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又一城发布终止第二期集中供地计划！
8月11日，青岛市自然资源和国土局和青岛各区自然资源局纷纷发布公告，根据公告，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。据悉，上述100宗地块（包含市北、李沧、崂山、城阳、高新区、西海岸和即墨），面积约5474亩，总建面839万㎡，起拍总价364.7亿，最高楼面起始价18504元／㎡，其中住宅用地（含商住用地）79宗，面积约4480亩。第二批集中供地在即，多城拟上架的土地却波折不断，深圳、青岛直接叫停，杭州、长沙、天津则相继将土拍延迟。值得注意的是，天津发布61宗地延迟拍卖且下调限价，溢价率不超过15％。
深圳、天津集中供地调整原因揭晓
一年三次集中供地之后，多城第一批土拍风起云涌，第二批土拍准备开场，但在开场之际，深圳22宗地率先在拍地前两天中止。
深圳22宗地终止交易！
8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布关于下周出让宅地的土地使用权出让补充公告，中止出让22宗地块。
据深圳公共资源交易中心公告原文：“现根据委托人通知，为稳妥推进我市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作，经研究决定，现中止上述宗地的挂牌出让工作（详见下表），具体出让时间另行公告。截止8月6日24时，已交纳的竞买（投标）保证金，深圳土地矿业权交易平台将原路退回。”
目前，深圳公共资源交易中心平台可以看到，22宗宅地均显示“交易中止”。（具体详情可看：突发！深圳22宗地终止交易！要学习“北京模式”？）
天津61宗地延期出让！
8月10日下午，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，同时还公告了以下事项：
1、降低全部地块封顶价格，最高不超过15%；
2、采用摇号方式确定竞得人；
3、买企业报名时，须提交三个证明：
①其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺；
②竞买企业资信良好的资信证明；
③《房地产开发企业资质证书》或有效证明。
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正当大家还在猜测深圳和天津的调整是单一行动还是统一行动的时候，一则可信度极高的“网传文件”流出，其内容与天津的最新土拍规则高度雷同，也从一个侧面证实了这个“网传文件“”的真实性！从这个“网传文件”内容来看，出处应该是自然资源部，可以看做是对土地集中出让制度的一次完善，只是目前还不能确定是面向全国所有城市，还是仅限于22城，反正之前的第一集中出让的22城应该是逃不了的。在此之前，7月30日凌晨，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告：1、提升房企报名门槛，采用保证金模式报名，保证金普遍为起拍价的20%；2、首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，“竞品质”试点地块全部实行现房销售；其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%。等等。除了以上官宣的热点城市之外，还有不少重点城市的第二轮土拍延期：
按照之前的供地时间表，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块，现均已推迟。重庆第二轮土拍，从七月底延期到八九月份；沈阳第二轮土拍，从八月份延期到时间待定；长沙第二轮土拍，推迟至8月，具体时间未定......中指研究院天津分院高级分析师牛晓蕙认为，土地延期出让有利于正在恢复中的房地产市场。“第二批、第三批集中供应土地的延期出让，预示着对应批次地块2021年入市难度较大。预计2021年住宅市场新增供应量出现回落，有利于市场稳定。”此外，有消息称，沈阳第二次集中供地规则将发生变化，预计拍卖地块不再加附加条件，而是达到限价后，采用公开摇号或竞品质方式。而济南也有一些消息，具体会有何变化，我们拭目以待。
有消息说，第一轮土拍有些城市太火，不符合中央预期，第二轮土拍要降降温。不知道第一批高价拿地的房企，这一次会不会站在山岗上？
各城市土拍规则的调整，仿佛已经是定数了。
借钱买地行不通了
还有哪些城市将“被迫调整”土拍规则？
可见，除了推后上市，多城也在修改土拍规则，竞品质、下调土地溢价率成为限地价、限房价、竞自持面积之外新的竞价模式，杭州还规定，地价达到上限后由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，竞品质试点地块全部实行现房销售。
截止8月11日，22个集中出让城市中已有11个城市（包括深圳、青岛）发布了公告，其中厦门、长春、无锡等3个城市已完成出让，剩余8个城市中，除刚刚调整的天津外，济南、福州、杭州、沈阳、青岛、深圳等6个城市的土拍规则都不符合“新规”，估计需要类似天津一样延期调整。而苏州虽然在竞得规则上与“新规”一致，但在报名材料和最高溢价率上也不符合“新规”，预计也需要回炉重出！
上表中黄色表示土拍竞得规则已调整城市，绿色表示土拍竞得规则与新规一致的城市。另外11个尚未公告的城市中，除了上海、北京、南京、郑州等4个城市的竞得规则与“新规”一致外，其余7个城市的竞得规则都需要全部翻新！随着土拍“新规”一统江湖，之前五花八门的竞拍规则也终于变得简单了，7个原本要7月公告但至今尚未按期公告的城市预计也即将发布第二批公告，而杭州等已公告的7个城市，预计也将陆续发布补充公告！
据时代财经分析，关于土地延期是因遇冷还是过热，众说纷纭，但不可否认的是，结合第一轮土地集中出让的表现，堵上土拍漏洞、切实实现“稳地价”的目的，同时给开发商预留较为充足的备战时间是一大原因。
近期，监管部门动作不断，土地市场也在视野之内。7月22日的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作”电话会议指出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。7月29日，住建部副部长在约谈金华、泉州、惠州等5城时再次提到，要加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则。
房地产金融是房价暴涨、房企爆发式增长的助推剂，但随着对房地产金融杠杆的监管力度逐渐加大，房价非理性上涨的基础正在被动摇和瓦解，房企或需尽快适应房地产市场理性回归规律，否则恐怕连拿地都难。没有“面粉”，更遑论“面包”。
关于集中供地
开发商将不得不面对这些问题
据悉，天津的第二批集中供地规则公布后，引起开发商震惊。
据中国房评报道分析，新规则最让人耳目一新的就是政府坚决稳地价，甚至是降地价的决心，主要是去除一切竞配建等隐性增加土地成本的内容，全部改为切切实实降地价的政策。
可能会有开发商窃喜，政府能够真正控地价，对开发商是好事。但是也不要高兴得太早，房价也被牢牢控制住了。按照新规则，出让的地价和房价之间虽然有利润空间，仍只是10%以内的制造业利润空间。
此外，接下来他们将不得不面对以下问题：
1、地价看跌，房子不好卖。第二批集中供地的地价要对比之前的历史地价，建立稳地价机制，一些调控态度坚决的地方政府甚至准备建立地价的环比、同比只降不涨的机制。在此情况下，地价未来走势看跌，会影响购房者对房价的信心。第一批集中供地的项目即将步入开盘销售期，此时第二批集中供地新政给市场的信号，可能会改变购房者的预期。
2、融资更难，拿地没钱。建立购地资金审查制度变成了必选项，不合格的拿地主体单位不能下场，临时借钱的前融渠道被穿透性严查，开发商拿地融资变得更困难，试点房企受限于拿地销售比不超过40%的规定，可拿地资金实力降低。3、降价示范，担心被套。第二批集中供地政策目标不仅是稳房价，更要稳地价。最近的几个月，又有多个城市被住建部约谈，房地产调控压力依然很大。广州新房备案价格要求下调3%，北京、杭州等地升级了限购政策。第二批集中供地强化了地价和房价未来不会涨的预期，开发商很担心在某个区域内房价螺旋下降，导致拿地后新房卖不动，投资被套。有分析人士指出，浙江的某些三四线城市出现了土地流拍情况，但是并不代表普遍现象：一方面是地方政府制定的土地起拍价仍然较高；另一方面是开发商新房出现销售困难，主要是地方限购升级、新流入人口减少导致，开发商对这些区域的拿地态度因而变得谨慎。整体来说，从1-7月份的房地产销售情况来看，头部房企当中，除了已经“躺平”的高负债房企外，仍有相当数量的开发商拿地销售比未超过40%，且账面现金准备较为充裕，仍具备拿地实力。有关部门认为如果任由第一次集中供地时拿地的情况继续，可能会变成各类“超级融资”入场，并不能起到稳地价和稳房价的目标，因此根据第一次集中供地经验，修改竞争规则。观察上述4条拿地规则，我们可以清晰地看到，这次政策修改主要是冲地方政府而来，以压制地方政府土地财政冲动，降低对卖地利益的依赖，逐渐压缩地方政府从土地财政中获利的空间，倒逼地方政府走房地产长效调控机制的路。此前，土地出让金收支已经交由税务管理，连利息都被拿走了，虽然支出项目不变，但是地方政府返还土地出让金等操作空间都没有了，地方政府的征地、拆迁成本一直上涨，而卖地的价格被锁死，卖地的利益空间越来越小。可见，当前任何调控政策的改变都是一盘大棋的一个步骤，未来房地产长效发展机制构建的是规模可控、速度降低、利润回归制造业的房地产行业。
二是从开发走向运营开发并重，通过运营和服务做厚利润垫；三是走向纯金融投资企业，只出钱，搞投资，一些地区城投公司有潜力这么发展；
跟这个路子有点类似的是，有些企业会转型为勾地公司，只拿地，不出钱，道理是一样的。未来，房地产企业利润率降低，不再养那么多环节，也不必什么职能都自己养着，会将一些专业化职能拆分出去。例如已经有房企将营销部门分拆为公司，单独生存。综合自：时代财经、中国房评报道、拿地宝、地产下半场等。---THE END---
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