导读：新春伊始，房地产迎来政策大礼包，房贷集中管理政策再次松绑。

春节长假后第二个工作日，央行、银保监会就送来了房地产市场的“好消息”：银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，将不再纳入房地产贷款集中度管理。

央行、银保监会在《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》中指出，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。但银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。

央行方面表示，此举有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

据悉，这是继此前房企优质项目并购贷款之后又一个不计入“房地产贷款集中度管理”的涉房贷款业务。有业内人士认为，这将给市场传递积极的信号。

央行方面还透露，下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

房贷集中管理政策再次松动

2021年元旦前夕，央行、银保监会发布了一项房地产金融政策重磅新规——建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比均做出规定，并宣布自2021年1月1日起实施。

这一政策严控下，涉房贷款压降成为趋势。央行数据显示，2021年末，房地产贷款余额为52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点；全年增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2个百分点。房地产在全年人民币贷款总额占比中下降。

分类来看，2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。

央行金融市场司司长邹澜表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。下一步，央行将全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

值得指出的是，在2020年12月31日房地产贷款集中度管理制度推出之际，央行、银保监会就此答记者问时曾表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算；人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

现在，央行、银保监会进一步发文明确，自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

“这是信贷放松和鼓励的重要政策，真正促进房贷领域支持保障性租赁住房发展。此举也体现了房贷集中度政策在松动，此前是并购贷退出房贷集中度考核，体现了房贷集中度政策积极优化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此政策将促使房企申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房更快更好发展，将提供更大动力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道，在保障房贷款利率比较低（可低至3.85%-3.9%）、期限比较长情况下，银行投放保障性租赁住房贷款收益会比商业性贷款低。为激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理，有利于提高银行放贷积极性。他预计，下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保障性租赁住房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

同时，他认为有利于促进地产融资转型。“对商业性房贷限制规模，对保障性租赁住房贷款不限制规模，且利率优惠，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。央行、银保监这次也表示，加快建立完善住房租赁金融制度，也就是要针对新的住房供应体系配置相应金融支持制度，从而促进地产行业转型。”李宇嘉表示。

保障性租赁住房迎爆发式增长

《通知》还鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。在市场分析人士看来，这释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号。

“加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决大城市住房突出问题。”一位业内人士表示，发展保障性租赁住房市场，有利于推动国办此前关于加大金融支持保障性租赁住房有关要求的具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

作为房地产市场重要的长效机制之一，近年来保障性租赁住房备受各级监管机构及各地政府青睐。

今年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。

在1月初的国新办新闻发布会上，住建部还透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。而各地陆续发布的“十四五”时期有关规划中，上海、深圳、广州等多地均提及增加保障性租赁住房的相关计划。

明明债券研究团队测算，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万套-900万套，对应的新增建筑面积或在4亿-4.5亿平方米，对应的开发投资将在1.7万亿-1.9万亿元，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

“从保障性租赁住房市场的发展角度看，该政策将真正促进房贷领域支持保障性租赁住房的发展。”严跃进预计，该政策之后，房企的申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房的更快更好发展，将提供更大的动力，亦将促进房企在保障性租赁住房建设等方面积极发力。

中原地产首席分析师张大伟亦认为，保障性租赁住房市场对信贷资金价格非常敏感，由于运营周期长，因此单独计算贷款额度将有利于提高企业参与这项业务积极性。

推动楼市长效机制 有利于“稳增长”

此外，作为拉动投资的重要组成部分，加快发展保障性租赁住房还将有利于今年经济“稳增长”。

曾刚预计，拉动基建和房地产市场投资将是今年上半年“稳投资”的重要方向，而当前各地政府在基建方面已经开足马力；房地产市场投资亦将紧随其后，而保障性租赁住房将使用重点领域。

“保障性租赁住房项目的上下游产业链范围较广，投资保障房，能产生和商品房一样的拉动发展的效果。”曾刚表示，短期来看，监管机构推动保障性租赁住房方面的投资，将对“稳投资”、“稳增长”起到直接作用。

笔者认为，此次政策对保障性租赁房项目、住房消费群体和地产公司均有直接影响，对地产行业而言更是善意的暖风。

首先明确此类贷款单列将有助于鼓励房企申请，继而解决保障性租赁住房项目融资难的问题。政策铺开后，有望吸引更多商业地产公司参与保障性住房建设，无论以配建还是合作、单独建设的形式，这都将撬动部分地产公司产能，打破目前的僵持局面，确保现金流的稳定，促进房企资金、运营等层面的良性循环。

来源：财联社（北京，记者 姜樊）、中国房地产报、财联社

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