房地产市场在2021年面临严格的政策环境挑战，但随着政府明确信用违约和破产事件的处理方案，并努力确保信用良好的开发商获得融资，市场正陆续对后期走势达成共识，为稳健增长打下基础。第一太平戴维斯发布2022年度市场展望报告，探寻未来市场发展机遇。

投资：债务风险仍存，利基资产吸引力不减

政府对资金流入房地产领域持续严控，社会融资额增速在2021年持续下探至10%左右，为近五年来最低值。融资成本增加，基本面回归常态化走势，预计投资者会继续把收益率较高的利基资产放入其投资组合中。物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。随着物流资产竞争愈发激烈，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租型住宅等资产类别将获得越来越多的关注。

办公：租赁市场基本面复苏，数字经济驱动市场向荣

预计2021年全年，10座重点城市甲级写字楼净吸纳量将同比翻一番。随着数字经济在国内生产总值中占比持续攀升，科技公司已成为办公需求关键驱动行业之一。近期上市获得融资或现金流充沛的公司正积极寻求办公空间的升级、扩张、整合，或购置办公用地，或寻求建立全国或区域总部。科技公司对灵活性的要求，也带动随时随地办公、小体量总部办公等逐步成为市场趋势。

对于华南区办公市场，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山表示：“2021年华南区重点城市广州、深圳甲级写字楼租赁市场已于疫情冲击中强势反弹，深圳全市年度净吸纳量更是首破百万平方米，创历史新高，其中两大城市成交主要源自信息技术、金融行业的租赁需求持续增长，引领市场。

展望2022年，两大城市在其本地经济稳健增长的背景下，科技及金融行业仍将保持高速发展，支撑市场租赁需求增长，但市场去化压力或将再度因百万量级新增供应的入市而增加， 尽管经济稳定增长，市场需求旺盛，但供应压力下租赁竞争犹存，同时业主方对于优质租户竞争激励。”

零售：主要城市零售供应陆续触顶，长期投资主导零售交易

2021年，上海全年零售供应量达到139万，创下历史供应高峰。而部分城市如成都、天津的购物中心增量在2017年就已触达顶峰。伴随中国主要城市零售市场在供应端步入后高峰时期，商业运营的开发整合将成为市场主题。在开发市场，未来供应极大概率将由优质开发商主导；而在投资市场，险资、核心基金也正成为主力买家。这也使得2021年，中国内地零售物业投资市场中，前三大买家收购金额占比则创下近年新高，达到60%。

物流：智慧物流与可持续理念日渐融合，助推运营效率加速提升

电商的蓬勃发展、第三方物流的迅猛增长、制造业向智能制造进化等行业趋势，从需求端不断对供应链提出运行效率、准确性及智慧化运作的更高要求。作为整条链上最重要的一环，物流地产亟需积极拥抱落地的科技应用，在物理结构及运营管理等多方面接纳行业提出的迭代需求。此外为应对未来可能趋严的排放要求以及吸引优质租户，物流仓储业主对于各范畴碳排放的监控或也将逐步加强。

住宅：市场调控政策底逐渐显现，国企、央企及地方城投正逐步占据主导

2021前11个月，全国住宅市场成交面积约14亿平方米，同比几乎持平。而在年末，住宅市场调控政策底逐渐显现，政策迎来缓和预期。然而，政策的传导落地需要一定时间，另一方面市场观望态度普遍，预计市场或在2022年下半年起逐步改善。财务状况更为稳健的开发商，尤其是国企、央企及地方城投公司正逐步占据市场主导；自用需求基本面良好的城市维持稳健走势。

服务式公寓：租户群体更加多元化，为供应端产品打造提出更高诉求

新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，为高端租赁市场带来较为充沛的国内客户需求。越来越多的国内企业正将员工租赁住房预算，作为管理层及员工福利以吸引人才。而在传统的商务型客户需求之外，以提升居住品质、体验舒适生活的个人租户数量也有所增加。更多投资者及运营商积极入局，以不同特色的服务式公寓产品满足多元化租户群体的需求。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“十四五”开局之年，华南各城市经济稳步复苏，粤港澳大湾区、海南自贸港建设持续推进，区域房地产市场亦表现不俗。广、深等城市写字楼市场显著反弹，全年广州净吸纳量达疫情前两倍；深圳净吸纳量则首破百万，再创新高。各城零售市场情绪积极，中高端品牌进驻意愿持续增强。此外，得益于离岛免税政策利好，海南零售市场持续火热，免税零售额再达新高。展望2022年，在新经济蓬勃发展的推动下，华南区房地产市场将延续积极表现，再迎新发展。 ”