对于房企而言，“削高”未免不是一件好事，最起码项目的投资成本降低了。

今年4月24日，苏州工业园区公布了已经停工数年的苏州中南中心的规划方案，如外界预料，这座超高层建筑的建设高度从原来的729米降到了499米。至于为何是499米，3天后的一份文件似乎能揭开答案。

4月27日，住建部、国家发改委发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（以下简称“通知”），其中提到，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。中南中心以1米之差，未触及“限高令”，成为国内规划和建设中的超高层建筑“削高”的最新案例之一。



一般不得新建500米以上建筑

严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。

各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。（详见：住建部发文，严格限制各地盲目建设超高层！）

其实，在4月27日的通知发布之前，全国多座规划和建设中的超高层建筑都已经被“削高”，500米的高度，成为超高层建筑的隐形门槛。

据不完全统计，这些房企的超高层项目都有受到500米门槛的影响。

中南建设

2012年，中南建设公司以6630万元的价格拍得位于“苏州之门”北侧一幅1.65万平方米的地块，用于建设苏州中南中心。按照早前规划，中南中心地上138层，地下5层，檐口高度598米，以塔冠最高点729米的高度成为当时“国内在建第一高楼”。

不过，媒体称，中南中心从2014年1月3日开始施工，2015年4月4日所有桩基全部完成施工，但不久，就传出停工的消息。苏州电视台2019年8月底报道称，拿地数年，中南中心的工地仍是杂草丛生、砖块乱堆，苏州工业园区国土环保局公开回应称，因国家超高层限高政策，该项目正在办理规划变更手续。


▲中南中心新版效果图

直至今年4月24日，苏州工业园区公布了中南中心的项目规划方案，建筑效果图与之前相比，发生了较大的变化，整体造型方中带圆，建设高度则由原来的729米大幅削减至499米。

中海地产

中海地产曾计划在成都天府新区修建一座677米的超高层建筑，这就是熊猫大厦，后更名为“一带一路大厦”。中海地产拿地后，地标建筑没有过多进展，677米的建设高度也不再成为宣传重点，当地就传出高度遭削减的消息。


▲一带一路大厦效果图

中新经纬注意到，今年4月16日，中国建筑西南勘察设计研究院有限公司的微信公众号“四川省城市特殊岩石工程技术研究中心”，发布了一篇名为《好消息——拟建西部第一高楼地基基础方案顺利过会》文章。

文章称，中建西勘院成功组织召开中海成都天府新区超高层项目1号地块地基承载力专家评审会，认为“项目研究成果突破现行规范，为高达489m的超高层建筑地基基础论证提供强力可靠支撑。在“项目研究背景”一栏，文章称，“中海【成都天府新区超高层项目】1号地块是中国建筑投资、建造为一体的重大工程，该工程主楼超塔建筑高度达489m。”

深圳市

深圳是中国摩天大楼较为集中的城市之一，也是诸多房地产开发商竞逐城市天际线的战场，在超高层建筑的规划上，房企也频频喊出600米、700米乃至800米的口号。



据赢商网不完全统计，深圳目前在建和规划的高度达到500米的高楼或有3座，分别是世茂深港国际中心、华润湖贝中心、京基晶都旧改。

龙岗世茂深港国际中心：700米


深港国际中心规划效果图

根据现有消息来看，由世茂斥资打造的深港国际中心，是唯一一个没有受到限高令影响的项目。

资料显示，深港国际中心项目由世茂集团打造，位于龙岗区大运新城，占地面积32.2万平方米，建筑面积136.45万平方米，计划总投资达500亿元。

2019年2月，深港国际中心规划正式获批，主楼高度为700米,有望成为中国第一高楼。项目已经开工，预计2021年竣工，2024年建成投入使用。

罗湖华润湖贝中心：500米

整个湖贝旧改分为东区、西区、中区三期：东区万象前沿打造罗湖体验式生活街区，西区以东门商圈的升级转型的为新起点，中区塑造罗湖商业新地标，整体打造而成集多元复合的“华润湖贝中心”。

根据华润置地官方披露的初步规划案，在这个连接6条城市轨道交通的超大型城市更新项目中，将打造666米湖贝塔，以及8大组团城市文化艺术配套措施，包括：1500座的剧院，1200座的音乐厅，15000㎡的会议中心，9000㎡的视觉体验中心，地下6000㎡的电竞中心，地下3000㎡的冰上运动中心，1000㎡的城市更新展厅，5000㎡的王子武美术馆。

而在2019年8月，罗湖区政府官方透露，华润湖贝塔的高度将由最初草案上的830米-700米-666米，最终降至500米。

蔡屋围京基晶都旧改：500米


京基晶都旧改规划效果图

2019年11月19日，深圳罗湖区城市更新和土地整备局发布《关于罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新单元规划（草案优化）的公示》（以下简称“公示”）。

根据本次规划草案优化主要内容之第六项显示，05-01、08-01地块建筑限高改为500米。据悉，05-01地块为晶都项目、08-01地块为寰宇项目，此前盛传京基要建一个666米高楼。这意味着蔡屋围新地标晶都项目、寰宇项目，将限高改为500米。

武汉绿地中心



武汉绿地中心，最初规划高度为636米，比已经建成的中国第一高楼上海中心大厦还高4米，但最终的建设高度被定为475米；

南京

在南京，金茂在河西的G97地块和绿地在江北的G41地块，此前都将建设高度规划为500米以上甚至600米，颇有你追我赶的架势，但经过一番调整，高度双双降到了500米。

金茂南京河西项目：500米



2017年2月14日，金茂以73.4亿元拿下南京河西南鱼嘴G97地块，并联合华润置地、平安不动产共同开发，其中超高层项目计划在2025 年建成。该地块出让条件要求建一栋比紫峰大厦还要高的大楼！

绿地金茂国际金融中心：500米



同年8月11日，绿地以90亿摘得江北G41地块，地块规划条件中，根据要求，地块将在两条地铁包围的A1地块建设江北第一高楼，项目定名为“绿地·江北金融 ”，定位为区域性企业总部办公。（之后金茂入股该项目，改名绿地金茂国际金融中心）

西安丝路中心大厦



西安的中国国际丝路中心大厦，最初的高度是501米，后来削减3米，降至498米。

据了解，位于大西安城市创新引领轴的核心板块，是陕西省政府与绿地集团战略合作的重点项目，总建筑面积38.32万㎡，地上共计100层，包含有五星级酒店、5A甲级写字楼、漫步云端观光层、会议中心、高端商业等，总投资约100亿元，预计2024年12月竣工。

宝能沈阳GFC

▲沈阳宝能GFC效果图

巧合的是，就在4月27日两部委的通知公布后，就有项目应声下调。

据了解，宝能集团在沈阳打造的宝能GFC，计划修建高度为568米，是东北第一高楼，但后来渐渐鲜有提及高度问题。至今年4月28日、29日，宝能GFC的微信公众号连续发布的两篇文章中都显示，宝能GFC的高度为500米。

政策收紧 中国已不缺摩天大楼

据第三方统计数据显示，截止2020年4月，中国摩天大楼建筑数量1938座（超过100米），远超美国的436座；而潜在的建筑数量为1280座，也远超排在世界第二位的阿联酋的50座。

2019年9月，住建部在《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》中称，严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。


▲住建部、国家发改委发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》

直至今年4月27日，住建部、国家发改委发布通知明确，对新建500米以上、250米以上及100米以上建筑进行了规范。

因为经过几十年的建设，中国早已不缺摩天大楼。


▲从2003年起全球范围内每年最高的竣工建筑

“中国摩天大楼的数量很多，占到全球总数的很大一部分，住建部门应该对修建超高层建筑进行约束。”清华大学建筑学院教授宋晔皓在接受中新经纬采访时称，经过多年的实践，修建超高层建筑已经没有过多的技术难点，但要考虑是否需要。

宋晔皓称，在寸土寸金的区域修建超高层建筑，可以缓解用地紧张的状况，但对于很多城市与区域而言，其土地开发强度并没有那么大，是没有必要修建超高层的，企业、政府等相关方则是初于各自的考量，产生了这种冲动。超高层建筑的建设成本高，运营与维护成本大，但租金、售价的回报却不见得很理想，还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。

据了解，中国的超高层建筑以高档写字楼和酒店业态为主，而由于供应增加等原因，当前写字楼的空置率高企。戴德梁行的报告显示，2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率更高，平均在28%左右。

“在空置率较高的城市，超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力，一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象，投资风险将会愈发加大。虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的，但不可否认的是，超高层建筑的总体体量巨大，动辄几十万平米的项目投放市场需要更长时间的消化周期。如果开发商的资金实力难以支撑长期持有，大多数开发商会选择将项目散售，而一旦散售，项目品质将会在短期内迅速下降。”戴德梁行中国区研究部主管魏东对媒体表示。