广州商品住宅市场自2011年开始实施“限购”、“限贷”政策以来，持续至今已有8年；尤其在经历了2017-2018年最严厉的调控措施，2019年经济延续下行的背景下，购买力受限，市场成交规模下降难以避免。

2019年春节月过后，受粤港澳大湾区规划纲要出台利好及地市回暖的带动，市场迎来回暖行情，3月小阳春，4月淡季不淡；五一假期后，受政府行政干预、贸易战升级两大利空，楼市热度出现回落；热销项目/产品阶段性缺货致市场成交继续萎缩，楼市未能延续3-4月回暖走势，5-6月呈现“旺季不旺”的反季节走势。

下半年楼市走向如何，合富研究院将围绕下半年“宏观经济及政策”、“土地市场”、“供应总量及结构”三方面进行分析研判。

下半年，房地产调整仍以维”稳“为主要方向，广州土地出让任务重，预计优质地块出让增多；商品住宅市场预计以稳价出货为主基调，但由于新增总价趋高，库存产品面积偏大，或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模。

宏观层面：房地产对稳定经济的贡献不容忽视

从全国层面看，现阶段房地产开发投资对经济运行的支撑作用、土地收入对地方财政的支持作用均显著增加。

而在影响国内经济的三大因素中，有两个因素将会改善。第一，中美贸易战趋缓；第二，中国实施流动性宽松的概率加大；第三，虽然，楼市调控难有反转，但最大的利空（经济快速下行叠加楼市下行）将逐渐褪去。

而对于广州而言，政策促使市场维持在相对稳定状态仍为目前主要调控方向。供应结构影响、加上购买力受限，令5-6月广州楼市“旺季不旺”，调控缺乏持续加码的操作空间，预计广州政府将运用灵活多样的手段以维稳市场。

土地市场：下半年广州土地出让任务重

预计政府将灵活调整土地出让策略，以保证完成年度土地出让目标。
2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》显示，国有土地使用权出让收入预算微1276.7亿元，2019年上半年完成529亿元，完全按预算方案，下半年仍将出让748亿元国有土地使用权。



下半年土地市场机会多
依据一：广州供地蓝皮书未出让商品住宅用地分布来看，近六成的地块分布在主城区；
依据二：“淡市推靓地”，预计下半年政府为保证完成年度土地出让目标，将推出更多的主城区商品住宅用地。

*主城区范围是依据最新一版城市总体规划而划分，包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。



住宅供应：下半年供需矛盾加剧

下半年预计4万套新货，加上9万套的库存，下半年广州市商品住宅市场供应总量充裕。但由于供应空间分布不均衡，中心区供应明显减少；存量产品面积偏大；新货总价趋高造成供需矛盾加剧。

总体供应充足，下半年全市预计新增预售超4万套

下半年全市预计新增预售超4万套，对比上半年有所增加，但未达去年同期；实际推货更多取决于下半年限售措施是否收紧及发展商推货意欲。

86%的新货集中在外围：下半年新货主要分布在东片的增城及黄埔（占全市共42%），南沙供应量较大（占22%）；相比而言，北片供应占比不大、不足2成。

中心区供应持续稀缺：下半年新货占全市仅14%，且主要集中在荔湾，其他中心区域均缺少新货。



·板块分布：南沙-金洲蕉门河、黄埔-知识城、增城-荔城、新塘、仙村-石滩、荔湾-广钢新城供应较多
中心五区：货量集中在荔湾-广钢新城、大坦沙（2盘）；
东片：黄埔-知识城供应充足；增城-荔城、新塘供应量大，仙村-石滩及中新有新货补给；
南片：番禺-南站万博汉溪长隆供应保持；南沙-金洲蕉门河仍为主力，黄阁、南沙湾供应增加；
北片：整体供应增加，集中在花都-迎宾大道、从化-江埔、太平。




·库存产品面积与需求不匹配
从上半年1-6月成交结构看，现时市场上主流需求为套均面积100-120的产品；据合富研究院统计，7月初市场库存为套均面积120-145的产品，存货产品面积明显大于需求，其中以天河、海珠、白云、从化、黄埔、番禺尤为明显，预计这种供需结构的矛盾将制约下半年成交。

统计方法：
1）存量产品套均面积=各区7月初库存面积/套数；
2）需求产品套均面积=各区1-6月网签面积/套数。

·新增总价趋高；尤其三大成交主力区域，高地价项目占全区供应的40%~60%，新货总价走高，预计一定程度影响全市的成交量。
2019年上半年增城、黄埔、南沙为全市贡献了62%的成交，是广州成交三大主力区域；
据合富研究院统计，2019年下半年预计新推项目中高价地占比34%，且三大成交主力区域高价地项目占比达40%-60%，预计一定程度上影响走货速度。
 



备注：1）地价的计算包含配建部分；2）2016年及之后出让住宅用地，地价/房价比基本在0.6及以上，虽然2018年四季度成交的宅地有部分地价/房价比低于0.6，但这部分土地鲜有在今年下半年推出市场，其对统计结果的影响不大，可以忽略；3）2016年及之后，公开招拍挂获取的土地，以下统称高价地项目。

·稳价出货为主
依据一：下半年，房企面临融资收紧、债务到期、地市有机，出货仍是主基调；
依据二：下半年，广州整体供应中存量仍占主导，占整体供应近七成；
依据三：占据全市近四成市场份额的前五房企，土地储备充足，而且拿地时点把握较好，在售项目中仍有不少具备地价优势，预计下半年，此类房企更倾向于回笼资金，把握时机补充优质的土地，实现企业可持续发展；
依据四：作为粤港澳大湾区核心城市之一的广州，中长期城市价值突显，加上地价难降，价格下调空间不大，预计下半年房企集中大幅下调售价的概率不高。


房企业绩统计方法：①按楼盘冠名统计；②若未有冠名，按楼盘在实际对外宣传资料中使用的房企名称进行统计。

·新增总价趋高，库存产品面积偏大，或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模

总体供应量充裕，上半年阶段缺货的区域/板块有新货补充；但受制库存产品面积与市场需求不匹配，以及三大走量区域因新增高地价项目占比明显上升导致总价趋高，供需矛盾加剧或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模。


库存产品面积与需求不匹配，新增总价趋高


新格局下，如何把握市场机会？
以下是广州各区后续市场情况展望。
·中心区：整体供应减少
天河仍靠两大项目支撑区域供应；海珠广纸新城进入尾货期令区域供应明显减少；白云近年出让的土地缺席下半年，新货不足千套；荔湾供应充裕。
荔湾：预计下半年总体供应充足，广钢新城板块仍是供应主力，其次为大坦沙2盘；
天河：供应仍集中兰亭盛荟、珠江花城，预计与持平上半年；
海珠：广纸板块供应大幅减少，新增供应以高价项目为主；
白云：预计多个近两年出让的地块因施工进度未能跟上，将项目缺席下半年，令整体新货不足1000套。
越秀：供应持续稀缺。



·热销的90-120㎡三至四房产品供应有减少，500万以上高总价项目供应增加，预计下半年成交放缓
荔湾：上半年热销的产品于下半年供应减少，主销项目户型走大，置业门槛提高，或影响销售速度。
天河：下半年以90㎡以下紧凑的上车型产品为主，区域慢销二房产品预计将稳价出货。
海珠：下半年广纸新城进入尾货阶段，户型及总价均走高；海珠中心板块多为存量地项目，但地段优势及供应稀缺，预计定价不低。
白云：下半年，总价500万以下的热销产品供应明显减少，500万以上高总价项目供应增加，预计成交萎缩。


·市区优质资源型项目日趋矜贵，价值尤为凸显
受供应日益减少影响，2019年上半年，广州市千万豪宅物业成交同比萎缩17%，其中千万级别墅物业成交不足4万方，同比大幅下降87%，稀缺性突显，可谓“一房难求”。


·黄埔区：整体供应较上半年有提升：知识城200万以下供应增加，刚需客户可选择性更多；成熟的科学城板块将有全新盘大壮名城入市
下半年万科幸福誉五期、保利拾光年等全新项目入市，加上在售的龙湖双珑原著货量充足，知识城板块供应将大幅增加，刚需客户可选择性更多；近年来供应逐渐减少且区域城市价值快速提升的科学城板块亦有全新大盘——大壮名城入市补给。预计下半年黄埔整体新增供应量较上半年有所提升，供应补给对成交或将有明显拉动，整体价格平稳。


·增城区：下半年供应保持充裕，空间格局有变化：紧邻黄埔知识城且长期缺货的中新板块下半年有多个全新盘入市；价格较低的仙村-石滩板块持续有新货补给。
下半年供应充足，新塘及荔城仍为主力供应板块。
教育城板块随着大盘碧桂园富士康科技小镇清盘而供应占比减少，同时更靠近黄埔知识城的中新板块下半年将有多个全新盘入市，中新板块凭借区位优势（位置更靠近市区、规划利好、交通便捷等），相同价格下，对于市区外溢客户更具吸引力；
价格较低的仙村-石滩板块下半年持续有新货补给，预计区域热度可保持。


备注：上半年可售货量=1月初存量+（1-6月）新增预售 ；下半年可售货量=7月初存量+（7-12月）预计新增货量

·番禺区：刚需大盘亚运城下半年供应持续；价值更高的万博汉溪长隆板块供应增加，预计下半年整体成交可保持
下半年多个热销盘持续有货（如亚运城、藏珑府、珠江铂世湾等）；樾时光、珑翠四期等全新组团有望入市，整体供应充足。
刚需大盘亚运城下半年货量供应持续，预计成交可保持；价值更高的万博汉溪长隆板块供应增加，大部分货量集中在85-140㎡，预计持续成为市场热点；国际创新城将有首个住宅项目入市，预计将引发市场关注。预计下半年整体成交可保持上半年水平。


·南沙区：下半年整体供应增加：三大热销盘补给充足、且整体素质较上半年要好；明珠湾-灵山岛将有首批居住项目入市，预计将引起市场关注
下半年整体供应充足，阳光城、越秀滨海新城、南沙保利城等热销盘预计各有1000套以上新货供应，且整体素质较上半年要好；
另定位南沙甚至粤港澳大湾区中央商务区的明珠湾起步区-灵山岛下半年或有越秀、绿城、金科等首批住宅项目同步入市，主打改善型产品，区域热度将提升。




·广州北片区：区域热度集中在个盘
花都——商业配套升级的融创文旅城、自由人花园及北站利好的祈福万景峰等
从化——品牌房企的保利花城纪、珠江壹城等


数据来源：
A． 宏观数据：国家统计局、广东省统计局、广州市统计局
B． 房地产数据：广州市住房和城乡建设委员会、阳光家缘、合富大数据
C． 土地市场数据:广州市国土资源和规划委员会、广州市公共资源交易网、合富大数据