一说到宇宙第一房企，很多人首先会想到碧桂园或恒大，其实不然，全国最大的地产投资商是这家机构。

这家机构，即是多家头部房企的股东，碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福等上市房企其均有持股；

同时也是中国地产界最大金主，无论是前期直接拿地，后期合作开发；抑或是明股实债，财务投资，这家机构凭借独一无二的资金实力，在地产市场已经成为“神”一般的存在。

是的，这家机构就是——平安不动产。



2007年，以信托为主的中国平安开始跨入房地产市场，以其资金的优势，在十余年间不断拓疆，打入大小房企及一些优质项目，逐渐成为今日不可小觑的地产隐形巨鳄。


（图源网络）

平安：出钱好说，出力不行

与绝大部分房企运作地产模式不同，中国平安将其定位于不动产投资及管理平台，主要借助外部房企力量合作开发。此外，中国平安还频频担当救世主角色，通过入股房企间接参与地产开发。

一上市房企人士向长江商报记者表示，拿地是房企竞争的重要途径，作为资金密集型行业，缺钱是房企永恒的主题，借助银行等金融机构资金输出是其发展壮大的唯一途径。对此，华中一家大型险企人士告诉长江商报记者，作为金融机构，需要为资金寻找出口，这也是中国平安热衷于进行房产投资的重要原因。

记者梳理发现，平安主要是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等途径在地产领域扩张，不过，无论哪种途径，平安都是以金主角色出现。

目前，中国平安涉及的房地产投资可分为四方面：

1.购买股权，成为财务投资者

以中国平安在惠州的项目为例。

2018年12月，中国平安收购惠阳雅居乐公司22%股权，这是中国平安首次跨入惠州房地产市场。

2019年，中国平安两度出资，最终获得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，双方将合作开发原属雅居乐在惠布局的七幅地块。

中国平安与雅居乐三次签订战略协议，出资收购雅居乐项目公司股权，最终分别换得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，并以合作开发的名义收获原属雅居乐在惠布局的七幅地块。


雅居乐效果图


龙湖雅居乐春江紫宸效果图

另一个两家公司参股、后由龙湖地产操盘的春江紫宸项目，中国平安亦是投资项目公司，间接参与，从中获利。

对此，业内人士表示，其实这也是房企的一种融资行为，通过引入平安，以股权的形式为地产项目“输血”。

2.独自或联合拿地，后续均合作开发

还是以平安在惠州市场的投资为例。

中国平安在2019年直接出面，分别在惠州博罗、惠城单独拿地，后续分别选择方圆集团、中海地产合作，隐居幕后。

2019年1月、3月，中国平安斥资近4亿元拍下博罗县（罗浮山高铁商圈）超13万㎡商住地，该地块与方圆合作开发，项目名为方圆十七里，将在近期入市。

2019年11月，平安首次以公开单独拿地的方式，豪掷20亿元拿下惠城区马安片区12万㎡住宅用地。该地块在今年3月官宣与中海地产合作开发，作为中海阅江府二期项目。

平安最近的一次布局，在今年的5月9日，与方圆集团共同投资一家项目公司，以项目公司的名义为方圆十七里项目储备用地。



据中国平安的2019年报的公司合并资产负债表信息显示，其投资性房地产为544亿，其中398亿是房屋与建筑，其他是土地，房屋与建筑占比73%。

从财报备注信息可见，544亿的投资性房地产目前公允价值为898亿，升值65%。398亿房屋与建筑目前公允价值为711亿，升值79%。

3.伪装式存在

中国平安通过平安资管等公司，以债权或股权形式伪装存在的房地产相关投资，分布在中国平安保险投资组合里，不过，这块的投资数据难以寻觅。

业内有传闻称，中国平安通过某些操作，在很长的一段时间里，都间接得到龙光的“分红”。

这个嫌疑出于前些年的拿地事件。

2014年、2015年的龙光，现金流捉襟见肘，但由于背靠中国平安的资金扶持，得以多次顺利夺得深圳地王。

2016年，中国平安与龙光却同争1宗深圳光明新区的商住地块，最后龙光胜出。有媒体通过分析地块项目的企业股权结构，曝出中国平安有明股实债的嫌疑，而当天土拍现场激烈角逐的气氛似乎是双方谋划好的烟雾弹。


龙光“马甲”公司竞得信息

也有业内人士表示，中国平安在资金扶持龙光的同时，双方签订了金融协议，每年，龙光贡献不少经营成本回馈给中国平安。到了近几年，龙光或许资金松快许多，便逐渐从中国平安手中购回项目股权。

4、合作知名房企达18家

目前，中国平安的地产运作主要以平安不动产为主。截至目前，注册资本200亿元，资产管理规模超4300亿元。

有业内人士预测，未来中国房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间：万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱。

据了解，中国平安试水地产可追溯至1995年，设立了平安物业。2007年，公司正式向地产进军。当年，23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块，2009年，华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。此时，平安以信托模式在地产领域开疆拓土。

平安在地产领域的掘金路径更多的借助大型房企，正如分析人士所称“平安收割房企”。

2015年，平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权，跻身第二大股东之位。这一年，公司还战略投资朗诗集团，以持股9.9%成为第二大股东。去年，平安耗资19.07亿港元参与旭辉集团定增，完成后，持股比升至10.12%。早在2016年，平安银行就是融创中国仅次于孙宏斌的重要股东，其持股比高达46.7%。

据不完全统计，截至目前，平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等知名房企第二大股东，此外，其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。至此，平安重仓持股的知名房企至少有13家。

平安不动产官网显示，其与包括万科、华润等合作的知名房企达18家。

对于重点合作对象，中国平安通常会拿得二股东席位，通过持股方式与这类地产企业合作，不仅能拥有了可靠的操盘手，也能获得长期期权投资下的丰厚分红。其中，旭辉持股 9.39%，长期股权价值 38 亿，分红 2 亿；金茂持股 15.11%，长期股权价值 76 亿，分红 2 亿；华夏幸福持股 25%，长期股权价值 196 亿，全年分红 9 亿。

平安不动产官网显示：2019年，其资产管理规模已经超4300亿元，2018年这个数字是3400亿，2017年是3000亿。


平安不动产发展历程

回应拿地实情：仅扮演财务投资角色， 不做“野蛮人”

截止目前，中国平安已经成为碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福以及中国金茂的股东，除此之外还和多家标杆房企合作成立房地产公司，展开多方面合作。

“我已经多次说过，平安不做房地产公司的野蛮人。”平安集团总经理任汇川去年接受记者采访时如是表示。

他称，平安在房地产的投资符合监管要求，远低于监管上限，目前保险资金配置是7.2%，远低于银保监会规定的30%的上限。平安对房地产立足于财务投资，关注长期价值和投资价值。



“平安因应整个行业转变，做的是未来的转型升级，既包括长租公寓、商业用房，也包括商办。”他透露，平安持有的长租公寓已经超过1万套，正在和地方政府研究千亿级保险资金进入长租公寓、人才保障房项目等领域。

长租房、公寓及健康养老等不动产都是跟民生关联的。要开发这些不动产项目，需要一百亿元到两百亿元，这个要在全国主要城市做出来，预计可消化投资规模大概一千亿元。

此外，和不动产相关联的还有基建，如轻轨、城际交通、公路等的建设，这些未来平安都会考虑。同时，平安也会借助外部不动产专业力量进行项目开发。项目管理上会在投前投中投后加强管理，成立独立团进行问责追踪。

正如此前在多个场合强调的，任汇川称，平安不做房地产公司门口的“野蛮人”，不会参与公司实际经营管理：“平安的重点股权投资很多，平安是京沪高铁第二大股东，还是药明康德、宁德时代、汽车之家、工商银行的大股东。”