房企密集筹备并购资金。

近日，大悦城控股宣布与招商银行签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度地产并购融资战略合作关系。

据了解，上述合作协议显示，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

另悉，平安银行将在核定额度内，计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

多家银行火速抛出，

房地产并购融资计划

2月15日，上海证券报记者从平安银行获悉，该行将于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。平安银行说，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。

这是最新一例银行房地产项目并购贷款计划。开年以来，已有浦发银行、广发银行、招商银行接连启动房地产项目并购融资支持计划，包括金融债、并购基金等多种融资方式，合计融资规模近500亿元。其中，仅招行一家就“抛出”两笔合计330亿元的并购融资额度。

招商证券首席银行业分析师廖志明说，银行业陆续以并购贷款等方式支持房地产行业，首先与政策上的推动密切相关，监管部门鼓励通过项目并购等金融服务方式，帮助处于困境中的房地产企业出清风险。

人民银行、银保监会2021年12月下发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），该《通知》鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

《通知》提出，要加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

为了打消银行对房地产贷款三条红线的“顾虑”，上述《通知》还提出对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

可以明显看到，上述银行的一系列支持行动正是对《通知》的火速响应。

另一影响因素，则是当前也是发债募资的窗口时间。廖志明表示，可以看到，这些银行都采用发行金融债募集资金来发放项目贷款，就与当下融资成本较低有关。当前整个货币市场利率处在较低时期，银行可以抓住低成本发债时间窗口，改善中长期的负债结构，降低这部分贷款的成本。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说，银行通过发债获得的资金来源是长期的，也比较稳定，那么用于发放房地产并购贷款，能更好支持房地产企业之间的并购。而且，房地产并购贷款不纳入房地产贷款集中度管理，银行发放并购贷款积极性也会更高。他预判，今年房地产企业并购的行为会增多。

不过，目前房地产并购融资规模还比较小，放量仍需多方合力，特别是需求端——即2022年房地产市场并购项目市场情况。

天风证券近期研报认为，未来地产供给侧调控仍以紧平衡下的市场化出清为主，政策节奏和力度的精准度要求较高，供给侧可以进一步期待，其一是收并购支持力度的进一步提升，信用定向扩张，同时或在地方层面通过政府牵头叠加政策优惠等措施推进。

去年以来，房地产企业频现信用风险，整个行业遭遇流动性危机。在金融管理部门的预期引导下，房地产贷款、发债等正常融资需求逐步得到满足，上述银行抛出的并购贷款支持计划具有一定信号意义。

房地产并购融资总金额已超600亿

在监管部门的支持下，房地产并购贷款投放正在提速。

但由于销售市场下行的问题，房企对于收并购整体呈比较谨慎的状态。出手收并购项目的企业多是央企、国企。目前，得到金融机构支持、发行并购票据的也是央企和国企。

1月26日，央企招商蛇口和厦门国资房企建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。其中，建发募资10亿元，4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权；招商蛇口发行金额为12.9亿元，全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。

2月15日，据上交所披露，保利发展（600048.SH）2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”。保利发展称，本次公司债券募集资金拟将用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、收购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。

募集说明书显示，该债券品种为小公募，拟发行金额98亿元。

另外，保利发展因近期新增5个房地产项目发布了披露公告。资料显示，新增的房地产项目分别位于安徽合肥、江苏常州、福建厦门、海南三亚与琼海等地，保利发展预计共需支付76.79亿元，其中，厦门市湖里区金宝路西侧地块需支付金额最高，为39.84亿元。

2月16日，上交所显示，北京首都开发股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行60亿小公募债项目状态更新为"已反馈"。据悉，该债券票面总额不超过60亿元（含），期限不超过7年（含）。募集资金用途方面，本次债券募集资金中23.20亿元用于偿还其他有息负债或项目兼并收购等监管允许的用途。

据不完全统计，今年1月以来，房地产并购融资总金额已超600亿元，包括此前华润置地和华润万象生活从招商银行获得230亿元的并购贷款，保利发展、招商蛇口、建发房产等央国企发行用于并购的中期票据，以及浦发银行、广发银行等金融机构已发行或拟发行的房地产并购主题债券等。

值得关注的是，尽管并购贷、并购债逐步落地，但目前真正达成并购协议的项目并不多，更未出现类似此前融创收购万达文旅资产包、万科收购广信资产包这样的大型收并购案例。

“目前能获取到并购债/贷的企业，多数的风险偏好往往是风险中立甚至风险回避型的，因此在出手方面相对谨慎。同时并购方对于并购标的选择、尽调、谈判等环节也需要一定的周期。”贝壳研究院分析师潘浩对记者表示。

收并购的难点和阻力

业内人士分析，在当前市况下，有资金实力进行收并购的优质民营房企并不多，因此并购出险和困难企业项目的主要任务，落到了央国企身上。

据财联社记者了解，尽管不少央国企都在与出险企业洽谈项目收并购，但由于并购各方在资产价格上存在分歧和博弈，以及央国企对自身资金的考虑，房地产行业的收并购仍面临一定阻力，目前成功案例仍比较少。

在已经进行并购融资的房企中，只有华润万象生活收购禹洲物业、中南服务。而发行了并购债券的招商蛇口、华侨城，均未将所募集的资金投向出险企业的项目并购，而是用于归还自身内部之前的并购贷款以及一般运营资金。

“招商蛇口从去年底开始就在接触出险房企，但因为情况较为复杂，还没有确定收购标的。”接近招商蛇口的知情人士曾向记者透露。

在今年1月远洋集团投资者会议上，远洋集团管理层也表示，并购贷在不纳入“三道红线”后，监管机构以及人民银行旗下的交易商协会鼓励优质房企来做一些并购的专项贷款。远洋虽然在发行并购贷的受邀白名单中，公司在尝试和准备，但要根据总体战略考虑，不是为了并购而并购，目前还没有具体标的，也没有与风险房企合作的项目。

克而瑞在研究报告中指出，当前收购主力转变为国企，国企虽具备资金优势，收购意愿大但决策效率偏低，对并购推进较慢。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，目前收并购成交进度不快的原因，除了买卖双方接洽、尽调需要时间，与一些项目不够优质、部分出险房企不愿大幅打折出售资产等因素也有关。“此外，当前市场环境下，市场需求不振，去化压力较大，收购方对收并购项目也会比较谨慎。”

平安证券分析师杨侃认为，目前房企资金压力趋紧，投资意愿不强，承债式收并购虽不纳入“三条红线”，但仍会增加收购方债务。而且相比于开发项目，房企收并购更倾向轻资产物业。

“整体来看，房企对于收并购仍有诸多顾虑，预计短期开发项目收并购仍将以点状式为主，除相关支持政策持续落地外，后续仍需各地政府积极引导撮合。”杨侃表示。

来源：财联社、上海证券报、地产资管界、和讯网

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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