面对疫情大考，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，简称“越秀房托”）交出上半年逆势增长成绩单。

8月9日，越秀房托发布2021年中期业绩公告。

报告显示，2021年上半年越秀房托整体经营保持稳定，实现收入总额人民币8.82亿元，同比增长6.1%；整体出租率约93.2%，同比增长1.1个百分点。

基金分派方面，报告期内，每个基金单位分派为0.1233港元，按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算，按年计算的分派收益率为6.17%。

为投资者创造丰厚、稳定收益回报的背后，是越秀房托稳健经营，以运营赋能，实现资产、财务双提升的“硬实力”支撑。

▲越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良（左）出席2021年中期业绩发布会

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在业绩发布会上表示，“下半年经济有望保持稳定复苏态势，加之当前全球利息处于低水平的情况，我们将密切关注收购机会，一线城市的核心地段，二线城市的地标物业，是越秀房托一贯的收购目标。”

高效运营+精准服务，广州IFC平均租金单价溢价约31%

越秀房托所持有的物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2021年上半年，越秀房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。其中，杭州维多利中心续租租金较上一手增长11%。

▲广州IFC

“明星项目”广州IFC写字楼表现依旧稳定，凭借经验丰富的招商运营及客户储备资源，大幅提升高租值单元成交量。上半年实现新签面积约1.6万平方米，大部分为首次进驻的实力客户，如AIA保险等。

在续租方面，上半年顺利完成进出口保险、合生元、南粤基金及建设银行等重点客户续租，确保优质客户资源稳定。截至 6 月底，广州IFC平均租金单价相对同区项目溢价约31%。

这其中，优异的运营能力是根本。

比如，在防疫工作中，广州IFC在全国首个实现电子通行证、穗康码及行程轨迹的跨楼宇“三码合一”，快速响应并设立广州首个商务楼宇新冠疫苗临时接种点，接种超过4.6万剂次，以专业化、数字化技术落实写字楼健康运营。

为更精准的服务好后疫情时代下的租户企业和白领，越秀全面升级“悦享会”，从To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”，重构“人、货、场”全新闭环，联手商务局、CBD管委会、国际服装设计师计文波等行业大咖，共同打造楼宇经济生态圈。

升级后的“悦享会”平台面向越秀全线写字楼租户提供服务，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台。

定向招商+“以短补长”，武汉项目出租率创新高，酒店公寓营收强劲反弹

2021年上半年，越秀房托两个成长型项目业绩表现非常突出。

值得一提的是，武汉项目实现收入、出租率双提升，越秀财富中心及星汇维港购物中心期末出租率创历史新高。

▲武汉—越秀财富中心

数据显示，武汉项目2021年上半年经营收入9004万元，同比增长1.1%；近三年收入复合增长率高达17.8%；期末出租率90.9%，同比增长5.6个百分点。

在上半年武汉整体办公市场复苏的态势下，越秀财富中心有效执行价格管控，重点行业定向招商，实现新签面积1.7万平方米，楼内优质客户扩租约50%，期末出租率攀升至88.1%的历史高位，成功引入蚂蚁金服，目前楼内拥有12家世界500强企业。

杭州维多利中心出租率长期维持高位， 近三年出租率均维持在95%以上，2021年上半年续租率达100%。目前楼内世界500强共3家；经营收入1,647万元，同比增长5.1%；近两年上半年收入复合增长率达2.8%。

今年五、六月份广州疫情爆发，对越秀房托的酒店公寓等业态带来一定的影响。“酒店行业确实受疫情影响。”林德良称，相信下半年会比上半年好，复苏的速度也会快。

令市场欣喜的是，随着疫情有效控制，酒店公寓业态强劲反弹。连续七年获评“福布斯五星”的广州四季酒店，通过推出特色主题产品，开展多渠道联动营销等方式提升酒店入住率。

2021年上半年，广州四季酒店经营收入1.45亿元人民币，同比增长94%；平均入住率同比增长27个百分点，高于竞品2.3个百分点，继续领跑第一梯队。

国金雅诗阁公寓则坚持“以短补长”，在短租市场对大户型进行合理促销，实现经营收入5,045万元人民币，同比增长11.5%；平均入住率同比增长9.4个百分点，高于竞品13.4个百分点，业绩收入和GOP均排名雅诗阁中国区第一位。

持续更新+资产改造，使物业保值率和租金收益最大化

商办项目资产按年收入实现稳步增长，其主要原因更在于越秀房托每年有计划地持续进行更新和资本化改造，使物业保值增值，为租金最大化创造坚实基础。

以白马大厦为例，运营团队主动求变，对合同即将到期的楼层商铺实施差异化租赁政策和经营调整措施。

其中，将二楼进行经营调整，打造“时尚青创，活力之营”新定位；对六楼开展续约意向征询，达成100%意向续约率；并将八楼由女装调整为男装品类，打造高楼层的品牌男装基地。同时高质高效推进大厦外立面提升、二楼翻新改造等多项资本性改造工程，提升白马形象，为经营保驾护航。 

下半年，越秀房托将计划重点投入白马大厦、国金中心四季酒店、上海越秀大厦等资本性改造工程，实现物业保值增值。

主动管理+把握良机，融资成本半年降幅54个基点

2021年上半年越秀房托主动管理融资成本见成效。期末整体融资成本从2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%，降幅54个基点。

值得惊喜的是，上半年越秀房托把握美元债收益率七十年来低位，完成4亿美元债再融资工作，发行收益率2.66%较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点，成功降低融资成本和优化债务结构。

展望下半年，林德良表示：“越秀房托凭借优异的资产组合和专业的运营管理团队，透过实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，积极把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，从而继续为基金单位持有人带来稳定的回报。”