房地产行业正在经历着一场大洗牌，而一些房企嗅到了“捡漏”的良机。

近日，美的置业与金科地产分别就多家公司收购及出售事项订立协议。其中，美的置业拟向金科地产收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权。

公告显示，上述收购代价为人民币9.07亿元，其中收购价合共人民币8.32亿元，以及转让贷款本金人民币7560万元。

收购代价将部分由收购事项买方承担收购事项更替贷款项下人民币497,362,000元的负债所抵销，因此，收购事项买方于收购事项应付的收购代价净额为人民币409,848,000元。

于收购事项完成后，各收购事项目标公司将成为美的置业的全资附属公司。

先后接盘雅居乐、正荣项目

值得注意的是，美的置业逆市接盘多个房产项目股权。

据悉，仅仅是2月23日至2月24日这两天时间，美的置业就从正荣地产手里接过了3个项目的股权。长沙“美的正荣滨河苑”项目的土地是正荣地产在2020年12月以约10.83亿元的价格竞得的，3个月后美的置业加入，以50%的持股比例进行合作开发。企查查的信息显示，2月24日，正荣已经退出了所持长沙正荣正茂置业有限公司的50%股权，美的置业的持股比例升至100%。

同样是2020年12月，正荣地产还在天津拿了一块地，成交地价为11.28亿元，美的置业是在半年后才入股，持有项目公司——荣福（天津）置业发展有限公司49%的股份。到了2月23日，这个名为“和筑梅江”的项目便与正荣地产再无瓜葛，成为美的置业持股100%的项目。

正荣地产首次进入无锡是2020年5月，以10.89亿元竞得西漳12号地块，项目名为“正荣美的云樾”。今年2月24日，正荣地产退出了在该项目的51%股权，依然是美的置业接盘。

除了接手正荣地产的项目股权，2月份，美的置业还跟金科股份进行了项目层面的收并购。重庆美科房地产开发有限公司在2月8日发生股权变动，美的置业的持股比例由此前的50%上升为100%，金科股份实现退出。重庆美科房地产开发有限公司拥有重庆的“美的金科郡”项目。

如果将时间线拉长，不难发现，自2021年下半年以来美的置业便频繁从合作伙伴手中收购项目股权。2021年10月，开发“美的·花样年·云璟”的佛山市顺德区美岸房地产开发有限公司变更为佛山市美的房地产发展有限公司持有100%股权，此前持股35%、认缴出资额约3亿元的深圳市乐年置业有限公司已退出。据了解，深圳市乐年置业有限公司为花样年旗下子公司。

在武汉，目前名为“美的·云筑”的项目曾经有两个股东。2019年4月，美的置业以28.57亿元的价格竞得该项目的土地，同年7月底，雅居乐加入进来，持有49%的股份。成为股东2年多后，雅居乐还是选择了退出，于2021年12月22日将股权系数转让给了美的置业。

美的置业的收并购逻辑

在2021年以前，地产行业较为知名的“白武士”是万科、世茂集团等民营房企，而本轮流动性危机则令国企、央企成为了众望所归的“白武士”人选。民企背景的美的置业能够在这一轮的收并购市场中异军突起，很大程度上归功于过去数年相对稳健的财务管理策略。

据了解，截至2021年6月末，该公司的净负债率由2020年底的79.2%降至58.2%，现金短债比提升至2.21，剔除预收款后的资产负债率下降至74.7%。期内的有息债务里近八成来自银行借款和公司债券，无须依赖美元债和前端融资来偿还到期债务。

2021年，美的置业保持了销售额的同比增长，实现合同销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%。据了解，该公司计划2022年实现“三条红线”全部绿档，整体按照“去库存、控投资、降负债”的总体方针，推进降档工作。

美的置业此轮的收并购有个很明显的特点，那就是交易对手为出险房企，或者资金紧张面临刚性兑付的企业，风险切割、优化城市布局、土储调仓、纾困同业、保障业主权益和产品品质，则是主要目的。

近两年，美的置业较多采用了合作开发的投资方式，2020年新增的60个项目里，只有12个项目的权益占比是100%，2021年上半年新增的23个项目，仅9个是持有100%权益。而该公司的合作方中，目前有不少都面临着流动性压力。美的置业方面表示，并购标的需要符合公司的城市升级战略，还要考虑项目本身质素、账面资金铺排等方面的因素。

该公司有关人士对中国房地产报记者表示，2021年上半年的集中供地使得大部分房企得以快速补充土储，但下半年政策和金融端持续收紧，市场的骤冷加上金融的限制导致部分房企资金紧张，叠加2022年上半年的偿债高峰，一些房企将面临生死困境。基于这些原因，预计今年不少房企会持续有出售项目或股权以回笼资金的需求，因此收并购市场应该会有比较好的机会。

融资优势明显

获招行60亿并购贷款额度

从实力的角度出发，美的置业敢于逆势收购，确实有所仰仗。

要知道，美的置业的背后，是实力雄厚的美的集团以及何亨健家族，自然底气十足。

而就在近日，美的置业成功发行了2022年度第一期中期票据，发行金额15亿，发行利率为4.50%，期限4年。这也是2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股民企。

此外，3月3日，美的置业更是获得招商银行提供的120亿元地产融资额度，其中60亿元专用于美的置业业务并购，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

据悉，除了获得招商银行在并购融资方面的支持，双方还就个人住房按揭贷款业务加强合作。根据《按揭战略合作协议》，招商银行将授予美的置业个人住房按揭贷款专项额度60亿，开通个人住房按揭业务审批、放款的绿色通道，确保业务操作的处理时效，并针对重要客户的个案需求，采取一户一议的机制予以协调解决。

而在融资成本方面，美的置业也优势明显，甚至可能比一些央企、国企还要低。

根据2021年半年报，去年上半年，美的置业加权平均融资成本为4.92%，新增有息负债融资成本低至4.74%。

虽然融资没问题，不过，值得注意的，美的置业还是“三道红线”踩线房企。数据显示，截至2021年上半年，美的置业的净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，扣除预收款后的资产负债率为74.7%，踩中一条红线，为黄档房企。

此外，美的置业还存在“明股实债”的嫌疑。

数据显示，2021上半年，美的置业的应占利润里，少数股东权益为8.47亿元，比2020年同期的3.30亿元增长了156.68％，占了总利润的28.21％。

不过在权益占比方面，同期美的置业的少数股东权益为204.23亿元，占了权益总额430.73亿元的47.41％。

也就是说，美的置业作为踩线、有“明股实债”嫌疑的房企，仍频频发债融资用于收购扩张，即使底气再足，也存在着一定的风险。

来源：中国房地产报、氢财经、观点网、

地产资管界，由房地产导刊综合

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