导读：双方博弈的关键点和交集点，在于佳兆业的资产质量以及负债状况。如果仅是流动性问题而非资不抵债，佳兆业尚得一线生机，但这是一个假以时间才能够解开的谜团。
根据公告披露，公司所发行的2021年6.5%优先票据12月7日到期，并未于该日支付本息共计4.129亿美元；2023年到期11.95%优先票据、2025年到期11.7%优先票据分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元，如今宽限期届满同样未支付。近一个月前，佳兆业已开始就到期债务进行交换要约及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未获得境外债权人通过。佳兆业优先票据持有人的财务顾问公司，反向提供一份融资方案纾困，却同样未获得佳兆业管理层点头。双方据此陷入谈判的拉锯战中，以致于债务构成实质违约。
面临全面债务重组
佳兆业是离岸债务规模最大的房企之一，除了12月7日到期的4亿美元债，该公司未来一年内也面临巨额债务到期。DM查债通数据显示，佳兆业流通中的离岸债券共计17只，存续规模近118亿美元，平均利率约10.48%；其中一年内到期债券约6只，到期规模33.97亿美元，最快到期的是明年4月一笔5.5亿美元的票据。即便只计算利息，粗略推算佳兆业每年仅离岸债券所需兑付利息也高达12.34亿美元，按当前汇率折算逾78亿元人民币。而去年全年，佳兆业归母净利润也仅为54.47亿元人民币，借助高息借款撬动发展的风险由此可见一斑。高息借款模式一旦遭遇房价滞涨、房屋滞销，便容易对企业形成反噬作用。佳兆业原定于12月7日到期的美元债是今年下半年最大的一笔离岸债券，但受困于销售乏力以及担保公司锦恒财富理财产品违约，以及企业评级下调等情形，它早已陷入“短期流动性问题”。11月25日晚间，佳兆业对2021年到期6.5%优先票据的本金4亿美元进行交换要约及同意征求，开出的条件包括现金偿付2.5%及资本化利息，将票据延期一年半，而且不提供额外信用增级。最终因接纳率低于95%，交换要约于12月3日宣告失效。同时根据媒体报道，佳兆业离岸债券持有人委托财务顾问公司Lazard于11月30日向郭英成提议了新的重组方案。该方案不仅同意为佳兆业债务展期，还额外提供最多36亿美元资金支持旧改业务，但索取高达25%至30%收益率，并以佳兆业美好、星岛集团等资产作为抵押。Lazard提议的重组方案并未吸引佳兆业管理层，12月10日市场已传言，佳兆业可能会予以拒绝。至今，双方仍未达成一致。据悉，在佳兆业旗下锦恒财富出现逾期兑付之前，佳兆业内部也进行过自救行动。这家被称为“不死鸟”的企业有过绝路逢生的经历。数年前，佳兆业及其实控人郭英成在公司即将易主之际上演逆袭之战，让外界对这家再度陷入困境的房企有着别样的期望。事实上，佳兆业在这一次面对危机时，的确显示出较强的求生欲望。过去这两个月，佳兆业的应对尚算积极。2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。据山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。在认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份。此外，佳兆业还将在深圳的18个项目摆上货架，总货值约818亿元。据悉，佳兆业拟处置的资产以深圳商业地产项目为主，而这份拟处置清单具体包括：南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。
_swh9.jpg)
但至今佳兆业仍未能成功出售深圳的项目。深圳某房企曾洽谈过佳兆业的项目，该公司人士表示，收并购的核心不在于资金，它需要考虑项目的负债，以及背后还有哪些坑等等因素。正因为佳兆业的资产有值得债权人觊觎之处，才让双方具备交锋的基础。但如果佳兆业的资产质量并非如债权人所期望那般，那么债权人的努力或许只是无谓的抗争。从佳兆业公布的数据来看，其资产质量的确足够出色。据佳兆业2021年中期报告数据，截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。在更早之前，佳兆业曾于2019年公布过一个数据，近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），可带来近两万亿元的货值。这是被债权人普遍采信的数据。Lazard方面此前曾对21世纪经济报道记者分析称，佳兆业的旧改可售货值大约是2万亿元，它的旧改毛利率也比较高，“如果就是行业内通行的12%的净利润率，可以简单匡算，这基本上也是一个可以想象得到的数字”。但是，在接受21世纪经济报道记者采访的多名熟悉城市更新领域人士看来，这种认知具有一定的局限性。“境外债权人本身就有它看不到的地方。”上述境外投行机构人士称。一名了解佳兆业的分析师则指出，“城市更新项目本身就有巨大的不确定性，这不是运作能力的问题，而是很复杂的原因，这一点债权人或许没有考虑到。”实际上，这样的例子在佳兆业的报表中是可以看到端倪的。例如，佳兆业被投资者普遍寄予厚望的东头角地块，虽是“宝地”，但是推进的进度却不尽如人意。这就是佳兆业旧改项目的一个缩影。一位调研过佳兆业深圳所有项目的第三方机构高管人士告诉21世纪经济报道记者，“（东头角）这个项目有很多股权问题需要去理清楚的，如果很容易就推下去为什么不呢？”在上述第三方机构高管人士看来，佳兆业的优势在于其旧改项目数量可观，如果仔细梳理，肯定有部分有价值的项目，但是旧改项目多，必然也是良莠不齐，如果再盘一盘佳兆业的表外负债，是否资可抵债，需要斟酌。一位了解佳兆业的市场人士也分析称，整体来看，佳兆业资产境内境外债权人都认可它的价值。但是问题就在于，如果真的很有价值，佳兆业肯定要选择自己开发，草草卖掉肯定不是最优选项。这是一道佳兆业必答却难答的题目。
佳兆业锦恒财富产品第二期本息已完成兑付
据财联社消息，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的锦恒财富产品第二期本息已于昨日完成兑付。锦恒财富产品于今年11月初开始逾期，产品总本金及利息合计127.88亿元。
根据佳兆业早前公布的《锦恒财富产品兑付方案》，针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起，本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。对于延期兑付的本金，按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。
佳兆业城市更新集团退出投资多家公司
12月21日，据企查查信息显示，佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司退出投资企业深圳市宝安佳兆业房地产开发有限公司，退出前持股比例50%。
观点地产新媒体获悉，宝安佳兆业地产成立于2013年05月27日，注册资本1亿元，注册地位于深圳市罗湖区人民南路嘉里中心2003室，法定代表人为宋伟。经营范围包括一般经营项目是：在合法取得的土地使用权范围内从事房地产开发经营；投资咨询。
此前佳兆业城市更新与深圳永铭实业有限公司各持股宝安佳兆业地产50%，股权变更后后者由深圳市劲冠实业发展有限公司100%持股。
深圳永铭实业有限公司成立于2018年5月9日，法定代表人为关枚，注册资本为500万元人民币，经营范围包括投资兴办实业（具体项目另行申报）；经济信息咨询等。该公司由关枚持股80%，由黄碧乳持股20%。目前，有7家对外投资企业，其中房地产业有5家，分别为苏州市同佳房地产开发有限公司、深圳市龙华佳兆业置业发展有限公司、湖南达业房地产开发有限公司、惠州市佳兆业房地产开发有限公司、深圳市景佳城市更新有限公司。
据乐居财经查阅，深圳市劲冠实业发展有限公司成立于2019年7月11日，法定代表人为麦帆，注册资本为5000万元人民币，经营范围包括投资兴办实业（具体项目另行申报）；经济信息咨询；企业管理咨询（不含限制项目）等。该公司由深圳市惠丽轩商务服务有限公司持股100%；深圳市惠丽轩商务服务有限公司由新麟有限公司持股100%。目前，暂无对外投资企业。
据了解，12月份以来，佳兆业城市更新集团有多项撤出对外投资记录。12月18日，佳兆业城市更新退出投资企业深圳市铭扬佳兆业实业发展有限公司，退出前持股比例51%；12月15日，退出投资企业深圳市佳兆业新秀城市更新有限公司，退出前持股比例50%；12月14日，退出投资企业深圳市祺祥佳兆业实业发展有限公司，退出前持股比例50%；12月8日，退出投资企业深圳市南山佳兆业置业发展有限公司，退出前持股比例60%。
---THE END---
本文来源：21世纪经济报道、微信号不动产资管界、观点地产网、乐居财经等
.jpg)
_6tze.jpg)
_ix7t.jpg)
