去年底政策调整为商业市场带来曙光，沉寂多时的公寓及商铺市场重新注入活力。本来以个人购买为主导的公寓及商铺市场，在放开个人购买权限，解绑这一客户来源重要命脉之后，市场是否如预期那样迎来成交反弹向上，市场反响热烈呢？

从成交数据看出，政策解绑确实令到公寓市场重获新生，扫去330新政带来的阴霾，潜在个人买家纷纷出手，成交踊跃的势头盖过了写字楼，一改去年写字楼成交作主导局面。从横向对比可以看出，上半年公寓市场的成交量是写字楼市场的3.3倍。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，各类物业市场也有自己不同发展轨道，写字楼正处于调整期，供应缩减以及前期频密出现的大宗成交使得步伐有所放缓；而公寓市场则相反，政策调整前积压的库存以及积聚的潜在客户瞬间释放，成交迅速走高，商铺市场升幅不及公寓，但亦受到较大的推动成交向上。

公寓商铺成交增幅明显，写字楼市场迎来调整期



2019上半年，广州商业地产市场整体表现稳中向好。公寓市场成绩最为瞩目，合富大数据显示，上半年成交量同比大幅增长162%，成交量达74.6万㎡，成交量明显高于其他两个类型物业。公寓成交大增表明买家对放开个人购买这一政策反响较为热烈，市场释放出积极信号。

商铺市场同样受到政策调整利好带动，上半年成交量同比有达64%增长，成交量超30万平米。与330新政后的大手成交拉动有所不同，上半年商铺个人购买行为亦明显增多，分散型成交占比增大。

写字楼市场迎来周期性调整，供应明显减少，成交仍以大宗交易为主导，但在去年下半年密集爆发之后，大宗交易出现频率有所放缓，因而写字楼整体市场成交亦有所减少，成交量仅22.9万平米，同比减少28%。

政策松绑刺激公寓商铺成交回升，公寓尤为升幅明显





从去年12月政策松绑当月，商业地产市场就产生了明显的变化（部分受大手拉动）。公寓市场表现尤为突出，放开个人购买使得市场重新活跃起来，政策效应延续到整个上半年成交水平都大幅提升。

商铺市场也受到政策松绑带动，个人购买行为增多，不再只依靠大手交易支撑成交。写字楼市场则迎来调整期，新政对市场刺激作用不大，反倒受供应减少影响了成交，大宗交易出现频率降低。

公寓市场：政策松绑持续显效，公寓成交回升至近年高位



从近年公寓市场供求走势来看，今年上半年成交量明显大于新增供应量，而17年及18年新增供应都大于成交。从半年度成交对比来看，今年上半年成交量已恢复至17年330新政前成交水平，表明前期积压的库存都得到了较好去化，而供应量则在去年下半年集中放量之后有所减弱，因此形成供求差距明显局面。



上半年各月成交维持高位，同比成交水平明显提升

月度成交走势则更能明显反映1219政策调整对公寓成交的拉动刺激作用。上半年除春节月2月外，其余月份成交量平稳向好，成交量均保持在10-17万㎡区间。去年1219新政发布后，公寓市场明显活跃起来，18年12月以来月均成交量高达13.5万㎡，远高于前期（18年1-11月）6.1万㎡的月均成交量。政策松绑推动作用在公寓市场得到充分体现。



公寓成交集中外围区域，标杆项目支撑中心区域成交

上半年公寓成交主要集中在外围区域，主要受到供应布局及库存影响。合富大数据显示，花都、南沙、原萝岗及番禺各区上半年成交量均达12万平米以上，明显高于其他区域。而中心区域则有荔湾、原黄埔及天河区作主要支撑。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，中心区域由于供应较为稀缺，因此多会出现某个标杆或热销项目成为整个区域成交支撑的情况。例如原黄埔有保利鱼珠港、白云区的保利金沙大都汇等项目，都是该区域整体成交主力。



大型综合体项目占据公寓榜单前列

从成交排行来看，外围区域项目占据大多数席位。除来自荔湾区广钢的中海花湾国际外，其余项目均来自外围区域，其中花都、南沙、萝岗区项目均占榜单较大比例席位。上榜项目主要来自新机场、知识城、明珠湾等粤港澳大湾区重要节点。

榜单前列项目均具备50-100万㎡级别的大体量综合体特征，因货量充足，以理性定价迅速走量为主。榜单不少项目亦以小面积低总价成为受买家欢迎的重要因素。



公寓成交回归个人主导，大手成交明显减少

2017年330政策后，为适应不利形势，开发商转变销售思路，整售营销方式在2018年成为市场突围的重要途径。至2018年末，公寓市场迎来相关政策的松绑，个人购买重新成为市场绝对主流，散售货量大幅增多，此消彼长的情况下，在2019年上半年，公寓市场大单交易的模式有所减少。

整个上半年仅仅录得三例超过单宗4000㎡的大手交易，且仅有一例为整栋交易，全部来自绿地集团旗下项目。广州国际空港中心及广州绿地城均为产城融合的典型案例，其买家带有较强的产业属性。另外番禺金龙城、合景天峻、万科世博汇等外围项目亦出现以整层为单位的交易。

公寓市场下半年展望：市场信心重燃，下半年成交有望稳中向好

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，政策调整已重燃买家对公寓市场的信心，为日后公寓发展走向奠定良好基础。而成交数据源自市场对项目的认可，从上半年一些开盘当日去化较高的项目可看出，市场对政策调整的反应迅速及热烈。如保利金沙大都汇、保利鱼珠港等一些项目开盘“激烈”情况可见一斑。

市场向好亦大大提高了开发商推货积极性，公寓多元化功能及投资属性亦决定其受众面较广。预计下半年公寓市场仍能保持较稳定的成交水平，而全年成交量则较大概率能够超越去年。

写字楼市场：新增供应创新低，成交受影响明显放缓



写字楼市场迎来周期性调整，一方面是新增供应量明显缩减，从17年以来的供应走势可以看出，今年上半年新增供应量不到20万平米，是近年新低水平；另一方面是成交减少，受限于供应相对不足，写字楼大宗交易案例及相应成交体量大幅减少，因此市场整体成交处于近年较低水平。



月均成交水平明显回落，仅5月成交量超5万方

写字楼月度成交除2月受春节因素影响外，其余月份成交量在3-6万㎡区间。春节后整体成交稳中有升。5月份为上半年成交量峰位，主要有保利鱼珠港及荔胜广场两个项目大宗交易拉动。



外围区域新兴板块崛起，中心区域由标杆项目支撑

上半年写字楼成交主要分布在中心区域的原黄埔及天河，外围区域的花都及南沙。其中外围主力区域由于供应相对充足，成交水平亦拉开一定差距。外围区域的空港经济区以及南沙明珠湾等板块在供货充足及大湾区规划前景等利好带动之下，写字楼成交崛起。

中心区域第二CBD板块表现亮眼，尤其是临港经济区板块，由保利鱼珠港多例大手交易支撑，区域成交量达4万㎡，领先其余中心区域。而传统商务区如珠江新城、金融城、琶洲由于供应不足，上半年成交量合共仅1.3万㎡。



榜单前三位项目占总成交超50%，集中度高

从个盘成交排名可看出，写字楼成交呈现集中度高、主力项目主导情况，项目之间成交水平跨度较大。合富大数据显示，前三位项目上半年成交合共12.2万方，占写字楼上半年总成交量53.3%。榜单三甲个盘均为至少数十万方体量的大型综合体项目，且其地理位置均契合相关规划热点，分布于空港、第二CBD、自贸区等优势地段。

与公寓榜单以复式产品为主流的结构有所不同，写字楼榜单产品形态并未形成主线，超甲、小独栋、小面积商务空间等产品类型均可在榜单中觅得一席之地。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，以保利鱼珠港为例，自推出以来备受关注，在多次大宗交易带动之下成交量名列前茅。项目拥有黄金地段优势，承接了珠江新城及金融城外溢客户，同时作为规划布局完善的超大体量综合体，供货相对充足，因此项目成为了整个中心区域乃至全市写字楼主力支撑。



大手成交总体频率减少，保利鱼珠港大宗交易最为活跃

上半年仅三个项目有大宗交易诞生，对比去年同期大手交易次数及规模略显逊色。广州国际空港中心的大手交易一般以整栋购买作为单位，并与新机场板块主导产业联系紧密。上半年共成交2个整栋写字楼，合计约2万㎡。

其中保利鱼珠港成为大宗交易最为活跃的项目，上半年录得两起合计约2.8万㎡大手交易，在项目整体成交量中占比约7成。相关买家拟购置用作总部用途。

写字楼下半年展望：市场迎调整期，产业发展及供货回升有望拉动成交

写字楼市场经过去年几轮大宗交易刺激之后，迎来了调整期。新增供应有所放缓，尤其是中心区域货量相对不足，可供选择范围缩窄，大宗交易出现频率减少。市场整体虽未及去年火热，但仍能维持在周期性调整的合理范围内。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，写字楼市场未来新增供应将会回升，像中心区域的琶洲、金融城等板块，供应增多有望拉动成交增长。写字楼市场与产业规划布局及相关行业升级发展息息相关，而在成交上亦得到相关反馈。尤其在粤港澳大湾区加速发展利好带动下，某些关联板块优势亦逐步凸显，如广州第二CBD-黄埔临港经济区、南沙明珠湾等等，预计随着大湾区发展进程推进，广州写字楼市场整体仍将往稳健向好方向发展。

商铺市场




供应降至今年新低，成交同比增长六成

合富大数据显示，商铺市场上半年新增供应量仅9.8万㎡，同比去年上半年下降44%，环比去年下半年下降71%，新增供应水平是近年来低位。

而政策放开同样为商铺市场带来更多散售成交量，个人购买行为较之前有所增加，从而拉动商铺成交达近年来较高水平。合富大数据显示，上半年商铺成交量为32.7万㎡，同比上涨64%，环比下降20%；虽然对比包含大量大手交易的去年下半年成交量有所缩减，但政策松绑后散售成交货量有所增加，积压存量有所消化。



月度成交水平增长明显，月均成交增长超四成

今年以来各月度成交水平要高于去年，并维持较稳定水平。合富大数据显示，去年月均成交量为3.79万㎡（除去12月大宗交易特殊情况），今年1-6月月均成交量为5.44万㎡，增长43.5%。

除春节所在的2月外，其余月份成交量变化起伏不大，均在4.5-7.5万㎡/月之间。其中包含2万㎡以上级别大手交易的1月及6月成交量在7万㎡以上；具体到各月份，对比去年同期亦有不同程度的增长，说明政策解限后，商铺市场环境已有所改善。



外围区域主导成交，多个区域出现大宗成交

外围区域成为上半年商铺市场成交主要支撑，南沙、番禺及增城三大区域表现突出。像南沙金洲、明珠湾，增城荔城及番禺亚运城板块，都属于住宅项目较为热销板块，因而板块内住宅社区型商铺亦相对活跃。其中番禺、增城分别出现大手交易，而南沙区主要由散售货量的成交叠加。

中心区域成交主要集中在天河区，其中金融城绿地中心大宗交易拉动整个区域成交占比，其余各中心区域成交较为平均，占比较小。



南部及东部项目占据榜单多数席位

上半年商铺成交排行与广州城市扩张发展的主脉络一致，商铺市场榜单项目主要来自南部及东部；仅碧桂园星港国际来自北部。其中不少受到项目内的住宅或公寓产品热销带动，如亚运城、南沙滨海花园（滨海新城）、阳光城丽景湾等均为上半年大热住宅项目，碧桂园星港国际公寓亦有不错成交量。

亚运城及金融城绿地中心作为榜单前两位，均出现单宗2万㎡以上的大手交易。



商铺大宗交易规模有所缩窄，社区型商铺大手成交较频密

在2017年330政策影响下，商铺市场逐步过渡到以大手整售模式为主，随着2018年底相关政策的松绑，在2019年，大手模式略有退潮迹象，大宗交易的案例数量及规模对比去年同期有所缩水。金融城绿地中心为上半年最大规模的大手交易，项目裙商2.3万㎡整体被打包出售，而去年同期则有至少3个项目录得单宗3万㎡以上的整体交易。

与住宅部分关联紧密的社区型商业继续构成商铺市场大宗交易的主力。如亚运城，随着其住宅部分的热销，其商业街区于上半年末同样迎来大手交易，此类大手交易有利于对于商业前期整体规划设计及后期的统一运营管理。

商铺市场下半年展望：个人购买再度活跃，大宗交易亦有望得以延续，社区型商铺将成主力

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，政策松绑放开个人购买，使得330新政后原本面临”尴尬”景况的商铺市场，重拾希望，购买商铺的个人买家再度活跃起来，外围一些住宅热销板块，其社区型商铺再次受到关注。

当然前期便出现的商铺大宗交易亦有得以延续，一方面商铺整体经营理念得以重视，另一方面某些对商铺面积需求较大的行业，整体购入后既可作自用，也可用作投资经营。

展望未来，社区型商铺仍将是成交主力，因为人们对居住地周边消费需求升级。预计下半年商铺市场仍将受到政策刺激效应带动，成交有望维持较稳定水平。