此次疫情是全球的疫情，对任何一个国家的经济冲击都是巨大的。

3月25日，据外媒消息，美国参议院民主党和共和党已经就2万亿美元的刺激计划达成协议，以应对新冠病毒爆发带来的经济冲击。其中有2500亿美元作为失业救助，有1300亿美元为医院提供协助。除此之外，在3月23日，美联储还宣布“无底线”量化宽松（QE）。

美联储这番操作可谓史无前例，更引发全球担忧！大家普遍担心的是：本轮量化宽松（QE）可能再度加剧全球的流动性过剩，导致新兴市场国家面临短期资本的流入；在资本流入后，本币升值，资产价格上升，新兴市场杠杆率上升；但等未来美国经济恢复、退出QE后，新兴市场国家会面临资本外流、本币贬值、资产价格下跌和去杠杆压力，新兴市场的危机可能被引爆。

应对疫情，美联储到底做对了吗？3月24日央视财经云直播，主持人张琳连线中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成。其中，专家谈及到房地产投资今年会发挥重要作用以及要不要在今年买房、还有对LPR选取等问题作出分析。

另外，除美国之外，欧盟在已经是“负利率”的基础上也宣布“量化宽松”，在这种情况下，资本会不会流向投资回报更高的国家和地区。目前中国2020年银行基准利率（一年定期利率为1.5%，二年定期利率为2.1%，三年定期利率为2.75%），在不考虑通胀因素情况下仅仅是“利率差”也是有“流动”的价值的。同时，考虑到中国“疫情”率先结束，外资或将把握这个“窗口期”加速投资“抄底”国内。

据同策研究院认为，在国内外“量化宽松”背景下，市场流动性增加，房价必然会步入上行通道。那么，未来楼市周期再次步入上行周期，房价如果要再次步入上涨通道的话，会按照什么样逻辑发展？对此，其进行分析。



无限量QE是要为实体经济输血 

盛松成认为：美国现在通过美联储来降低利息，降到几乎零然后放水。实际还有很多政策储备在后面。现在的购买国债、购买抵押证券、购买企业债券等，实际上就是金融支持实体经济发展。

这次的情况是供给和需求量方面同时出问题，在历史上很少见，所以一方面要给每个人发现金提振需求；另外一方面，买企业债券等，是为了使企业能正常运转，提供供给。

在西方国家，正常情况是需求决定供给，所以要放1万亿、2万亿，放出后只要需求起来，供给就会非常迅速地起来。但是这一次有些不同，因为疫情目前不可控，那么需求、供给也没法落实，所以对美国来说，确实是一个考验。

美联储没有做错 志在预防长期衰退

盛松成表示：关于美联储最近的种种做法，没有做错。2008年国际金融危机的时候，实际上是金融冲击经济，美联储也拿出了量化宽松的金融政策大招。这一次问题不是出在金融市场，是由于疫情加油价，最近一两年来贸易冲突等组合，再加上美股11年牛市，已经是惊弓之鸟了。在这样的情况下，美联储动用金融来救经济，是完全符合逻辑的。

美联储宽松政策志在预防长期衰退，所以不能看短期一两天的股票市场，要看长期的。经济学上有一个词叫“时间滞后”，金融市场一遇到风吹草动，几分钟就可以有所变化，但是影响到实体经济往往是很长时间之后的。很多经济学家研究，政策效应传导一般是三到六个月，美国也是这样。所以，美联储的动作首先是要把目前的局面稳定下来，同时更是为了长远目的。

而且，美联储不是鲍威尔一个人做决定，有1个主席+12个联储委员要投票的，紧急降息事先会开会，基本上达成一致才能通过。正常情况下，美联储的决策不需要向特朗普汇报，所以我甚至怀疑最近的动作特朗普事先都不知道，这一次恰恰体现了美联储的独立和威信。



今年经济增长目标可以实现 

盛松成认为：今年是全面建成小康社会的最后一年，有三个指标，一个是从2010年到2020年，国家实际的GDP翻一番；二是城乡居民实际收入翻一番；三是脱贫攻坚战。

两个翻一番当中，城乡国民收入翻一番，经过测算不会有问题。大概今年只要增长2%，甚至大概1.4%到1.5%就可以实现了。因为我们最近十年来，人均收入增速高于GDP的增速。

关键是GDP，实际GDP翻一番以后，我测算了一下，今年要实现不能低于5.6%的同比增速。一季度增速收到冲击，可能是0、-1、-2都有可能，那么如果是0，二季度不可能超过6%，我们后三季度就要达到7.2%。

能不能达到？我认为，如果疫情完全控制住了，政策措施又到位，就没问题。我们一直以来的政策逆周期调节，都在对冲疫情影响的力度，包括货币政策，各种各样动作全都会出来。我对全年5.6%的增速，还是充满信心的。

 

房地产投资今年会发挥重要作用  

要全面建设小康社会，房地产投资今年一定要发挥更重要的作用。投资主要有三种：固定资产投资、制造业投资和房地产投资。房地产投资基本上现在占整个投资的20%。所以，盛松成认为：房地产投资要平稳，不能掉下去，相信今年也不大会掉。

大概在半个月到一个月前，在深圳、上海、北京，出现了大量的大房地产企业购买土地，上海甚至出现了徐汇滨江单块土地超过310亿，是历史上单块土地最高价，真正的地王。说明什么？房地产企业是非常有敏感度的，他们知道疫情过后房地产一定会恢复到正常情况。

中央反复强调房住不炒，同时还说了一句话：稳地价、稳房价、稳预期。所以房地产销售和投资的平稳发展和中央精神并不矛盾，甚至是一致的。房地产市场在中国还是有很大的发展余地、潜力的，因为城镇化率还很低，实际上不到60%，发达国家已经超过了80%，我们在未来20年内基本上也要达到80%。现在各个地方都采取了措施，最近国务院还下发了一个文件，对土地规划使用权力下放到地方政府，这就是保增长的重要措施，地方政府可以更好执行“一城一策”的要求。

有自住需求的可以考虑出手买房了 

按照世界的一般规律，中国房价算是高的。从租售比来看一线城市的房子，比如上海，如果不涨价要出租70年才能收回成本。房价一定要想办法在控制一定范围内，达到基本稳定，不要祈求还会像以前20%一样的大涨了。

盛松成的建议是：如果要投资，尤其是投机炒房，这个阶段基本上已经过去了。当然，这和合理的资产配置是不同的，如果确实有居住需求的，以居住为主、投资为辅的可以考虑，尤其是一线城市和二线核心城市，或离一线、二线核心城市比较近的三线。

从发展眼光来看，五年前、十年前，最吃香、最好卖的房子是两房一厅、小户型，现在考虑大家财富的增长、投资渠道的有限、二胎三胎家庭的增多等因素，改善型住房需求在不停增加。

选不选LPR要看贷款期限和总额

LPR是贷款市场报价利率。从目前形势看，最近几年下降，是完全可能的。但能保证五年、十年以后利率不上升吗？到时候不能反悔。
首先要考虑贷款的期限，如果贷款是三年、五年，选LPR没有问题。如果贷款二十年、三十年，准备提前还款选LPR也没问题。在上世纪90年代，我们的通货膨胀率曾经高达25%以上，如果二十年出现这个情况，利率也是25%。所以，时间长、不准备提前还的，建议大家还是选择固定利率。

第二个要考虑的是贷款的量，如果量比较小也不怕，哪怕LPR上去了，多一点也没关系。但如果量比较大，十五年以后利率很高，而贷款期限是三十年怎么办？

简单来说，贷款期限短的、量小的、有明确收入增长的人，可以选LPR；不希望有风险的人，选固定利率相对较好，每个人都要根据自己的情况做选择。

中国出现低利率环境的概率很小

中国的利率在相当长时间内一定会比世界利率高，这是很正常的。
一是，中国的储蓄率就是比他们高，毫无疑问；
二是，在相当长时间内，至少还有十年到二十年，中国经济增速一定比世界其他国家高。在这样的情况下，利率高一点很正常，因为收益率、企业资本收益率也比他们高，不然GDP增速怎么会比他们高。

我们还是发展中国家，所以利率比会长期会比他们高。中国像日本、美国、欧洲国家这样利率非常低，甚至负利率的情况出现，概率是非常小的。

房价上涨的发展逻辑

据同策研究院认为，在国内外“量化宽松”背景下，市场流动性增加，房价必然会步入上行通道。

首先看一下楼市现状。从“疫情”后楼市调控政策走向来看，尽管坚守房地产调控底线“纾困不刺激”成为基本原则，但值得肯定是的：2020年楼市调控政策不会再收紧。今年楼市在剩余的9个月中仍然有比较大的“交易量”的活动空间，但成交价保持平稳或者到四季度有一些恢复性上涨就不错了。

结合当前楼市调控基调“纾困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调，很显然，官方还是首先想让实体经济好起来。很简单的道理，要想让实体经济好起来，首先要让实体经济这些企业有钱。也就是只有这些企业获得低成本融资，企业才有可能复工复产，不断提升它的产能利用效率。

从目前各类补贴及缓交税费的措施来看，显然是不够的，那么什么样的渠道能够让企业，或者说让各行各业代表性上市公司企业有钱或获得融资？简单来讲，通过股市获得直接融资！从银保监会表态来看，目前起码对股市的态度是正面的、积极的。也就是说，股市“正在筑底”过程中，未来一定会“牛”，上市公司也一定会通过股市获得直接融资，获得了融资那就会顺利复工复产,不断提升它的产能效率。

同策集团首席分析师张宏伟认为，从实体经济来看，由于市场需求并没有快速增长，也就是说企业不会在这个阶段过度扩大产能，从全国的企业产能利用率来看，2019年也只有70%左右。如果企业在此时过度扩大再生产，那么市场上也就会面临产能过剩的风险。也就是说，如果资金面的过度宽松市场无法消化，伴随着国内货币政策的宽松，后期的市场流动性必然会导致上市公司寻求增值保值的渠道。对比各类投资渠道，以及部分金融机构反馈来看，很显然，房地产投资回报仍然比其他大部分行业稳定且高，尤其是一二线城市的优质资产，比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。

由此可见，楼市尤其是一二线城市的优质资产，仍然是上市公司非常重要的增值保值渠道。

综上所述，就股市楼市两大“蓄水池”来讲，为了首先扶植实体经济，2020年接下来几个月股市必然率先上涨起来，股市上涨之后楼市才有可能在2021年步入上涨的通道。也就是说，接下来极有可能还会再复制一轮股市楼市轮动上涨的行情，只不过房价的上涨幅度来讲，不一定有2016-2018年这波行情那么大。