导读：经历了“钱荒”与债务违约的至暗时刻后，清冷已久的房企融资端终于开了口子。
11月14日，融创中国(01918.HK)在港交所发布公告称，11月13日，已跟Morgan Stanley(作为配售代理及联席账簿管理人)及Citigroup(作为联席账簿管理人)签订融创中国、融创服务配售协议。预计配售融创中国现有股份，以及认购新股以及配售现有融创服务股份，合计所得款项总额约为9.52亿美元。一是融创中国以每股15.18港元配售3.35亿股配售股份。配售股份及认购股份分别占融创中国现有已发行股本的约7.19%，及经认购事项扩大后融创中国已发行股本的约6.70%。所得款项总额约为50.85亿港元，折合约6.53亿美元。
二是，融创服务以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份。配售的融创服务股份占融创服务现有已发行股本的约5.10%，所得款项总额约为23.31亿港元，折合约2.99亿美元。
以上两项股份配售合计所得款项总额约为9.52亿美元。
融创称，认购事项所得款项净额中的一半将用于一般运营资金，另一半将用于偿还贷款。
第三件事情则是，出于对集团的长远信心和长期支持，公司控股股东、董事会主席孙宏斌同时将自有资金4.5亿美元提供给集团使用(无息借款形式)，以支持集团经营发展。
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业内人士分析认为，近期整体房地产市场具有较强的不确定性，即便房地产金融政策有向暖的迹象 ，但实际反馈可能没有那么立竿见影，也无力扭转市场大局。“融创这次股权配售基本上是行业里年内规模最大的股权融资了，在当下市场是比较有效的保卫现金流的动作。”上述人士表示。
账上现金超千亿！
融创称坚决不拿地保安全
据公开披露的数据，融创的确没有太大偿债压力。经过两年的降负债，融创三道红线中已有两道满足监管要求。数据显示，截至2021年6月30日，融创的非受限现金短债比约为1.11，较去年底提升约0.03个百分点；净负债率约为86.6%，较去年底下降约9.4个百分点；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年底下降约2.3个百分点。从流动性看，融创中国账上现金及现金等价物为1010.99亿元，一年内到期的短期债务为909.62亿元，现金能够覆盖短期债务。
瑞银近期一份研究报告分析，按融创2014至2020年现金流往绩估算，料融创表外债务约2000亿元，相对其表内债务3040亿元(当中910亿元属短债)。 该行假设所有表外债务是短债，即总短期债务约2920亿元。截至今年6月底，融创有1010亿元不受限制现金。如果35%偿权人要求融创立即偿还债务，融创在没有新融资渠道下，亦有能力支付，瑞银料35%偿权人要求融创立即偿还债务发生机会甚低。 不过，随着行业大中小企业接连暴雷，投资者对于企业账面数据信任度大幅降低。10月一份调研报告实录中得知，融创管理层透露，10月公司货币资金约1000亿元，其中可动用700亿元，年初拿的多数地块低于预期，接下来融创将坚决不拿地以保证安全。“集团原来没有管控商票，由区域自主决策，某家房企出事后集团开始管控，避免出现技术性违约。”对于商票，融创管理层透露，融创商票数额为300多亿，今年要求不增加，明年之后考虑每年缩减30%商票数额。很显然，融创已经在用“底线思维”度过艰难时刻。销售方面，10月融创实现合同销售金额509.8亿元，同比减少27.6%；前10月累计实现合同销售金额5128亿元，同比增长14%。今年6月1日-10月28日（纽约时间），融创中国累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票，相当于约5591.7万股贝壳A类普通股，总代价约为5.54亿美元（人民币约35.4亿元）。此次减持带来27.2亿元的税前亏损，将会体现在融创中国2021年度的表内。但从投资贝壳起，到出售完成后，出售股票仍实现税前溢利约24.3亿元。也就是说，贝壳在资本市场上风光无两之时，融创也并未在最高点减持套现，而是在贝壳股价低位时离场。关于出售原因，融创中国在公告中表示，“出售事项乃按计划收回财务投资，支持本集团聚焦主业发展，并进一步优化集团的资产结构”。资产出售不仅于此。随后，在11月初滨江一份公告中能够知道，滨江以16.73亿收购融创项目公司股权，以获得杭州两宗地块权益。11月8日，融创再通过左手倒右手，将商管公司出售予融创服务，代价为18亿元，在交割日后5个工作日内，融创服务需要向卖方一次性支付全部收购款。18亿现金的代价是目标集团需要对其业绩做出承诺：2022年度的归母净利润不低于1.4亿元。如果未能实现，融创服务有权要求融创中国进行现金补偿，现金补偿金额应为承诺利润与实际实现的归母净利润差额的12.86倍。
也就是说，短短半月内，融创中国曾通过出售贝壳股权、出售项目公司及商管板块股权等措施回流资金超70亿元。若加上此次配股募集资金及股东借款，融创半月公开回血约160亿资金。债务是个无底洞，明年六月份前，房企们还有超过5000亿的债券要还。但经历了“钱荒”与债务违约的至暗时刻后，清冷已久的房企融资端终于开了口子。
11月12日，招商蛇口连发两则融资公告，一是拟发30亿元超短期融资券，二是拟发30亿元中票，均用于偿还即将到期的债务。
据中国房地产报记者注意到，当天有8家房企及城投宣布拟发短融中票，而11月11日当天则有13家房企及城投宣布拟发或完成发行短融中票。此前一日，公告拟发短融中票的相关企业才5家。11月10日-12日三日内，已有25家房企及城投宣布在银行间市场发债消息，所涉金额约290.6亿元。
从这些企业性质看，无一例外都是国有房企或地方城投平台公司，如保利发展、金地集团、北京城投、济南城建、亳州城建、柳州建投等。
发债速度亦大大加快。11月10日，厦门象屿刚宣布拟发20亿元超短期融资券，第二天这笔债券就完成发行。11月4日，金地申请发行15亿元中期票据，宜春城投拟发3亿元短期融资券，这两笔融资亦均于11月11日成功发行。
此外，近日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。据参会人员透露，保利发展、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这次座谈会被业内视为房企融资环境松动的信号。
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在此之前，房企面临的普遍现状是：国内金融机构暂停新批借款，海外债发不出，预售账款被严格监控，即便是房企供应链ABS发行也遭遇困难，所有资金来源处于“半关闭”状态。现在，至少在银行间债券市场，这扇融资窗口真的在打开。
更多融资利好正在赶来
一位民营房企高管称，民企生存环境举步维艰，违约，资金链断裂，流动性危机，销售也不能收到款，导致循环风险，应鼓励金融机构对国企民企一视同仁，正常运作，帮助行业稳定信用。“建议融资方面，对直接融资和股权融资有差别的放开，避免一刀切；加快 REITs，RMBS 等资产证券化产品发行，增强经营性产品流动性。”一位龙头房企人士表示。早在9月底，人民银行、银保监会就召开过房地产金融工作座谈会，金融监管部门已经多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。近段时间以来，更是不断有地产融资层面破冰的利好消息传出。近日有消息称，某股份制银行总行正在部署落实房地产贷款相关工作，其中涉及：加大涉房贷款投放力度；“承债式收购”不计入三道红线；加快投放按揭贷款；预售资金监管有特殊需求的，由银行向央行申请后可以使用；展期不算违约等。据中国房地产报记者了解到，还有银行总行直接发令分行支行“充分开发国有房地产企业资源”、“开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持”，并为国有房地产企业开出融资白名单。这份名单中有保利发展、中海地产、中国金茂、远洋、铁建房产、首创集团、电建地产、华远集团、绿地控股、金地集团、华侨城、华润置业及其他符合总行准入要求的优质地方国有房地产企业。涉房贷数据也正在改善。据统计，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元，个人住房贷款环比多增超千亿元，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善。国泰君安房地产分析师谢皓宇认为，针对房企端融资的政策，将对行业带来一定的转机。此次政策（银行间发债）会改变房企资金链情况，行业基本面阶段性触底，预计四季度会形成阶段性低点。但也有不少业界人士提醒，“房住不炒”的主基调没变，房地产企业融资环境不会全面放松。
