你的2019年支付宝账单，可以买广州几个㎡？

据阳光家缘数据统计，2019年全年累计成交一手住宅86276宗，近3年成交基本保持“平稳”态势。

据广州中原研究发展部大数据分析，2019年广州一手住宅销售均价为28707元/㎡，与去年同期相比增幅约为5.5%。

具体而言，2019年，广州一手房均价最高的区域为荔湾区，每平方米65917元，每套约达785万元。而均价最低的区域为从化区，每平方米13697元，每套约达161万元！



此外，2019年，广州新房供应面积仅802.19万m²，创近五年新低，比“政策年”2017年还低。广州中原研究发展部认为，由于2018年年末新批监管已有所优化，因此2019年供应不足更多是出自市场、房企自身的原因。造成新盘供应放缓主要存在两大主要因素：

一．虽然近年宅地供应大幅增加，但拿地成本不断攀升，房企尚未“解套”，不得不延迟推货时间。尤其2016、17年间各区高价地频出，不少地块时至今日尚未能“解套”；

项目合理盈利售价与市场实际相差较远，房企只能相对延迟入市计划（或先推出极少量试水），待价格到位再大规模入市。



二．近年郊区供地多集中在边缘板块，目前配套尚不完善，开发商希望待配套成熟再大范围开发、入市。此类情况集中出现在增城、南沙两区。

以增城为例，该区2016-2018年间，累计53%的商住地出自永和、石滩、仙村等边缘板块；且边缘板块供地存在明显逐年增加迹象，2018年其占比已高达62%。

分区域市场分析



各区表现：花都“供求两端”表现抢眼，老城多区成交猛增，实力买家回流

在整体供应创近年新低的影响下，全市仅越秀、白云、黄埔、花都四区供应“逆市”同比增加。

其中越秀得益于粤海拾桂府、瑜舍、世茂天樾等项目入市，供应达6.52万㎡创近年新高，同比增加34倍。

而外围区仅花都供求两端齐增长，该区新房供应91.64万㎡，同比增加18%；新房成交75.44万㎡，同比增加27%，成交增速在外围五区中与番禺“不相伯仲”，复苏势头相对强劲。

广州中原研究发展部认为，花都2019年“走红”离不开供应充足、各板块价格梯度明显、生活配套日趋完善以及白云需求随9号线外溢带动。

从成交端情况来看，老五区除天河因供应不足成交下滑外，其余四区均迎来成交同比增加；

尤其受益于年初备案价优化释放大量市区成交，大量实力买家于一季度入市，从今年中心区以及千万豪宅成交表现来看，高端需求复苏迹象比刚需更加明显。



库存各区：天河、黄埔接近6个月红线，库存告急

各区中，天河、黄埔接近6个月红线，库存告急；经过一整年成交去化，荔湾库存仅7.2个月；

外围区中增城低于10个月，建议希望在上述区域优质板块置业的买家加快入市步伐。



热点板块市场分析
十大热点板块成交

广钢猛增1.9倍，黄阁、新塘出彩，金洲、朱村微降



五大“黑马板块”

科学城成交翻一番，天河缺货东圃狂吸粉，14号线带动街口江浦



十大成交热盘

亚运城、科慧花园两盘占全市10%成交量，东部5盘上榜

2019年十大热盘由亚运城领衔，但亚运城成交主要集中在第一季度，尤其受去年12月推货过千套刺激，下半年以来该盘供应能力明显减弱。

而贯穿全年的“网红盘”当属科慧花园，具备价格、地铁通勤优势，把握好五一、十一两个节点推货、促销，成功主导朱村板块价格。

排名第三、四的南沙热盘越秀滨海新城、阳光城丽景湾均为上半年发力，下半年供应放缓，双双“哑火”。



2020年成交展望

审慎乐观，预计全年实际成交稳定在8.5-8.8万套

对于2020年市场展望，广州中原研究发展部仍维持“审慎乐观”的态度。

一方面，12月以来多区推出人才购房新政，一定程度体现出地方/行政区调控楼市态度趋于积极，属于利于市场回暖的“小红包”；

但另一方面，我们仍需审慎看待宏观、中观、微观三个方向存在的因素。

从宏观角度来看，经济大环境问题影响着潜在客户对未来情况预判，同时决定潜在客户愿意继续持有现金还是入市。

从中观角度看，虽然“因城施策”给予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底线，一旦市场出现过热迹象，将如2019年年中佛山、苏州一样被黄牌警告，面临“适度调整”。

从微观角度看，近年土地成本提高导致买家购房成本不同程度提高；部分区域、优质板块一手资源枯竭问题突出，或影响买家入市步伐。

因此，广州中原研究发展部认为，2020年大市成交优于2019年的可能性较高，但同时存在一定客观制约因素；

因此成交要恢复至2017年水平（90000宗及以上）仍存在一定难度，预计成交量增幅在6-10%左右（85000-88000宗）的可能性较高。