”。（具体方案原文可看：106平方公里！横琴粤澳深度合作区来了！）值得一提的是，《方案》对于横琴税收优惠政策方面的调整力度颇具亮点，为在横琴的人才和企业发展注入“税动力”。
其中，《方案》提出，对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税，将有利于澳门经济适度多元发展的产业全部纳入政策范围。这条与个人所得税优惠政策并称为“双15”政策。《方案》同时规定，对在合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增的境外直接投资所取得的利润，免征企业所得税。
回顾过去一段时间有国家政策利好预期的片区，似乎房企们从不吝啬自身的资源，早早便已在这些拥有未来预期的地方布局。而横琴片区也不例外，很多头部房企早已凭借其前瞻性的布局，先手抢滩进驻了！
横琴片区最近已经很少有土地出让。在今年前8月已经没有一宗横琴片土地供应。据观点地产网统计，在2018年至2020年，保十琴片区每年总共成交22、8、5宗地，建设用地供应在以肉眼可见的速度减少。而最近一次土地成交，是今年4月，万科以溢价率37.3%、30.2亿元竞得2020年末推出的地块。彼时，华发、美的、海伦堡、万科、金地、时代等多家开发商皆参与了竞拍。该地块编号为20208/珠横国土储2020-07，位于保税区保西路东侧、宝和路南侧，总用地面积6.68万平方米，可建设用地面积5.43万平方米，容积率不超过2.7，建筑面积不超过14.67万平方米。地块起价21.96亿元，起始楼面价14969.72元/平方米，上限价41.08亿元，上限楼面价28000元/平方米，竞买保证金5.5亿元，以竞地价+竞人才住房面积方式出让。
高溢价并非只有万科一家房企愿意支付。在万科地块推出前1个月，也就是2020年10月，珠海横琴推出位于十字门中央商务区湾仔片区的一宗起价84.06亿元的商住地，宗地面积19.23万平方米。在该地块出让时，中海豪掷约104.76亿元拿下宗地，折合楼面价23281元/平方米，溢价24.71%，此次成交创下珠海土拍历史总价第一纪录。与之相对比的是，在2013年，1月及2月，华发集团以21.76亿元竞得珠海十字门中央商务区湾仔片区一商住地块，折合楼面价5600元/平方米，随后以26.4亿元再获珠海十字门中央商务区湾仔区地块CBD地块。就算是保利于2015年12月3日以溢价率45.83%、总价28亿元竞得珠海十字门的一宗商住地，楼面价也仅10950元/平方米。楼面价在不断攀升，明显可见，房企们更愿意下“血本”，同一片区，楼面价从5600元/平方米，升到1万元/平方米，再到2.3万元/平方米。支撑房企们不断抢地的表面原因是产品终端的售价。据贝壳数据显示，在十字门片区附近在售住宅项目仅中冶逸璟公馆（二期）项目，给出的参考均价是6.8万元/平方米。按照总成本是土地成本的一倍简单计算，留给中海的利润空间尚有1万元/平方米以上。而值得注意的是，横琴片区楼价之所以快速上升，很大程度上也离不开区域的持续开发。虽然横琴于2009年成为国家级新区，但不少区域的建设是近年才启动。譬如“十字门中央商务区”建设启动，保十琴一体化发展等。只不过，在重大利好消息下，横琴片区并没有新土地供应。有市场人士在接受观点地产新媒体采访时表示，今年大概率不会推地了。换而言之，想要在横琴有更多的资源，只有付出更多的代价。
本文来源：新华社、南方新闻网、观点地产网、深圳乐居、刘晓博说楼市等。
