在房地产市场一片“开年不利”的哀嚎声下，郑州也终于吹响了“救市”号角。
被称为近年来郑州市覆盖最广、维度最高、最全面的房地产新政3月1日正式发布，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出了促进郑州房地产业良性循环和健康发展的相关措施。
大幅放宽限购限贷
3月1日，郑州市人民政府网站发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，引发广泛关注。
证券时报·e公司记者关注到，此番《通知》提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，但要因城施策，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
在支持合理住房需求方面，《通知》提出“子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。”“这代表着郑州购房将实现从2到3的突破。”有地产分析人士指出。
在加大信贷融资支持方面，《通知》提出“引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”
“当前郑州新房房贷利率最低5.37%，二手房最低4.9%，如果能切实推进购房利率下调，对于购房者无疑是非常实质的利好。”上述地产分析人士称。
在改善住房市场供给方面，《通知》也提出了包括土地竞拍保证金的下调和分期缴纳，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内等细则。《通知》还提到，推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
重点关注
1、取消“认房又认贷”——对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
2、允许高品质楼盘价格上浮——对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。
3、允许家庭购买第三套住房——子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
4、引导房贷降息——引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
5、推行货币化安置——实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
6、政府回购多余安置房——对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
为什么是郑州？
作为全国压力城市的缩影，此次政策出台的大背景不容忽视。
作为河南省会，郑州有着较强的人口虹吸能力，自2010年以来，郑州常住人口长期呈现正向流入的走势，根据七普数据，截止2020年11月，郑州常住人口达到1260万人。但与人口的良性表现形成鲜明对比的是楼市表现不振。
首先，郑州楼市常年处于供大于求的状态。从供求关系来看，2016年可以说是郑州楼市的分水岭。在此之前，需求持续释放，此后成交规模大幅上升后，郑州楼市便开始了漫长的回调。商品住宅成交规模逐年走低，降价促销、低首付等以价换量的策略层出不穷。2021年商品住宅成交面积仅为948万平方米，较2020年下降24.45%。
图：2012年以来郑州商品住宅供求规模情况
数据来源：CRIC
从月度成交数据来看，郑州商品住宅成交规模自2021年5月开始同比逐月下滑，成交规模已连续9个月实现“负增长”。至2022年1月，新建商品住宅成交面积仅46万平方米，同比下降14.83%，成交均价同比下降约4%至14153元/平方米。
郑州面临较大的库存压力，今年1月郑州库存压力激增，狭义库存环比上涨25%，库存消化周期为21.9个月，环比增加2.8个月。在市场压力和去化压力下，市场上滞销房源特价房增多，整体市场信心不足。
图：2019年1月至2021年12月郑州商品住宅月度供求量价
数据来源：CRIC
从土地市场来看，经历了2015年地王频出，品牌房企蜂拥而入抢占市场，但2019年开始，涉宅用地成交总建面逐年下滑，其中2020年涉宅用地成交总建面较2019年下降28.7%，2021年继续下滑25.7%至1947万平方米。2019-2020年涉宅用地的高成交规模为房企储备了充足的货量，随着市场购买力“见顶”，需求下降，房企拿地积极性普遍不高，楼市下行趋势下，房企的生存压力也逐渐加大。
图：2019年1月至2021年12月郑州商品住宅月度供求量价
数据来源：CRIC
此外，居民购买力水平受限也是楼市不容忽视的问题，目前，郑州楼市刚需属性较为明显，高端需求增长乏力，而是受限于居民购买力透支、经济增速放缓，郑州后续成交规模预计也很难再上新台阶。
压力城市将加入“救市”行列
2022年前两个月房地产市场并不乐观，整体供应、需求和价格都呈现下行趋势。
郑州在此背景下出台“救市”政策，对其他城市具有很强的示范效应，类似“救市”情况后续也将在其他城市出现。
至于哪类城市大概率会跟进？
整体来看，压力二三线城市为市场减压的需求较为强烈，大致可以分为三类。
首先，房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市。比如，30个二线城市中，哈尔滨、大连、兰州、长春、呼和浩特和青岛库存消化周期已超过2年，以北部内陆城市居多。而三四线城市形势更为严峻，整体去化周期也高达21.09个月，66城中有32城去化周期在20个月以上；
第二类，土拍流拍率过高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为强烈；
第三类，房价下滑过快的城市。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。
从“救市”内容来看，政策主基调仍然是以稳定市场为主。需求端限购方面可调整空间较小，主要围绕调整首付比例，调整“认房又认贷”为“认房”或“认贷”，以及货币化安置等方面。供给端的调整或将多一些，比如土地出让规则、房企减负方面。
以下为政策原文：
为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：
一、支持合理住房需求
（一）保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。
（二）为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
（三）满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。
（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
二、改善住房市场供给
（五）稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
（六）完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。
（七）严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。
（八）加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。
（九）完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。
（十）提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。
三、加大信贷融资支持
（十一）给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
（十二）降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
（十三）推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。
四、推进安置房建设和转化
（十四）推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
（十五）促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
五、优化房地产市场环境
（十六）规范房地产市场秩序。开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。
（十七）加强商品住房销售价格管理。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。
（十八）提高政务服务水平便利交易。运用信息手段提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。
来源：证券时报、丁祖昱评楼市
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