01
传李嘉诚出售京沪两处资产，对价500亿！

9月5日，据财新网从多个信源获悉，长实集团（01113.HK）拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元。一名接近交易的知情人士告诉财新记者，融创中国（01918.HK）有意接手。

长实集团此次出售的资产包含住宅和商业综合体，分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目。

据悉，起初该笔交易主要以北京逸翠园二期为主，附带上海高尚领域一部分资产，资产规模约200亿元。但长实集团有意将上述两处资产整体打包出售，总价值相应增加。目前交易仍在商谈中。


图为长江实业集团主席李泽鉅。图/谢光磊/中新社

一名知情人士称，监管层有意针对房企的融资、负债情况出台“三条红线”，愿意接手上述资产的房企寥寥。融创中国相关人士称，尚不清楚公司最近是否在筹划大体量收购行动。

北京住宅项目地块已持有近20年

北京朝阳逸翠园项目位于北京东四环，项目的一期已经售罄；据悉，长实集团持有该住宅项目地块已近20年，直到2019年才开工建设。

公开资料显示，该项目占地面积约27万平方米，总建筑面积约36万平方米，开发商为和记黄埔地产集团旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司。

而上海高尚领域项目位于上海真如副中心，项目已基本建成。



02
长实集团78亿抛售成都南城都汇项目

今年7月，李嘉诚就开始重启出售内地资产。

7月23日，上市公司长实集团发布公告，公司间接全资附属公司HLV及Chinex以约10.12亿美元（约78.47亿港元）向买方公司出售位于成都高新区金融城核心地段的南城都汇项目，预计未经审核得益约38.11亿港元。



据悉，南城都汇系李嘉诚在2004年以21.35亿元拿下的时任"地王"，然而在过去16年的时间里，这个项目规划的8期建设只推出了6期，如今项目依然在建设中。

根据公告，本次买方为禹州集团和成都瑞卓置业分别持有50%的股权。

拿地时间超16年

南城都汇项目最初拿地时间是2004年，总共有土地1036亩，如今16年过去，这个项目的7期、8期项目仍未开售。而上一次开盘，还是在4年前的2016年，彼时房价为1.2万～1.6万元/平方米，如今同区域房价已经达到2.3万～2.5万元/平方米。

记者在项目现场看到，南城都汇6期已经是成熟的住宅小区，有保安在大门外检查出入人员的信息。而6期项目一街之隔的8期项目尚为建筑工地，工地入口处写着“南城都汇商住项目第八期汇怡园(地块18#)住宅及商业项目”。施工牌信息显示，该项目的开工时间为2017年4月，竣工时间为2020年9月。

03
李嘉诚捂盘史：北京别墅项目耗时25年

事实上，李嘉诚"捂盘"由来已久，自1989年大举进入内地以来，李嘉诚旗下长实系地产在全国范围内大举囤地，一些项目的开发周期甚至长达10年、20年之久，北京顺义中央别墅区的誉天下项目耗时25年才全部完工。

1989年，李嘉诚大举进入内地市场，成为香港在内地的最大投资者，与其他香港地产商一样，李嘉诚所投资的内地项目主攻高端市场，住宅开发以豪宅为主。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

但与此同时，其获取财富的方式也被诸多业内人士诟病，中国房地产学会副会长陈国强曾经表示："长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值"。据悉，"变相囤地"还曾导致和记黄埔登上国土部公布的闲置土地"黑名单"。

1993年，李嘉诚旗下长江实业入股位于北京顺义中央别墅区的誉天下项目，后对整个项目进行全资收购。2005年，项目突然停工，直到2008年誉天下第一期才正式落成。2018年，誉天下项目耗时开发周期25年终于全部完工，而此时地皮的价格已经从2000元/平方米涨至超4万元/平方米，升值逾20倍。

无独有偶，1999年，和记黄埔拿下东莞厚街名为海逸豪庭的项目，彼时因其占地面积高达7000亩被称为亚洲最大高尔夫别墅群。但和黄在拿地后，并未立即着手进入开发程序，而是闲置其95个月的时间，为此还被当地政府以土地闲置等原因征收近8000万元土地闲置费。

尽管被处罚，但开发速度并未因此改善，至2014年，这个开发长达15年的项目进度才刚刚过半。根据房天下数据，目前海逸豪庭的均价已超3万元/平方米。截至2020年7月，海逸豪庭尚未开发完毕。

2000年之后，长实与和黄加快了在北京、上海、广州、重庆等省市大举拿地的步伐，与此同时，其"捂盘"的财富密码也逐渐为人所知。

北京方面，和记黄埔曾抢在"8·31大限"（2004年国土部出台文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让）的最后一天拿下朝阳区姚家园的2H1、2H2地块，并约定开工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。

随着时间的推移，该项目的建设周期不断被拉长。雷达财经通过查询北京住建委官网发现，2018年更新的《朝阳区姚家园新村商品住宅（逸翠园）项目建设方案（变更）》显示，该项目共分五期，其中一期竣工时间已延迟至2007年12月，三、四、五期更是要到2021年12月才完成。



此外，长江实业与和记黄埔在2005年联手斥资1.84亿元从北京嘉海兴业房地产开发有限公司收购了位于十三陵世界文化遗产保护区内占地25.6万平方米的地块，以及地面上名为"北新嘉园"的现有建筑物，项目名称为"皇家别墅"。

拿地8年多后的2012年，"皇家别墅"仍未开工。和记黄埔2011年年报显示，预计2014年能完成该项目的1%，到2014年年报时，预计到2020年能完成项目的1%。而2015年之后的年报，项目的完成阶段则变成了"计划中"。

对于项目多年未开工的原因，长实集团人士曾解释为"因为该宗地块是"8·31大限"之前协议出让的地块，容积率较低。但在项目推进过程中，政策不断变化，"国六条"出台，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。"

上海方面，2001年，和记黄埔通过协议方式从古北集团手中以总价3.9亿元获得上海古北新区1区14号地块，也即御翠豪庭项目。按项目整体约18万平方米的建筑面积计算，楼板价仅有2167元/平方米。年报显示，至2003年底，项目完成的百分比仍维持在1%。2005年底，项目第一期住宅完成60%，按规定已达上海市的新房预售标准，但项目依然未能推向市场。

直至2007年，该项目才首次开盘，售价3.6万元/平方米；而到2009年最后一次开盘时，报价已涨到7万元/平方米，是当初楼面地价的32倍多。

2004年，和黄中标上海世纪汇所在广场地块，楼面价为1.2万元/平方米，土地成本在32亿元左右。公开资料显示，世纪汇广场包括两栋180米32层的双子塔办公大楼，是上海唯一一个有四条地铁交汇的广场，总建筑面积达36万平方米。

买下地的和黄并不急于开发，该项目也因此直至2008年才进入环评阶段，并将开工日期延后至2011年。2013年底，项目才传出即将封顶的消息。2016年10月，长实集团与李嘉诚海外基金会以人民币200亿元将世纪汇售出时，以12.96万平方米的办公面积以及13.85万的商业面积来计算，交易的单价约为7.5万元/平方米。

几乎就在拿下浦东世纪汇的同一段时间，和黄也将浦西静安市中心新闸路的世纪盛荟广场收入囊中。经过8年的漫长等待，项目终于破土动工，然而没过多久其办公楼项目就发生了坍塌事故，致使一名从业人员死亡，整个施工单位被勒令整改。

2015年10月有记者实地探访时发现，其工地的施工铭牌显示，该项目的开工日期是2013年3月19日，竣工日期是2015年8月20日。但到世纪汇售出之时，项目还处在施工中。

2006年，长江实业斥资22亿元，买下上海真如城市副中心推出的第一幅巨量核心地块A3-A6地块，面积约19.7万平方米，平均楼板价在3055元/平方米左右，为高尚领域所在地块。同样在三年后，项目才正式开工，拿地近5000天后的2019年5月，项目终于正式开盘。

几乎是与开盘同时，长实集团标价200亿元出售高尚领域60%股权。上海中原地产研究部高级经理卢文曦曾对此评价道，"它的住宅部分最近就要认筹了，价格8-9万/平方米，市场应该不错，照理说马上就要兑现的项目是不应该抛售的。"

广州方面，还要追溯到上世纪90年代长实与和黄在当地投资的第一个项目，位于老城区地铁黄沙站的西城都荟，占地7.1万平方米。具体的拿地时间在广州业内人士中众说纷纭，没人能给出一个准确的答案。

项目2005年方才开工，2006年和黄召开新闻发布会宣布西城都荟亮相，并称其招商完成率逾60%。然而此后多年，该商城一直未能开业。

2008年，该地块住宅部分逸翠湾以12000元/平方米的高价入市，三年后住宅已销售一空，但商场仍空空荡荡。2012年底，西城都荟终于实现了全面开业，但2013年8月，和黄、长实便双双发布公告，将西城都荟广场股权出售给离岸公司GCREFAcquisitions22Limited，总交易金额达30.3亿港元。


央广网2013年整理出的和黄涉嫌囤地地块

2005年长实与和黄拿下广州增城项目，总楼面面积超151万平方米，然而该项目直到六年后才高调"奠基"，长江实业曾在2011年年报中表示项目一期计划于2012年内完成。

2007年，和记黄埔在广东省江门市以20亿斩获总面积3800亩的地盘，并表示会把广东江门的项目发展为大型豪华度假旅游住宅小区，并配备星级酒店、游艇俱乐部、游艇码头和商业设施及社区配套。但直到2010年，该项目才开始地质处理工程，并于2013年11月进入开发阶段，不过所谓的开发，就是把地块中的鱼塘部分填平了6成。

2016年8月，江门项目更名为碧海银湖，又过了一年，李嘉诚便从碧海银湖撤退，然而直至李嘉诚退出，项目仍未成型。有媒体报道，2017年6月记者实地探访时，和黄投资21亿元兴建的"游艇旅游度假区"，工程进度仍然停留在开展土地勘测阶段。

除此之外，位于珠海占地20万平方米，于2005年成交的"淇澳岛柏涛湾项目"，在和黄2011年的年报中预计2014年和2015年仅分别能完成1%。同年拿下的位于武汉汉江区的两块土地也要在拿地10年后才能完成总计不到10%的工程量。位于重庆市杨家山的"旧城改造项目"，长实与和黄于2007年获得，但直到2018年，项目还存留大片的工地，地价却涨了近10倍。