进入2020年，广州旧改依然火热，竞争也愈发激烈，在监管趋严和城市亟待升级的压力下，广州各区城市更新的脚步不断加快！

据房地产导刊不完全统计，截至2020年5月31日，广州总共有18条旧村庄完成全面改造合作企业招标，涉及改造总面积约1328.43万㎡，改造总金额达763.17亿元（注：部分项目，含荔城街城丰村、仙村镇蓝山村、新塘镇东洲村等未公开改造金额）。

在入局的房企中，既有保利、方圆、时代等熟悉的老面孔，也有延续去年强劲势头的过江猛龙——上海升龙，甚至还有敏捷、俊发、河南瀚宇、香江集团等新鲜血液。广州旧改战局越扩越大，竞争局面也愈发激烈。

从区域分布来看，截至今年五月底，广州旧改项目主要分布在三个行政区：增城、南沙和黄埔。相比去年同期，项目分布的区域范围确有缩小，以往“旧改大户”番禺、荔湾等城区尚未有新增的旧村改造项目，黄埔也仅新增一个穗东街南湾社区全面改造项目。今年外围城区成为广州旧改市场的核心贡献力量。



增城成广州前五月旧改核心主力，登顶改造面积、金额之王

2020年，广州旧改市场注定是属于增城的时代。

作为广州的外围区域，增城近年来的旧改势头实在迅猛，尤其是今年前五月，在广州新增的18个旧改项目中，位于增城的旧村改造项目就有12个，占总数四分之三！可以说，今年前五月广州旧改市场是由增城支撑起来的天下。

12个项目中，涉及改造面积968.93万㎡，旧改金额530.11亿元，分别约占总数的73%、72%，荣登广州旧改造面积、金额的区域之王。

南沙旧改资源价值迎来集中爆发期

今年，南沙的旧改项目也相继推出，作为广州唯一的副中心、大湾区建设的前沿阵地，南沙的旧改资源价值迎来集中爆发期。

统计数据显示，前5个月，南沙5个旧村改造项目成功招标，涉及改造面积289.09万平方米，改造总金额179.06亿元。

长岗村一跃成为增城体量最大旧改项目

光是五月份，广州一口气招标了10条旧改村，其中增城占了6条！包括珠村街横塱村、永宁街长岗村、新塘镇白江村、新塘镇东洲村，以及荔城街迳吓村第二、三、四、六经济合作社改造项目等。其中，5月23日开标的永宁街长岗村一举刷新增城区旧改项目体量记录，成为增城改造面积最大的项目。

据了解，永宁街长岗村改造面积达224.84万㎡，现状建筑总量2636栋，涉及2095户共5689人。项目预计投入125亿元进行全面改造。无论是改造面积，还是改造金额，长岗村都成功超越去年旧改第一村——群星村（144万㎡，120亿），成为增城新霸主。



当然，就改造金额来说，在长岗村两天之后确定牵手珠光的新塘镇白江村（143.31万㎡）以138亿元登顶增城旧改金额之最。但考虑到改造面积，这仍然无法撼动长岗村增城新霸的地位。

如此庞大的改造工程，实力稍弱的房企操作起来恐怕力有不逮。在招标文件中，长岗村就曾明确提出合作企业的总资产不低于500亿元人民币。最终，长岗村选择了上海升龙+珠江投资联合体作为合作企业。



值得一提的是，长岗村区位优势明显：位于以新塘站为核心的广州东部枢纽（新塘TOD）附近。未来可以借助区域交通枢纽的优势进行发展。

根据规划，该项目将打造成“粤港澳大湾区国际科创城”中重要的“现代化国际SOHO社区”，规划配套体现国际化都市特色的LOFT办公区、开放性邻里中心与国际智慧社区等主要功能。


长岗村改造效果示意图，仅供参考。

五家房企分别各拿下两项目，
前五月旧改呈现企业均势

对旧改市场前五月进行梳理总结，最让人好奇的问题莫过于：谁才是广州2020年“旧改之王”？

单从项目个数来看，今年前五月，广州旧改市场只有时代中国拿下了3个项目：荔城街城丰村新汤经济合作社、黄阁镇大塘村，以及5月30日刚刚拿下的荔城街城丰村（旧汤、何屋、廖屋、梁屋经济合作社）。但介于其中两个项目均属于城丰村下属的经济合作社，严格来说，时代中国实际上也只拿到了城丰村和大塘村两个项目。加上丰乐集团、敏捷、方圆、上海升龙4个房企分别各自拿下了2条旧改村，今年企业之间的竞争实在难分伯仲。


（数据来源：广州公共资源交易中心  制表：房地产导刊）

从具体的面积、金额来看，上述五家房企合共拿下11个旧改项目727.93万㎡，投入金额约450.72亿元。其中，

拥有改造面积最多的企业：上海升龙。永宁街长岗村、穗东街南湾社区，合计面积295.25万㎡。

投入改造金额最高的企业：上海升龙。永宁街长岗村、穗东街南湾社区，合计投入改造金额179亿元。

上海升龙：在粤总改造面积1687.24万㎡！

最高改造面积、最高改造金额，可以说，上海升龙无疑是广州今年前五月的“旧改之王”。事实上，自前年在广州拿下首个旧改项目之后，上海升龙就跟“开了挂”一样迅猛发展。

据不完全统计，目前上海升龙在广州总共拥有7个旧改项目，总改造面积达到了惊人的1687.24万㎡，比广州今年前五月所有旧改面积加起来都要高，总投入更是高达637亿元。

项目包括广州旧改超级巨无霸——汤村村（面积高达994.66万㎡，66亿元）、群星村（121.21万㎡，120亿元）、东边街蔡边一村（70.41万㎡，60亿元）、沙溪村（196.98万㎡，200亿元），永宁街长岗村（224.84万㎡，125亿元）、穗东街南湾社区（70.41万㎡，54亿元）、金洲、冲尾自然村（8.73万㎡，12亿元，目前拆补方案签约率100%）。

能够看出，上海升龙对广州超大面积的旧改村落“情有独钟”，无论是改造面积近千万平方米的黄埔知识城板块汤村村，还是超百万平方米的长岗村、群星村、沙溪村等都在目标范围之内。

有趣的是，去年上海升龙拿下的群星村是增城当时体量最大旧改项目，今年拿下的长岗村不仅刷新了自己在增城的面积记录，也刷新了增城旧改的体量记录。

敏捷成广州旧改市场新兴黑马

今年前五月，在旧改金额上紧跟在上海升龙身后的是黑马——敏捷集团。3月2日，作为增城复工开张后的首单，中新镇泮霞村宣布成功牵手敏捷集团，该项目总投资约100亿元，拟改造面积超100.18万㎡！

成立于1993年的敏捷是一家涵盖民生住宅建设、城市更新、酒店及商业运营、文旅开发等多元化业务的企业集团，总资产达900亿元。它在广州开发了敏捷·绿湖首府、敏捷·四季花园等十几个项目，2019年实现全国销售额505.3亿元。增城泮霞村是敏捷首个通过公开招商拿下的旧改项目。

两个月后，敏捷再次在南沙拿下大岗镇马前村改造项目。截至目前，敏捷拥有的改造面积119.12万㎡，投入金额113.97亿元。敏捷成为今年广州旧改市场新兴黑马。

“1+2”，增城本地企业丰乐集团势头强劲

2020年1月13日，丰乐集团以15亿元拿下22. 36万㎡的石滩镇葵湖村旧改项目，打响了广州新年旧改的第一炮，也按下了增城旧改的快进键。

总部位于增城新塘，经营范围囊括涵盖能源、新能源、节能环保、实业投资控股、供应链金融、乡村振兴等领域，多元化发展的丰乐集团，实际上一直对增城旧改保持着积极进取的态度。去年，丰乐以50亿元中标增城石滩镇塘口村旧改项目，这是它第一次成为旧改合作企业。

进入2020年，丰乐持续在增城发力，接连拿下葵湖村、元美村两个旧改项目。截至目前为止，丰乐集团在增城共拥有改造项目3个，改造面积89.13万㎡，涉及改造金额80亿元。


元美村改造面积19. 77万㎡，投入金额15亿元。

熟悉的面孔依然活跃

在今年前五月的旧改成交中，方圆、时代中国、保利等熟悉的面孔依然活跃在广州旧改市场。

成功操刀琶洲村旧改后声名大噪的保利，作为TOP5房企之一展现出它强劲的实力。无论是正在运作的冼村、红卫村、柯木塱、东漖村、三滘村、中新村等十几条旧改村，还是今年四月刚拿下的南沙亭角村，广州最早一批“吃螃蟹”央企保利还在持续深耕旧改市场，并保持着向上的势头。

本地房企方圆在旧改方面也展现出勃勃野心。自去年以来，方圆集团在广州共签下了6个旧村改造项目，分别为新市头村、鹤洞村、东瓜宇村、沙溪村，以及今年的新塘镇塘美村第二至第十一经济合作社和大井村，预计总投资超过353亿元。

同样地，深耕珠三角地区的时代中国也是旧改项目的“收割机”。据不完全统计，时代中国已在广州通过公开渠道拿下增城官湖村、从化江埔街禾仓村、番禺沙湾福涌村、花都横潭村、荔城城丰村新汤社、南沙大塘村等项目。

小结

总地来说，广州今年前五月旧改市场并没有出现实力一面倒的强势企业。本土企业发展稳健，外来进击者依然积极“攻城略地”，新涌现出来俊发、河南瀚宇等“过江龙”旧改实力不错，垂直下沉的区域房企也展现出在当地的“肌肉”。所有企业在混战中倒是势均力敌，但同时也展现了几个特征：

第一，本土房企的地缘优势在旧改中相当明显。一方面，“大”到出生于广州的保利、方圆、时代中国、黑马敏捷集团、首次布局增城的恒大等，“小”到增城本土的丰乐集团，都带有显著的“粤派”印记。

另一方面，尽管上海升龙拿下了广州最多的旧改面积，但半年两个项目，最大的增城长岗村是和本土的珠江投资联合投资，“过江龙”也不免借到“地头蛇”的势力。这让人联想到去年上海升龙和方圆联合拿下番禺巨无霸沙溪村旧改，这同样是外来房企与本地企业合作的模式。看来，与本土房企合作是上海升龙在广州旧改的一条基本路径，也说明了本土房企在广州旧改局面中必不可少的地位。

第二，未来旧改可能呈现出垂直精细化。以增城丰乐集团的崛起最为典型。作为增城本土企业，丰乐集团凭借着深耕当地的资源优势，两年内就拿下了3个旧改项目。其实选择由本地企业来进行改造的优势相当明显：村民接受度高、企业对区域情况的清楚掌握可以加速推进拆迁谈判，同时能妥善平衡各方利益。

这也代表了旧改未来的一个趋势，实力强劲的房企到某一具体的区域并不一定就比本地企业有优势，实力稍弱的区域房企也因此可以借助旧改存活下来，进而发展壮大。

第三，旧改市场的竞争越来越激烈。竞争激烈的局面从不断涌现的新兴力量可以窥见一斑：首次进击广州市场的俊发、河南瀚宇、香江集团等；转身拿下增城长岗村的珠江投资；通过荔城街迳吓村第二、三、四、六经济合作社改造项目第一次布局增城的恒大等等。

土地储备作为房企的“生命线”，在一线城市招拍挂市场吃紧的情况下，通过旧改谋求发展成为房企为数不多的选择之一。这也意味着，未来将有更多的房企加入旧改战局。

第四，从区域看，增城、南沙两分广州旧改天下。今年前五月，增城旧改面积当仁不让居于首位，南沙以5个项目共289.09万㎡、总投资179.06亿元紧随其后。不仅如此，接下来的下半年，在待招标的14条旧村改造项目中，增城以11个项目占绝对优势，南沙将提供2个项目，番禺1个。

附表：