无论是大洗牌时代，还是“黑铁”时代，总有从容穿越周期的王者。

2022年3月7日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）发布2021年度业绩公告。

面对2021年复杂的宏观环境，越秀房托逆势突围，实现了收入总额、溢利、分派总额的“三增长”。

公告显示，报告期内，越秀房托收入总额约人民币17.967亿元，同比增长2.2%；期末出租率约为92.0%； 除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%；分派总额较2020年增长23%，全年度每个基金单位的分派收益率为7.59%（2020年：6.07%），为投资者带来持续和稳定的收益回报。

“房地产进入了一个新的时代，只要新型城镇化带来的住房刚性需求和改善性需求还在继续，房地产就还在高峰期。”在业绩发布会现场，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良表示，房地产行业不比其他行业差，只是之前有些房企爬高峰时忽略了风控，只要这些企业能做好风控，还是有希望到达“世界之巅”的。

“写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。”

在房地产受到强调控的背景下，2021年越秀房托完成备受行业关注的越秀金融大厦收购，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REITs，而越秀金融大厦的成功注入，让越秀房托在大湾区核心城市广州的资产比重由79%增至83%。

“写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。”林德良强调，“越秀金融大厦的收购，提升基金收入来源更多来自写字楼业态，资产结构的抗周期风险能力更强”。

值得关注的是，与其他REITs相比，越秀房托还拥有与越秀地产“地产+金融”双平台互动所形成的“开发+运营+金融”独特商业模式，即“投入、运营、退出、产出、再投入”的完整链条。

而收购越秀金融大厦，就体现出了“开运金”模式所带来的独树一帜的竞争力和优势。越秀地产开发具有成长性商业物业并进行前期运营，待物业价值孵化成熟后注入越秀房托，在降低基金商业运营风险同时，带来基金资产规模、估值规模、经营收入、分派总额等不同程度的增长，实现经营的稳健表现及提升。

据悉，越秀金融大厦2021年成功续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，促成中兴、易方达等优质客户扩租，引入凯悦国际等多家知名企业，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米，截至期末出租率为96.1%，助推越秀房托业绩稳步增长。

业绩发布会上，提及采取了哪些运营策略来打造资产价值之外新增长点，林德良表示，越秀房托不仅仅是出租To B端的物理空间，而是作为产业发展的承载平台和孵化器，通过研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像” 与“服务画像”，寻找产业动能的“四个画像”，并结合数字化运营手段，辐射至To C端客群，充分发掘经营增长的新曲线。

林德良举例称，越秀创新打造的“悦享会”平台，能够让写字楼里的租户和白领互相消费，租户可以提供B端的服务，来对应C端的需求。

“悦享会”平台就是打造营销闭环，是一个生态圈。

“因为我们的平台费才3%，而其它的平台有些达到了8%，甚至达到20%。我们是点到点的精准营销，包括私域流量的营销、区块链的营销。”林德良称，未来这个平台会越做越大。

“房地产高峰还在，做好风控是关键。”

2021年，房地产融资监管趋严，“三道红线”改变了行业“举债扩张”的增长逻辑，多家企业爆发债务危机，举步为艰，被行业称为大洗牌时代，甚至到了今年，又被称为“黑铁”时代。

“房地产并不比其他行业差，只要新型城镇化建设还在继续，只要住房刚性需求和改善性需求还在继续，房地产的高峰就还在。”林德良认为，有些房企之所以出现债务违约，是因为之前爬高峰时忽略了风控，而只要做好风控，还是有希望到达“世界之巅”的。

如何做好风控？对此，林德良在业绩发布会上多次提到八个字：主动管理融资成本。

年报数据显示，2021年，越秀房托平均融资成本率2.25%，比2021年初的3.01%下降76个基点。

另外值得注意的是，2021年，越秀房托的负债结构依旧以2-5年的长期债务为主，1年期债务占比16%，2年-5年到期的债务占比83%，而超过五年到期的债务占比则为1%，债务兑付从容可控。

同时，越秀房托把握有利的利率市场窗口，于2021年12月取得12亿港元3年期银团贷款，用于到期贷款的再融资，有效控制流动性风险。

这也使越秀房托受到资本市场青睐，进一步获得竞争优势，形成良性循环。

对于保持较低融资成本的原因，林德良表示，越秀房托大部分为境外融资，得益于3家国际评级机构均给予“投资级”评级，金融机构都愿意借钱给公司，从而获取资金优势。

“商业运营是一门永无止境的命题。”

资料显示，越秀房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。

越秀房产基金目前持有9个优质物业，分别是：广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀金融大厦、上海越秀大厦、武汉物业（包括「武汉越秀财富中心」和「星汇维港购物中心」）及杭州维多利，主要包括写字楼、零售商场、酒店公寓和专业市场。

越秀房托目前的估值规模由344.88亿元上升至423.95亿元，管理产权面积由2021年上半年的97.3万平方米升至118.33万平方米，并成为恒指REIT指数比重最大的成分股。

REITs产品的核心收益在于资产升值和租金收入。股东回报率是判断REITs表现的重要指标，自上市以来，越秀房托一直保持100%的分派水平，历史的收入及分派等年均增长率超过5%，高于同行平均水平。

2021年越秀房托交出的“股东回报”同样亮眼，全年分派总额7.982亿元人民币，同比增长23%；年化分派收益率7.59%（按2021年12月31日基金单位收市价3.23港元计算），非常有吸引力。

从上市至今，每基金单位分派合计4.45港元，相当于IPO价格（3.075港元）的145%。

 越秀房托业绩稳步增长的背后，离不开基金管理人团队高超的商业运营能力和高效的资产管理能力。

“商业运营是一门永无止境的命题。”林德良提出，中国经济处于稳定复苏阶段，应该积极把握潜在的投资机会。越秀房托会不断探索，实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，依托优质的资产组合和专业的管理人团队，为基金单位持有人带来稳定的回报。