旧改，近年来一直处于房地产市场话题中心的焦点。



无论是老旧小区微改造，还是城中旧村大手笔的全面改造，旧改发展一直都炙手可热。

截止2020年8月25日，根据房导君统计广州公共资源交易中心公告数据，广州市今年一共有33条旧村与开发商确定全面改造合作协议或合作意图。

其中，增城独占21条，成为当之无愧的旧改之王。

01.
力能扛鼎，增城旧改占广州近七成

一般地说，旧改旨在盘活城市核心地带珍贵的存量土地，以“外科手术”式的精细化改造方式为城市“定点整容”，使城市面貌焕然一新。



由此，我们将旧改与城市中心联结起来。

但随着旧改市场进程的演变，我们发现，在旧改的“排头兵”城市——广州，今年外围城区的旧村改造数量独占鳌头，这与常规认知“旧改释放城市中心存量土地”的论调多少有些冲突。

事实上，城中村作为在中国二元制土地政策下城市快速发展的产物，一般分为市区型、城边型和城郊型。

如改造已经取得巨大成功的猎德村和杨箕村就是典型的市区型城中村，但这种兵家必争的区位优势毕竟稀缺，越改越少，城边型和城郊型将成为改造主力。

进入旧改爆发期，城边型和城郊型旧村改造项目数量随之急剧上升，而增城成为了2020年前半段广州旧改市场的主力“供货商”。



增城今年确定全面改造合作企业共33条村（统计时间截止2020年8月25日），改造面积总计约1389.55万㎡，改造总金额共约973.74亿元。

这是什么一个概念？

世界第二大内陆国——蒙古，2019年名义GDP总量约为955.64亿元。

增城在8个月内确定的旧村改造拟投金额，超过了一个面积约为156.65万平方公里国家一年的GDP总量。

可以说，增城未来城市面貌将天翻地覆，全面焕然一新。

02.
八仙过海，17房企群战增城

市场选择印证发展，房企进驻无疑是对区域价值的的认可，增城数量庞大的旧村改造项目就像一块“肥肉”，各个房企都想咬下一口。在33个旧改项目中，增城吸引了时代中国、恒大、佳兆业、新世界中国、河南瀚宇、上海升龙、奥园、深圳勤诚达等17家房企！

本地、外地，TOP级、local级，旧改大户、市场新秀，增城旧改大盘虹吸了各种类型的资本力量，可谓是各显神通。

其中，“外来的和尚会念经”，外地房企成为增城旧改的重要力量。无论是这几年突然在广州发力的超级旧改大鳄——上海升龙，还是香江、勤诚达、和健等深圳资本，或是云南俊发、河南瀚宇等广州人鲜少耳闻的异地企业，都带着鲜明的“过江龙”烙印，它们独立或通过与其他企业合作的方式在增城合计拿下了8个旧改项目，预计将为区域注入约331亿元的旧改资金。


《通知》进一步明确增城区旧村全面改造项目实施有关事项，加快推进旧村全面改造工作

而频频投入大额资金抢滩广州旧改市场的上海升龙，更是联合珠江投资一举在增城拿下面积高达224.84万㎡的长岗村——这是增城改造面积最大的旧村。此时，上海升龙在广州已经手握9个旧改项目，改造面积近1900万平米，这也引发了民众对其后续能否成功完成所有改造项目的担忧。（详情见链接：投资760亿！升龙集团广州旧改项目增至9个！现金流哪里来？）



广州传统旧改大户同样对增城旧改市场保持着高度关注，截止发稿时间，时代中国在增城已经拥有3个旧改项目：官湖村、荔城街城丰村（新汤社）、荔城街城丰村（旧汤、何屋、廖屋、梁屋经济合作社）。方圆、佳兆业等也持续在增城旧改市场发力。

同时，很多房企将增城作为进驻广州旧改市场的第一站。敏捷集团通过标下增城泮霞村作为旧改首秀；恒大拿下增城荔城街迳吓村第二、三、四、六经济合作社宣告首次参与广州旧改；和健、河南瀚宇等在广州旧改的首子无不是落在增城。

03.
为什么抢滩增城？
资本的选择或许就是最好的答案！

增城今年旧改金额最大的一笔交易非荔城街夏街村旧改项目莫属，这个用地面积仅约37.36万㎡的旧村改造项目最终被新世界中国以200亿元抢下。


广州新睿实业发展有限公司背后为新世界中国，图源：广州公共资源交易中心截图

200÷37.36≈5.35（亿元/万㎡），就单价来说，荔城街夏街村是增城最贵的旧改项目，甚至可以说是广州最贵的旧改项目，比“小蛮腰”广州塔邻近的新市头村每万平方米1.7亿元的改造金额还要高昂，而它周边的房价已经高达近9万/平方米。

增城荔城街夏街村到底蕴藏着什么样的玄机？

据了解，夏街村是增城最古老的村落之一，在广东省文物局2018年发布的南粤古驿道15处重大发现中，广州唯一2处都位于增城，其中就有荔城街夏街村迎恩街的夏街古驿道，这是古时官员赴任增城必经路径。


夏街古驿道全场约800米，图源：南方都市报

同时，夏街古驿道也是目前增城城区仅存且保存完好的古驿道，麻石路面两侧历史建筑形态保存良好，保留着数座规模较大的祠堂以及众多风格完整的古民居，有9处文物遗存，历史价值巨大，也难怪投入改造金额如此庞大。

坐落于增城中心城区，夏街村旧改项目定位为未来区级公共服务中心。据悉，新世界中国拟将项目打造成以精品街区、高端酒店为中心，集创新产业、品质居住、商务办公、特色商业、创意文化以及休闲体育于一体的复合功能居住产业区。



除了看重增城历史人文环境蕴含的巨大宜居发展价值，新世界中国对增城的区位价值也保持着高度认可。

2020年7月19日，在继“最贵的”荔城街夏街村旧改项目之后，新世界中国又以5亿元拿下广州“最小”的旧改项目——永宁街塔岗村大旺岗经济合作社（5.37万㎡）。

别看改造项目面积袖珍，但它的价值其实不小。

早在去年9月，新世界中国就以34亿元底价摘牌增城区永宁街塔岗村83101234A19094地块，预期投资总额逾人民币50亿元，拟开发为大型国际住宅社区。这也是自2017年拿下广州增城永宁街长岗村综合发展项目地块后，新世界中国再次落子增城。


项目将打造广州东部国际社区，图源：新世界中国官网截图

大旺岗经济合作社旧改项目的正式落地，将实现与永宁街塔岗村地块连片开发，届时会形成一个规划整体限高150米的超级大盘。

该项目位于增城经济技术开发区内、广深科技创新走廊之中，加上片区内集聚多种不同产业包括富士康、超视堺、广州东部汽车产业基地等，持续引入优秀人才，带动居住及消费需求升级，未来发展潜力巨大。

此外，项目周边规划中有广州地铁23号线、穗莞深城际（新白广段）等多条交通轨道，同时邻近广州东部交通枢纽中心，拥有地理位置优势。加上增城背靠广州，辐射东莞、惠州、深圳等主要城市，是粤港澳大湾区重要的交通枢纽节点！


增城区永宁街塔岗村83101234A19094地块周边交通规划，图源：新世界中国官网截图