疫情得到控制之后，房地产市场持续复苏！

克而瑞地产研究院公布的数据显示，4月一线城市中上海、深圳的豪宅项目大卖，高端客群购买力依旧强劲，二三线城市因疫情压抑的购房需求集中释放，成交量明显回升。二手房市场如是，部分城市如南京、杭州成交同、环比齐增，市场快速升温。



伴随着供应稳步放量，4月楼市成交随之也显著回升。克而瑞数据显示，28个重点城市整体成交面积2383万平方米，环比增长43%，同比微跌5%，显著超过2020年月均水平。

从一线城市的表现来看，一线城市总成交为228万平方米，环比增37%，同比下降10%。北、上、广均呈现环比增、同比降态势，广州降幅最小，仅为8%。

值得关注的当属深圳，4月成交面积为39万平方米，环比增长8%，同比上涨25%，主要在于豪宅项目频频劲销，例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄。

克而瑞监测的数据显示，沪深杭等新房高端住宅现“小阳春”。4月下旬，上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。此外，深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象，市场火热程度可见一斑。



二手房成交延续3月热度

4月，二手住房市场交易延续3月热度，多个省区市迎来“小阳春”。

克而瑞监测数据显示，全国8个重点城市二手住房成交面积为463万平方米，环比再增16%，但同比仍跌29%，整体市场规模恢复正常水平仍需假以时日，预计在“房住不炒”的主基调下，全国二手房市场将维持量增态势。



不同城市的表现来看分化显著。北京、杭州、成都、青岛等成交继续放量，环比增幅皆超过30%，深圳环比跌22%显著回落，其他城市环比增幅放缓。南京、杭州本月成交面积均超去年同期，其中杭州同比更涨49%。

3月最亮眼的深圳则在4月迎来回调，二手房市场受监管层方面的影响更大。4月，深圳市场过热后出现的一些乱象引来包括央行以及深圳市住建局的管控，4月二手房成交量同、环比分别降22%和13%。

克而瑞认为，深圳当前购房需求旺盛活跃，预计后续市场规模将回归上扬。其余如北京、成都、青岛、厦门等城4月市场均保持恢复，环比量增、同比跌幅收窄。

展望后市，各地楼市或仍以“稳”为主基调。据贝壳研究院不完全统计，从2020年初截止至4月25日，全国约16个省市及市区（包括南京、宁波、山东、青岛、深圳、东莞等多个重点城市）16次发布关于房住不炒的表态，坚持不以房地产作为刺激经济的手段，目前各地主要以消费作为刺激经济的手段，包括拉动内需、加大投资力度等方式。

广州二手成交量大涨3成

据广州中原研究发展部统计，4月份（1-29日），广州二手中介网签量达4158宗，较3月（3288宗）环比大增26.4%，市场回暖现场显著。

其中，新增上门客数量、带看量基本恢复至年前水平，周度成交量继春节后亦再次重回千宗水平。



01、议价空间明显收窄，有业主涨价18万

而伴随着业主信心的恢复，放盘积极性亦大幅提升。中原数据指出，4月周新增房源数量，环比大增近7成，客户可选择性增多。

同时市区热门板块，二手盘议价空间亦有明显收窄，部分业主甚至出现上调报价的情况。

比如，位于天河东圃的中海康城，年前业主放盘价为475万，但因看房客户较少，长时间未能售出，业主选择暂停放盘。而3月过后，随着疫情稳定，业主再次放盘时，则将总价抬升到了493万，最终谈判后，以480万成交。


中海康城，图源：链家

02、买一卖一，海珠置换需求激增

与此同时，疫情期间积压的置换需求，亦在4月份，出现了明显释放。

以海珠为例，作为4月中心五区交投最为活跃的区域，其网签成交量487宗，环比上涨了35.3%。

其中，最为明显的现象就是，“买一卖一”的置换需求趋势大增。

尤其是3房及以上的改善户型，成交占比上升至36.8%，环比3月同期净增9.1%。


数据来源：中原地产

03、楼梯楼成交上涨，低洼房源受刚需客青睐

另一方面，越秀、荔湾，价格低洼的楼梯楼，谈判周期亦有所缩减。

越秀区楼梯楼，成交占比大涨至65%，环比大增21%。其中，以水荫路散盘、淘金路散盘表现最为突出。

究其原因：一来，散盘以房改房、楼梯楼居多，价格低洼，入市门槛较低。加上近期议价空间有所扩大，对年轻的刚需客户吸引力较强。

二来，目前市场稳步复苏，业主对后市信心增强，不少原本处于观望态度的散盘业主陆陆续续出售手上物业，促使市场上散盘货量充足，客户可选择性增多，成交回升。



而荔湾区，则以芳村板块，成交表现最为相对亮眼，其成交占比达到了近3成。

原因同样是，片区多为优质楼梯楼小区，且议价空间较大，客户接受意愿较高。

以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，业主议价空间可在5%-8%左右。

04、花都成交再踞首位，南沙涨幅最小

而从外围区域上看，花都成交量涨幅最为明显，其以726套的成交量，超越番禺（600宗），位居全市二手成交榜首。

涨幅最小的则为南沙，仅为5.2%，也是唯一涨幅未超10%的区域。

原因在于，南沙一手市场货源充足，加上折扣活动力度较大，促使不少原本打算购置次新房的客户，重新分流到了新房市场。



05、增城需求减少，成交占比逐步回落

此外，增城二手成交，占比亦出现逐步回落。

中原分析显示，2019年上半年，增城区成交占比基本保持在15%-18%的区间，但截至2020年4月，增城成交占比一度下跌至9.7%，同比大减7.8%。

主要有两方面原因：

其一，2017-2018年期间，增城区成交活跃，消化了大批刚需客源、盘源，促使近段时间增城需求不高，成交表现相对低迷；

其二，增城规划价值已提前消化，区域二手房源性价不高，客户入市热情偏低。


本文来源：澎湃新闻、广州中原研究发展部、克而瑞地产研究院、广州房产