近期，各大房企已经陆续完成年度财报大公开。在房地产市场以“稳”为主、重压力下求生存的的形势中，以旧改为主的城市更新释放强大动能，成为房企增长的新亮点。

当疫情增添销售变数，房企赖以生存的业务手段一定会有更大地调整。旧改项目能否成为房企业务突破的核心？长周期的旧改成本如何控制？这成为未来房企运营的重要课程。

在剧烈变局中，越早看清形势的企业才越快占据有利地位，旧改是核心战场！


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01房企要发展，绕不开旧改这个课题

存量时代，一二线土地建设用地增量收窄，房企开始另辟蹊径，补齐短板。土地成本更划算的城市更新项目成为热门，吸引了恒大、碧桂园、万科、保利、富力等大批豪门房企入局。目前，多半数的品牌房企都参与到旧改之中。

据不完全统计，截至2019年12月25日，广州公共资源交易中心今年已完成旧村改造项目交易 26宗，成交金额总计达1441.28亿元，总面积达3255.69万㎡，相当于5个珠江新城。新世界、时代中国、融创、方圆、上海升龙等诸多房企纷纷在广州旧改市场攻城略池。

资料显示，时代中国2019年很大一部分增长来自城市更新业务。截至2019年12月底，时代中国拥有城市更新项目超120个，预计潜在总建面约4300万平方米。有机构预测，若城市更新方面的业务继续突破，时代中国的营业收入将会进一步增长。

为什么城市更新项目会给房企带来大幅增长？

原因在于，旧改通常释放的是一二线城市的核心地段，平常很难通过招拍挂拿下。

广州“旧改之王”——富力集团，在利用旧改项目低成本地增加核心地段土储量上是佼佼者。

根据2019年富力年报，目前，富力整体土地储备成本为2600元/平，比2017年的3200元/平下降了15.6%，几乎与布局三四线城市的房企持平。但实际上，富力2019年64%的销售来自一二线城市。换言之，高明的房企是在用三四线城市的地价，开发一二线城市的土地！对于以广州为大本营重点布局一二线的富力来说，在高土储的同时能保持低成本，靠的正是大量超大体量的旧改项目。

核心地段+成本控制成就旧改的高毛利，这也是旧改能成为利润收割机的关键。城市更新日渐走向城市发展历史舞台的中央。在政策支持力度不断加大的背景下，未来房企要谋求进一步发展，旧改是绕不开的课题。


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02不懂成本核算，谈何旧改？

尽管旧改有宏大的发展前景，但它也存在明显的劣势：运作周期超长，具有高风险性。理想中的旧改对房企、政府、社会是三赢的局面。但一旦一个超大体量的旧改项目失败，这会把房企拖入泥潭。所以在旧改前期进行成本核算并判断运营风险是极其重要的步骤。

所谓旧改成本核算，是指房企在旧改工作中对所有费用预计标准和国家标准进行切实核算方法。

为进一步促进旧改市场的发展壮大，切实保障房企在改造中的利益。在大湾区旧改前沿阵地，政府部分针对“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，进一步优化相关的旧改政策。

2019年11月5日，广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知（以下简称《通知》），明确拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％。

此次公布的旧改合算办法《通知》，主要适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置等成本核算。

此外，不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

同时，规定将旧村全面改造审批时测算的土地出让金、拆迁奖励、村民住宅权益面积部分建设费用等费用增加纳入改造成本。

这有利于房企降低改造成本，从而增加融资可售建面。

旧改成本是衡量该项目发展效益的依据，是判断生产消耗和补偿的标准。做好成本核算已经成为企业提高竞争力的重要手段，能有效促进效益，增加利润。

旧改有什么成本？政府规范性政策文件规定的成本、个案审批文件认可的成本、拆补方案规定的成本，这些是每一个入局或者已经准备入局的房企都无法避免要学习的课程。


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03房导云课堂，龚军伟老师开讲

多年一线经验传授 三旧改造成本怎么控？

分析了这么多，那对从事旧改相关工作的各位来说，具体的策略是什么？

大家的疑问，都将在房导云课堂得到权威解答！

房导云课堂是房导集团倾力打造垂直于地产行业职业教育学习平台！在此基础上，房导云课堂以打造地产人成长的知识充电站为目标，建立联通企业的人才培养及输送纽带，为房地产从业人员提供更便捷、更全面、更专业的覆盖线上+线下行业知识的学习机会！

在本期房导云课堂中，我们将邀请广州市人民政府法律顾问、房地产导刊智库专家、广东华宪律师事务所主任、《律房律地》创始人——龚军伟，将于4月8日晚上8点在房导云课堂上线直播，为大家讲解《旧改成本面面观》，为控制旧改成本提供全新思路！

龚军伟老师毕业于西南政法大学，曾在广州市国土房管局工作10年，先后任海珠区新滘地区国土所所长、广州市国土房管局海珠区分局规划用地科科长、广州市土地开发中心征地部副部长、广州市国土房管局办公室副主任。一直专注于房地产开发和“三旧改造”等地产领域的知识服务，具有深厚的房地产理论造诣和丰富的实战经验。

面对经济下行、住房需求下降的压力，旧改是房企下一步发展的大热门，怎么做好旧改成本核算并实现利润增值？龚军伟老师4月8日晚上8点为您线上详解！

在这场直播里面，您可以了解到：

一、把握六个“成本”
二、成本大小有什么意义？
三、三种政府认可的成本
（一）规范性政策文件规定的成本
（二）个案审批文件认可的成本
（三）拆补方案规定的成本
四、拆补协议约定的成本（实际发生的成本）
五、土增税的扣项金额与改造成本的关系六、企业所得税的成本与改造成本的关系。


敬请关注，不见不散！