导读：截至1月25日，世茂集团这份名单上的项目已增至36个，合计报价超770亿元。

多位接近世茂人士表示，近期就一系列项目出售正在与买家洽谈，进度也各不相同，一些优质资产、对价相对较低的交易会优先成交，类似上海世茂广场、深圳深港国际中心等交易金额较大的项目，流程较为漫长。

近期，世茂集团（00813.HK）在加快处置资产。

据澎湃新闻获悉，该公司将能交易的36个项目做成推介资料进行推广，以推进销售，合计报价超过771亿元，剔除通过抵押等已经用掉的融资额度，最多可回款236亿元。

出售项目中，不乏上海核心位置的商办、广州已经处于利润分配阶段的住宅项目、深圳地标项目世茂龙岗国际中心等核心资源。

过去几年，世茂集团收购大量资产，此次推介，来自重庆的并购项目以待售的形式，再次进入外界的视线。

并购资产被出售

并购资产进入到世茂集团的出售清单——位于重庆市的重庆中心、江城铭著（巴南）和千厮门商业项目。

巴南项目规划为住宅和商业，住宅地块规划建筑面积22.6万平方米，商业建筑面积5.5万平方米，总的可售货值38.7亿元，已售货值21.7亿元，剩余货值17亿元。

至于千厮门项目，世茂集团形容该项目是“重庆江北嘴CBD最后一线望江地块”。该项目公寓建筑面积14万平方米，办公楼5.2万平方米，商业7.1万平方米，酒店1.8万平方米；总货值为61亿元，已售货值为5.6亿元，可售货值55.4亿元。

位于重庆母城渝中区的核心地段的重庆中心项目，住宅建筑面积30万平方米，公寓 12万平方米，商业8万平方米；总可售 133亿元，已售货值 16.3亿元，剩余货值 116.7亿元。

尽管这些项目来自于重庆地产商天津中民爱普城市建设发展有限公司(以下简称“中民爱普”)，但有的几经易手，方到世茂集团手里。2019年8月，世茂股份发布公告，中民爱普以5.56亿元的总价收购50%股权，同时向中民爱普提供股东借款4.7亿元。

中民爱普持有重庆越洋房地产开发有限公司（以下简称“越洋公司”）90%股权和重庆捷程置业有限公司（以下简称“携程公司”）90%股权。越洋公司享有重庆市江北区江北城 B19-3 号、B19-4 号、B20-1 号地块的土地使用权及其开发建设权益，捷程公司享有重庆市渝中区两路口菜市场 C11-1 地块的土地使用权及其开发建设权益。

这三宗地块对应的项目即是世茂集团此次出售的重庆中心、江城铭著和千厮门商业项目。

如今看，这些项目并非是收购的好标的，存在着多个问题，如前期遗留工程款欠款、配套费欠款金额较大、项目股权均处于质押状态、土地合同约定的开竣工时间超期违约等。

据世茂集团最新资料，截至目前，该公司累计已支付中民爱普方支付26.01亿元，包括股转款、富余资金调用(未投回)，抵房手续未办理视同调拨的款项，以及世茂集团为中民爱普方的垫资，世茂集团方净投入28.28亿。

截至目前，三个项目总的已售货值为43.6亿元。

此外，目前三项目股权均处于质押状态；总融资余额43亿元，其中，巴南项目从浙商银行借得开发贷2.27亿元，重庆中心 和千厮门项目从长城资管借的非金债41亿元；合作方爱普地产资金实力差，无股东投入能力。

过去几年，世茂集团收购的资产远不止于此，还有来自福晟集团有限公司、泰禾集团（000732.SZ）、粤泰股份（600393.SH）等其他地产商的多个项目。

深坑酒店报价22.5亿元

上海佘山世茂洲际酒店是一个十足的网红酒店，位于上海市西南郊佘山景区的天马山深坑内，世茂集团在废弃的采石矿坑壁上打造出了全球首个建造在石坑内的自然生态酒店。被美国国家地理频道《世界伟大工程巡礼》评为“世界十大建筑奇迹”酒店。

如今，这个酒店也在出售，尚未成交，对外报价为22.5亿元。该项目拥有336间房间，占地面积42.82万平方米，地上建筑面积1.52万平方米，地下建筑面积4.5万平方米。

因位置原因该酒店也被广泛称为深坑酒店，这是世茂集团文旅战略的标识性建筑，该酒店附近世茂集团还建造了亚太地区首座蓝精灵主题乐园。

深圳地标投资500亿元卖151亿

世茂素有地标制造者之称，厦门世茂海峡大厦、福州108大厦、深圳世茂深港国际中心均是代表作。流动性危机到来之际，世茂果断出货，为地标项目寻找快速变现方式。

深圳世茂深港国际中心是世茂在深圳投资额最大的项目，也是其在粤港澳大湾区最重要的项目。

12月6日，世茂集以底价239.43亿元拿下龙岗区龙城街道G01046-0095宗地。总用地面积321945.68平方米，其中建设用地面积196155.20平方米，绿地面积42416.53平方米，道路用地面积56712.59平方米，其他用地面积26661.36平方米。拿地初期，世茂最高塔原定为700米，后因限高调整为600米，仍为世茂第一高楼。

（深港国际中心沙盘 时代周报记者摄）

根据土地出让条件，该项目可售面积仅为18%、60%为城市配套。项目包括63万平方米办公体量、31万平方米商业、30万平方米公寓、5万平方米酒店、5万平方米城市绿地公园组成，此外还有图书馆、美术馆、国际学校、文化活动中心等配套。包括拿地金额在内，世茂在该项目上的投资为500亿元。

从产品结构看，该项目没有住宅产品，项目可售面积小，须靠自持资产的运营能力变现，写字楼出租、商场运营等均是慢生意。世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛曾在2017年度业绩发布会上表示，世茂深港国际中心预计每年可贡献租金30亿元。

出售世茂深港国际中心，世茂给出的价格颇有诚意。推介资料显示，世茂深港国际中心评估值151.43亿元，世茂集团已经利用该项目融资92.7亿元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股权质押。

截至2021年12月29日，世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产（收取资金23.49亿元）；完成处置香港西九龙项目资产，累计回笼资金20.86亿港元（折合人民币约16.95亿元）。

1月24日，世茂又发布公告称，出售广州亚运城商住混合式综合体项目股权公告，以18.445亿向中海出售了广州亚运城项目26.67%股权。加上上海虹口北外滩转让所获10.6亿元，目前世茂已处置内地资产的总金额约为63.255亿元，累计出售资产总金额约80.21亿元。

世茂集团公布的资料显示，该公司至少拥有30座超200米的地标建筑。澎湃新闻独家获悉，世茂深港中心之外，世茂重庆中心地标群、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地标性建筑均在出售之列。

在世茂集团的大飞机战略中：地产开发是核心主体；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实双翼；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，为世茂平衡发展的尾翼。

就策略而言，世茂集团总裁许世坛层表示，世茂集团将用世茂广场占领一二线城市、世茂购物中心进入三四线城市，世茂摩天城拓展远郊文旅大盘。

房地产收并购启幕

接近世茂人士表示，世茂摆上货架的项目和资产中，有一部分属于绝版项目，比如上海世茂广场，作为一线城市核心区域的物业，“如果不是企业困难，是不可能拿出来出售的，这种资产，也只有在这个时候才有交易”。

对于资金充裕的房企和资本来说，这是一次抄底资产的机遇。地方国企人士表示，目前确实是一个难得的机遇，一方面优质的项目比较多，可以有更多的选择空间。据经济观察网了解，多个房企已经将全国范围的项目摆上货架。

另一方面，目前出售的资产和项目，性价比相对较高，2022年为房企债务到期高峰期，变现资产成为多数房企避免违约的主要途径之一，“我们最近谈的项目中，好多都是着急出手变现，报价还没有拿地价格高。”上述国企人士表示。

在他看来，如果标的是住宅，首选是区域，一二线城市核心区域，即便是暂时去化较慢，未来也不愁销售；如果是三四线城市项目，去化是刚性指标，去化速度超过两年的项目尽量不碰。

另一个核心指标是资产要干净，要看项目是否存在历史纠纷，用地、规划是否触碰红线，是否有隐形负债及应付款等。“项目存在这样那样的问题很正常，最怕就是收过来以后，新出现能力之外的问题”，上述国企人士说。

如果是经营性物业，地段、周边客群及收益率都是重要的参考指标。但是上述国企人士表示，他所在公司不会收购经营性物业，除非是条件极佳的项目，“我们更愿意收购一些周转快的项目”。

香港资本市场人士表示，目前整体资金环境较之前有一定改善，但还不足以支撑房企依靠自有资金解决流动性问题，出售资产是为数不多走出困境的途径，而且有政策和金融支持，“收并购是2022年房地产行业一个重要的标签，现在才刚刚启幕”。

本文来源：澎湃新闻、时代周报、经济观察报、财经网

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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