2019年上半年虽然整体经济继续受中美贸易战影响增速放缓，但在大湾区纲要出台及佛山城市多项基建有序推进的利好下，佛山住宅市场逐步恢复了一定的信心。近日，合富研究院（佛山）发布的《2019年上半年佛山房地产市场分析报告》。报告揭示了2019年上半年佛山市住宅市场的表现及下半年在追赶业绩的重要节点上，市场将如何走向！

上半年供应维稳 成交回暖中保持理性

2019年上半年佛山住宅供应量为660万方，较去年增幅达39%。成交量为634万方，同比上升3%，但较18年下半年环比骤跌26%。上半年佛山成交均价为14442元/方，同比增幅41%。



市场供求关系鲜见平衡，外部经济环境冲击结合佛山内部政策环境放松，形成上半年成交量处于理性趋稳态势；供应入市的活跃度提高，需求释放积极性仍然存在。本年限价解除后，单合同回归贴合实际售价，均价总体稳中有升。

截止2019年六月底，佛山全市商品住宅可售存量972.44万方，库存去化周期稳定在9个月，下半年或将调整加快供地。



顺德占据全市供求主力 禅南顺均价超1.6万

2019年上半年南海、顺德、三水供应量并列前茅，其中顺德供应同比涨幅翻倍为上半年最大亮点；南海、三水区保持高位供应量；高明虽然供应占比较少，但多家知名房企项目首推，带动供应同比上升78%。



上半年顺德区成交面积为180万方，同比升幅量接近翻倍，份额占比接近三成。南海、三水两区成交量持平，成交份额收窄；三水同比上升12%，南海近年成交同比持续下跌。禅城、高明成交同比下跌，两区合计份额占比24%。



五区价格涨幅明显，南海均价最高，其次为禅城、顺德。受限购板块备案价影响，禅南顺三区均价高企于1.6万元/㎡以上。三水、高明均价徘徊于万元水平，对比禅南顺的价差拉高至6000元幅度。

第二季度政策传递稳定信号 市场量价开始回稳


高地价项目放缓入市步伐 静待市场价格新突破

伴随限价放松，今年以来大部分高价项目纷纷加快入市步伐，但由于目前客户对价格抗性依旧强烈，已入市的高价项目去货缓慢，整体市场竞争激烈；

因此，受销售压力影响，仍有部分房企选择放缓入市步伐，等待市场价格突破，以获取更高收益。其中2017年拿地的高价项目中，仍有10个待入市项目（一般房企从拿地到入市的周期为10-12个月），以限购区项目为主，预计这部分项目未来售价将成为区域标杆。



限价放松后 各区备案价明显上调



禅城供应持续低位 供不应求态势严峻

2019年上半年禅城区供应51.3万方，多个持销项目入市补货，供应同比升幅10%，但依然历年低位水平；成交量为74.71万方，对比去年同期大幅下滑34%，供求结构比为0.68，市场依然处于供不应求局面。成交均价为16792元/㎡，同比大幅上涨33.6%。

上半年禅城区月均成交12.45万方，同比下滑34%。三月需求积压以及各利好消息放出，成交上扬。之后二季度每月成交稳定于高位水平，新货供应则集中3、6月入市推售。
 




泷景一盘独大支撑城南板块成交量
奇槎价格涨幅明显



2019年下半年禅城标杆项目供应约154万㎡
祖庙南庄竞争激烈

2019年下半年禅城区在售项目为34个，全新未入市项目达13个，预估标杆项目新增供应量为154万方。绿岛湖项目体量庞大，库存充足，南庄多个新项目开始涌现，但每个项目体量较少；下半年祖庙竞争激烈，保利同济府、华发四季等地王项目蓄势待发，普君华府亦重回战场。





上半年南海区由西部镇街带动供求逐步回暖

2019年上半年南海推货节奏加快，大量新货积极入市，新增供应183.1万方，同比上升32.19%，供应量以大沥、桂城、西樵等镇街为主；



2019年上半年南海成交152万方，同比下降15.07%，成交量集中于货量充足镇街，月均消化25.33万方/月，月均消化逐渐提升。



网签价回归至真实售价，为17435元/方，大量新项目入市，客户回流中心及限购镇街置业，成交结构改变拉升区域价格继续走高。

狮山仍为南海成交主力
桂城新项目补充上半年供需两旺

桂城供应回暖，上半年供应达45.27万㎡，超越其他非限购镇街位居各镇街之首，主要因为受限价放松，部分高价项目取得预售。

狮山仍为南海成交热门区域，成交量最高，达31.85万㎡，大沥成交位居第二，共26.23 ㎡，桂城供应回暖，积压已经的需求得到释放，成交上涨，达23.45万㎡。




预计下半年南海区标杆项目新增供应约170万㎡
各镇街陆续有新项目面市



限价放松后，顺德成交同比量价齐升
积压签约集中处理现象明显

2019年1-6月顺德区总供应约183.82万方，签约面积达到180.14万方；签约量受到年初限价放松影响同比18年上半年上涨高达100%，亦驱使网签价格急升。



今年3月份为年后第一个营销节点，成交43.99万方，成为上半年网签量最高，后续随着库存快速消化以及签约释放，签约量逐步下滑。



中心板块依然是顺德楼市成交主导
区域标杆支撑镇街成交



上半年三水成交保持平稳
市场供过于求库存压力较大

2019年上半年三水总供应163.55万方，环比下跌24%；总成交面积150.07万方环比维稳；由于18年开始区域供应放量，19年上半年延续供过于求现象，目前三水库存积压明显。



今年上半年月均成交25.01万方，2月网签限价放松均价上升破万，上半年销量顶峰位于3月小阳春，价格在6月达到峰值。



预计未来顺德供应集中在中心城区
大良有多个纯新盘涌现






三水新城占绝对主导地位
乐平供求量升幅为上半年镇街市场亮点


预计未来三水标杆项目供应约150万方
以持销项目供应为主







外来房企抢滩高明市场
上半年供应大幅增量

2019年上半年高明供应大幅增量，新增供应81.56万方，同比升幅达78% 。珠三角机场和地铁二号线二期规划覆盖下，本年多个知名房企首进佛山选择落子高明，需求刺激新货趁势加快供应入市。



上半年成交量77.18万方，环比持平，同比下跌18%，由于去年1月承接延缓网签出现异常高位，本年静态数据下滑。2019年实际市场稳中向好，3-6月月均成交量保持在15万方以上去化速度。

上半年整体均价9211元/方，同比上涨27%，均价为历年新高，接近万元位，价格线总体稳步上涨。



荷城、杨和板块供需两旺
名企新盘刺激镇街市场升温



荷城板块为供应主力
预计多个纯新盘将推迟至下半年入市

高明区2019年下半年供应货量充足，标杆项目供应约122万方。荷城板块为供应主力板块， 预计供应达51万方。纯新盘入市较少，新货主要由持销盘支撑。






总结：

2019年上半年佛山市场回暖中保持理性，受限价放松影响，成交价格逐步回归真实市场；上半年佛山市场主要分两个阶段，1-3月利好政策刺激，成交量价回升，楼市呈现久违的“小阳春”行情。4-6月在中央调控政策的警示下，市场情绪由疯狂转为理性，购房者观望情绪加重，楼市量价止升回稳，“小阳春”行情戛然而止。

五区市场以南海、顺德、三水作为供需主力，顺德成交量同比涨幅显著，但部分成交为前期积压网签的集中处理，不能真实反映实际市场数据；今年备案价松开后，签约价格回归真实市场，五区标杆项目价格均有不同程度的上升，楼市回暖的同时推动房价升幅显著。