楼市吹响调控号角。房价，终于迎来“终结者”？

近日，杭州、东莞等地出台楼市调控新政，或是对房屋销售价格作明确指导，或是进一步严格购房资格认证条件。一句话总结，都收紧了楼市调控政策。

那么，部分地方收紧调控，会不会引发楼市调控整体转向？部分地区调控收紧的背后，释放了什么信号？

01
收紧调控，可以说是不约而同

杭州打响了第一枪。

7月2日，杭州发布调控通知，明确提出了三大政策调整——“限售”、“限购”、“限摇”。即人才购房5年内限售，非限购区域的本地无房家庭要求至少1年社保，另外不得同时参与两个项目摇号。



简单说就是，人才购房要限售，无房家庭优先购，意向登记要专一。

受到楼市调控的背后，无疑是杭州楼市在2020年备受瞩目：一方面，杭州连续三年卫冕“卖地之王”。据统计，2020年上半年杭州卖地超过1700亿，5年卖地超万亿，远超北上广深，土地财政依赖度高达140%，位居一众城市最前列。

另一方面，杭州“万人摇号抢房”一浪更甚一浪。今年上半年，杭州出现6万人抢900多套房的极端案例，一次就冻结资金超过400亿元。

据统计，自2018年4月杭州实施摇号买房以来，已经诞生过27次“万人摇号”的现象，最低中签率只有0.766%。

遏制套利冲动、抑制“打新”需求，无疑就成了重中之重。



同一天，东莞也出手了！

1、限价：同地区（镇街或园区）新房申报房价，3个月涨幅不得超10%。

2、打击捂盘惜售：取得预售证后，10日内公开全部销售房源，明码标价对外销售。

3、严打炒房：商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

东莞这一轮调控升级，在预料之中。据数据统计显示，6月东莞房价同比上涨超过20%，涨幅位列全国前列。



东莞房价走热，一方面来自深圳的溢出效应。作为深圳都市圈的一员，东莞承接了深圳转移的大量高科技产业，也承接了来自深圳大量的住房需求。华为终端总部落地东莞松山湖就是典型案例。目前，松山湖二手房均价已经突破3万，部分楼盘迈进5万+时代，直追广州。

另一方面，东莞本身楼市调控不严，近期又多次进行了松绑。去年以来，东莞先后降低了二手房个税、提高公积金贷款额度，且二手房一直未纳入限购，新房门槛仅为半年社保。

此外，东莞中心区域土地供求失衡，且部分小区存在业主“操盘”涨价现象，这为楼市炒作添油加火。这种背景下，东莞加码楼市调控再正常不过。

所以这两个收紧楼市调控的背后，都有这么一个背景：近期，杭州楼市火爆，“万人摇号”新闻频出。有着深圳“后花园”之称的东莞，也因近期房价“猛涨”而备受关注。

02
收紧背后，什么在左右政策变化？

其实，在收紧之前，上半年的楼市调控还是以稳市场为主。

据统计，上半年出台房地产调控政策次数是304次，1—4月政策最多，从内容上看，救企与救市成为两大特点。

不难理解。上半年，面对新冠肺炎疫情的冲击，各地在放宽土地出让金、加快预售、降低资金门槛、放开人才落户限制等方面，出台了不少扶持政策，目的就是促进房地产市场平稳健康发展。

至于目前收紧调控，也有现实需要——

1、经济逐步恢复，市场渐趋平稳。

随着疫情防控取得重大战略成果，我国经济复苏态势整体向好，房地产市场渐趋平稳，企业经营也恢复正常。

当时的楼市政策是为了稳市场，扶企业，既然市场和企业已恢复正常，作为特殊时期的对冲政策，楼市调控也应该适时调整。

2、部分房地产市场出现过热现象。

随着房地产市场复苏，个别城市、个别区域楼市出现了过热苗头。6万人摇号抢1000套房、二手房价环比涨幅全国第一等新闻时有爆出。

对于楼市出现过热的地区，应该对之前的调控政策细调微调，引导市场规范有序发展，避免引发更大风险。

3、房住不炒的基本原则没有改变。

看楼市调控，不能不看政策。监管部门一再重申，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在基本政策没有变化的情况下，一旦个别城市出现房地产市场过热的情况，“一城一策”的调控措施随时会出现，收紧调控的政策也必然会出手。

03
楼市新一轮调控卷土重来
专家怎么看？

那么以杭州、东莞为首的调控收紧政策是否具有风向意义呢？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，近期杭州、东莞等部分城市出台的政策调整是对前期市场反应的响应，对市场出现的预期上升，部分人投机性购房等行为，进行市场微调优化，抑制房价上涨苗头。

许小乐指出，今年上半年市场升温的城市还是少数，不代表整体市场转热。下半年在宽松的金融环境下，核心城市房价仍然具有一定的上涨动力，对于那些房价不稳，预期不稳的城市，预计在一城一策的长效机制下还会有一系列政策调整，维持市场平稳有序。

从整体市场来看，贝壳研究院发布的半年度市场数据显示，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。价格方面，疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16.0%，成交面积累计同比下滑14.0%，疫情稳定之下，新房市场成交量在二季度快速恢复，但同比2019年同期，成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

对于下半年楼市预判，野村中国房地产研究主管张正宇认为，二季度房地产市场小阳春的形成主要在于一季度受疫情影响被积压的购房需求在二季度集中释放，但是此次的小阳春跟过往两年一样，销售的动能或需求比较难延续至今年第三季度。对下半年市场来看，今年下半年的市场动能会比二季度弱，三季度市场去化以及房价走势都会遇到比较大的压力，三季度末一些楼市调控放松政策或会显现。其认为，下半年楼市或呈现U字形走势，三季度末，随着政策放松，销售或仍会企稳。其预计今年新房市场的销量和去年比会略有下降，但下降的幅度不会太大，大概在3~5个点之间。

04
全国性普涨还有可能吗？
2020年，是极其重要却又与众不同的一年。

这一年，无论是国际形势还是内部经济形势，都与往年截然不同。同样，无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响，都与10年前和5年前存在天壤之别。这种基本面的不同，决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。

过去两次的大水漫灌和调控裸奔，曾经带动房价的一飞冲天。然而，这一次政策变得更加坚定，至少有三点和过去两次有着明显区别。

其一，虽然M2（货币总量）再次创下历史新高，但楼市早已提前被筑上高堤。潮水虽然千方百计奔向楼市，但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截，政策“N日游”就是再典型不过的案例。更具代表性的是降息。

在新的LPR模式下，实体利率与楼市利率被区分开来。从去年至今，实体利率（1年期LPR）累计降息4次（累计40个基点），而楼市利率（5年期LPR）仅降息2次（累计20个基点），这正是定向调控的体现。



其二，虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动，不断试探调控底线，但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。

在几次中央会议里，“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会，更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。这就涉及央地博弈。

地方为了财政和经济增长，总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局，稳就业、保民生远比刺激地产更重要，而金融风险同样需要防范，因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

其三，这一次最明确的定调当属“稳楼市”，而过去几次则明确提及“稳定住房消费”和“促进房地产市场健康发展”。

2008年自不用说，且不说“4万亿”大投资的为例，为应对金融危机，短短半年时间，利率就从7.74%下降到5.94%，累计降息180个基点。 当时的政策名为“促进房地产健康发展”，“促进”二字，凸显了极其清晰的刺激信号。

与之对比，2020年以来，5年期LPR仅仅降息了20个基点。虽说2020年经济形势面临的不确定性更甚于以往，但房地产不会被轻易启用，但也不会被随意放弃，最后的武器自然要到迫不得已的关键时刻才会启用。

所以，还是那句话，没有政策的全面转向，尤其是没有限购、限贷、降息等核心政策的松动，楼市就难以形成全国性的普涨。

就未来而言，分化是大势所趋。

本文由房地产导刊综合自国际在线、澎湃新闻、国民经略等。