房导君说：
升龙集团今年拿下的广州旧改项目已达到5个，两年间成为了手握9个旧村改造项目，近1900万平米改造面积的广州新“地主”。

然而，旧改是根难啃的骨头，在接连的布局之后，升龙集团所持项目累计投资额已超过700亿元。

虽然这笔投资不必一次性支付，虽然目前大环境也支持旧改项目融资，但对于不是上市房企，也不是龙头房企、没有规模优势的升龙集团而言，不惜代价的入手广州旧改项目，这或许是一场孤注一掷的豪赌。

在这场旧改赌局中，林先生的升龙赌得起，广州9条村的村民能否赌得起呢？这是一个值得深思的问题。

又是升龙！

一个月内，升龙集团已经拿下广州番禺两个旧村改造项目。

继8月8日，升龙集团以80亿拿下番禺化龙明经村旧改后，今天（8月25日），番禺蔡边二村组织招商主体成员代表会议，按相关规定和程序进行表决，确定升龙集团为蔡边二村旧改项目的合作企业，投资金额约55亿元。

据本刊记者不完全统计，这是升龙集团在广州公开拿下的第9个旧村改造项目，合计改造面积超1841公顷，总投资760亿元！



55亿！改造范围超41公顷！

此前7月10日，广州公共资源交易中心公告，番禺区东环街蔡边二村旧村改造项目公开招标合作企业。



蔡边二村旧改项目总投资金额55亿元人民币。

项目位于番禺区东环街蔡边二村，东至蔡边一村 ，南至甘棠村，西至大北路,北至蔡边三村。改造范围的总用地面积为41.08公顷（万平方米），其中建设用地36.97万平方米，一般农田、林地4.11万平方米。村中有清代古建筑岩耕蔡公祠、国才蔡公祠。



截止2019年7月20日，该村集体经济组织的在册总人口为1650人，村总人口8772人，在村连续居住半年以上来穗人员5599人。这几年，蔡边二村集体经济总收入不断提高，2018年集体收入为4892万元，当年人均分红为16000元。

蔡边二村旧改申请企业资格要求如下：
1、具备房地产开发企业二级或以上资质。
2、实缴注册资本金不低于 5 亿元人民币。
3、企业总资产不低于200亿元人民币，净资产不低于 50 亿元人民币。
4、企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；没有出现严重的信用和信誉危机，没有处于资产被接管或冻结状态。
5、具备房地产开发经验，房屋建筑面积累计规划验收或竣工验收超过300万平方米。
6、本项目不接受联合体投标。
7、申请合作企业应具备旧村改造经验，完成不少于2条村的旧村改造项目，需要完成的旧村改造（含棚户区改造）复建安置区的竣工建筑面积累计100万平方米以上，且工程合格率达100%。
8、申请企业应在报名截止日前交纳竞选保证金：人民币3亿元整。
根据规划，该项目将依托蔡边二村现有数字科技、动漫游戏产业基础进行产业优化升级，发展成为番禺南北都市发展走廊上的“集创产品体验中心·价值科创园·生态宜居地”。


▲图片仅为效果图，最终以政府批复方案为准▲图片仅为效果图，最终以政府批复方案为准

升龙巨额投资下的现金流考验

虽然在广州旧改市场根基不深，但升龙集团手中并非没有砝码。凭借郑州一系列旧改发家的升龙，在进入广州之前，其旧改项目已遍及郑州、福州、洛阳、西安等城市，其中，仅在郑州就改造了2200万平方米、14个城中村项目。

而涉足广州旧改，也是升龙集团重回行业的契机以及新一场的豪赌。事实上，在圈定广州之前，升龙集团已有多年未在土地市场上露面，曾经大力布局的郑州、南京市场也已退出规模的竞逐。

显然，在“厚积薄发”之后，曾依靠旧改敲开成功之门的升龙集团董事局主席林亿，希望在新的主战场，依然以自己最擅长的旧改与本土企业分出高下。

不过，在多数人眼中，旧改依然是市场上最难啃的“骨头”之一。事实上，在大湾区以往的旧改经历中，周期超过10年的项目并不罕见，其中又尤以旧村改造居多。

漫漫的开发周期，使得资金一直是旧改领域公认的最大挑战，对于升龙来说，或亦是如此。统计发现，随着广州旧改市场不断跑马圈地，升龙目前已确认合作的项目，总投资金额超过700亿元，且均为旧村改造项目。



有业内人士表示，在旧村改造项目中，提前预支的投资资金以及漫长的回收周期，对企业的现金流安全是一个极大的考验。

事实上，未能完成上市、也不曾在国内发债的升龙集团，其财务指标在外界一直颇为神秘。

在过往的资料中，升龙集团的负债水平或并不算高。其中，在2015年，明星经理人冯劲义曾在升龙短暂任职期间公开表示，低负债率是升龙在房地产行业里最具特色的一点，且几乎没有什么负债经营。如果升龙愿意，可以在很短的时间内变成零负债率。

而在正式进入广州旧改市场之前，升龙集团并非没有对资金渠道作出准备。例如，成为广东华兴银行的前十大股东，与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行等银行签约展开三旧改造方面合作等等。

但这并不意味着，升龙集团可以高枕无忧。在业内人士看来，从过往经验来看，签订合作改造意向需要经历数年时间。由此来看，升龙的进度并不算慢，然而后期的拆迁、安置等流程同样极为繁琐，等到完成预售为企业提供现金流，仍需要承担极高的时间成本。

目前，升龙曾经大力布局的郑州、南京市场在售项目已不多，数据显示，升龙集团销售额已连续三年失约于销售百强房企之列。

在销售回款告紧、广州旧改项目一时难转化的境地下，驰骋旧改市场的升龙将如何腾挪资金，保证后续项目的加码，无疑是林亿不得不解决的难题。

13条村招标，投资超千亿！
广州番禺旧改爆发！

近两年来，番禺旧改可谓火力全开！

据不完全统计，自2018年9月截至目前，番禺已有13条村公开招标合作企业，总用地面积约为1.6个珠江新城，总投资金额约为1085.49亿元！



本文来源：房地产导刊综合报道，参考资料：蓝鲸财经（升龙集团广州旧改项目增至9个，815亿元投资豪赌挑战现金流）。