从全面收紧到政策频频释放“暖意”，房地产行业融资问题似乎有所缓解。

在最新公布的10月金融数据中，居民部门中长期信贷新增4221亿元，结束了自今年5月以来连续5个月居民中长期信贷负增长的态势。在分析人士看来，这体现了央行对于短期住房信贷政策边际缓和的态度。

据不完全统计，截至11月15日，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投、上海建工等多家国企央企地产公司在银行间市场发债，融资总金额近300亿元。

楼市低迷 央行罕见表态

统计显示，2021年7月以来，全国商品房销售规模已经连续三个月同比下滑。2021年10月，易居研究院监测的40个典型城市的新建商品住宅成交面积环比下降1.9%，同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。

根据克而瑞数据，10月全国百强房企的业绩规模虽然环比回升1.4%，但同比延续了下跌的趋势，其中44家房企的业绩，同比降幅大于30%。

多家房企的资金链拉响警报，美元债更成为近期信用风险的导火索，一些头部企业都出现在违约名单上，例如佳兆业、阳光城、花样年和当代置业等等，引发了资本市场的紧张以及金融机构的担忧。

据了解，部分银行要求房企提前偿还开发贷，甚至违规将资金先行划走，这令融资渠道已经大幅受限的房企更加吃紧。

“对于这种现状，业内还是比较紧张的。”一家国有信托公司的副总裁告诉《财经国家周刊》记者，地产项目通常是金融产品的底层资产，当其风险增加，变得不可控，金融机构就可能面对债务违约、开发商管理主体作用缺失以及政府监管变动等复杂局面。

近几个月来，虽然房地产企业试图通过“以价换量”加大促销力度，但是由于银行按揭贷款的放款速度越来越慢，甚至宣布年内额度告罄，导致企业回款的速度仍然大幅下降。同时，地方政府出于防范“烂尾”的考量，纷纷加强了对本地项目预售资金的监管，留给企业腾挪的空间，实际上已所剩无几。

“很大程度上，目前房地产企业出现的流动性紧张问题，来自于多重政策叠加放大后的连锁反应。”一名地产500强企业的财务负责人告诉《财经国家周刊》记者，地产行业的资金链风险是第一位的，房企的钱来源于客户和融资，目前两头受压，土地市场也被传导。

 

面对低迷的楼市，近两个月来，监管部门开始在多个场合发声，向市场传递暖意。

9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，会上表示要“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求主要银行“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”。

10月15日，人民银行举行今年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对地产“抽贷”问题给出回应。

他表示，部分金融机构对于30家试点房企的“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，导致企业销售的回款偿还贷款之后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成了部分企业的资金链紧绷。

事实上，伴随着央行的此轮表态，房企的信贷环境确实有所改善，部分银行已经重新启动开发贷的审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始继续发放。

“虽然房地产调控不会明显放松，但是市场应该注意到，当前针对房地产企业流动性的压力已在边际缓和。”江海证券首席经济学家屈庆说。

国企融资已松绑，民营房企待“开闸”

也有观点认为，如今民营房企融资环境确实艰巨，但还没有到最难的时刻，旭辉控股董事局主席林中在公开场合表示：“此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程，只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢，而这里面既有央企，也有民企。”

据时代财经不完全统计，10月以来，已接连有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、禹洲集团、祥生控股等近30家房企采取配股、出售资产等不同形式的融资方式。

对比来看，地产国企央企的融资通道似乎正在恢复。过去一周，保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券、金地集团完成发行15亿元中期票据……

据不完全统计，截至11月15日，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投、上海建工等多家国企央企地产公司在银行间市场发债，融资总金额近300亿元。融资成本上，以保利发展为例，今年上半年公司的平均融资成本为3.62%，有息负债综合成本约4.7%，较去年末下降7个百分比。

另一方面，据DM研究不完全统计，11月共有65家房企的债券面临到期、回售及付息，其中到期及回售的境内地产债共31只，合计金额共331亿元；保利发展、首都创业、佳兆业、阳光城等房企则分别有两只以上的境内债面临兑付。

从募资说明书来看，企业们所募集的资金多用于偿还旧债。保利发展、招商蛇口所募集的资金均计划用于偿还银行贷款；建发地产的4.4亿元中票拟用于偿还到期的“18建发地产MTN001”；栖霞建设则拟使用所募集的4.2亿元置换将于11月21日到期的“21栖霞建设SCP001”，该笔债券目前余额为4.8亿元……

除银行间发债外，国有房地产企业在美元债市场似乎也有所开放。信息显示，济南高新、菏泽城投、上虞城建集团、宜昌高投等企业欲发行美元债，利率在3%至5%之间浮动。

在国金证券分析师杜昊旻看来，多家国企央企开发商的票据融资动作意味着房企的债券融资渠道有望逐步恢复，未来或将从央企国企逐渐惠及到民营房企。

“房住不炒”总基调不变

理性看待市场

亿翰智库的调研显示，从市场反应来看，银行的确在加快按揭贷款的放贷速度，然而贷后管理依然非常严格，没有丝毫放松的迹象。另外，银行、地方政府对于预售资金的监管也没有松动，“放松房地产贷款集中度管理”的说法并不属实。

“即便有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式，既不用出台新的政策，市场又可以感知执行层面的细微变化。”一位房企副总裁对《财经国家周刊》记者表示，这种调整幅度不会很大，而且仅限于当前口径之内。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此时谈政策“松绑”为时过早，应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要做大幅调整。

对于房地产相关信贷的变化，市场应该理性看待，信贷的适度增加并不是支持房地产市场狂欢，也不是政策的完全转向，而是在政策、金融等方面，根据实际情况进行的微调，根本目的是要保证房地产市场和整体经济的平稳健康发展。