谁才是广州“旧改之王”？

2020年，广州全面推进城市更新。

其中，以旧村全面改造为代表的项目，成为房企必争的“香饽饽”。

据房地产导刊不完全统计，仅今年上半年，广州就有24个旧村改造项目完成合作企业招标工作，涉及改造面积1647万㎡，改造总金额达977.17亿元。（统计时间截止2020年6月24日）

超100条村改造，
涉及用地9300万平！

此外，根据导刊大数据发布的《广州旧改面积房企TOP24》排行榜，自2007年广州首个旧改项目猎德村开启拆迁以来，十余年时间，广州已经有超100条旧村启动改造工作（完成意向合作企业/合作企业的招商），涉及的用地面积超9300万平方米。

无疑，在今后的存量开发时代，得旧改者将可牢牢掌握广州房地产开发的话语权。作为通过合法方式确定的合作企业，无论是自行开发，还是联合开发，抑或是转让退出，都拥有比较大的自主权。

4家房企旧改土储超1000万平

《广州旧改面积房企TOP24》榜单显示，共有4家房企的旧改用地面积突破1000万平方米，分别为升龙集团、保利发展、佳兆业和星河地产。

其中，1999年创办于福建的升龙集团，凭借1691万平方米的旧改土地储备，暂时稳坐“广州旧改之王”宝座。其次是央企保利，在柯木塱村和渔沙坦村暂未公布改造范围的情况下，以1238万平方米的旧改用地位居榜单第二。

这一结果颇令人意外，在广州旧改面积TOP4房企中，居然只有1家房企（保利）是广州本土企业；其余三家，升龙、佳兆业和星河地产均是外来户，而且占据榜首地位的也是外来房企。

对此，有业内人士表示，“外来和尚好念经”，外地房企为打破局面，落地项目，在利润符合要求的情况下，往往愿意给更多好处给村民，这是外地房企做广州旧改的最大优势。



01
升龙集团

升龙集团做旧改的成功，房导君总结了几点经验。

1、深耕单个市场，开拓多个项目。升龙素有“旧改王”之称，这家在福建诞生的房企，去到郑州，成为了郑州的旧改王；来到广州，马上成为了广州的旧改王。其成功离不开一个坚持多年的策略：单区域、单城市、多项目。

2、集团重视。“集全公司优势资源攻克一个项目后，马上把精力投入到另一个项目中，”这是一位业内人士对升龙在广州做旧改的直观印象。的确如此！我们观察发现，在升龙签约的多个项目中，其公司创始人、董事长林亿几乎每次都到场，而且，据悉，在升龙谈下的合作项目中，很多都是这位公司创始人当场拍板决定的！这一点，很多广州本地民营房企就很难办到。

3、用本地人。2017年1月，升龙注册成立广州升龙投资有限公司。随着广州公司的成立，升龙开始大力招募广州本地的旧改人才，特别是政府关系和项目方面的资源型人才。



02
保利发展

保利是广州本土龙头房企，多年来一直致力于城市更新改造，据不完全统计，保利参与的广州旧改项目就有：冼村、琶洲、小新塘、东漖、大塱、红卫、三滘、东风等十多个项目，涉及改造用地超1238公顷，是当之无愧的广州本土旧改大王。



03
佳兆业

来自深圳的“旧改王”，也在谋求登上广州旧改之王的宝座。

除开已转化成功的广州佳兆业广场（总建筑面积23.3万平方米），佳兆业在广州还获取了两个项目，分别是石溪村城中村改造项目和南天酒店用品批发市场升级改造项目，前者总计容建筑面积约153.6万平米，后者则为31.6万平方米。

此外，近两年来，佳兆业还先后拿下了黄埔玩具城项目、番禺陈涌村旧改、白云小坪村旧改、增城霞迳村旧改等，涉及的改造用地超1115万平方米。

其中，番禺陈涌村、荔湾海南村均为巨型旧改项目，涉及的改用范围或接近800万平方米。



4
富力地产

富力广州公司董事长肖明曾介绍，富力地产在广州已签下超25个村庄的旧改，是广州旧村改造项目签约数最多的房企之一。

是的！如果说佳兆业是深圳的旧改王，那么富力就是广州的城市更新大家。

自从1994年操刀广州荔湾区化工厂旧改项目（广州嘉邦化工厂）开始，富力地产长期深耕旧改领域，仅据房导君不完全统计，目前富力地产在广州的旧改土地储备已接近500万平方米。



05
万科

自2017年上半年万科以551亿鲸吞广信资产包后，万科在广州的市场地位愈发重要了。

作为非常爱惜自己“品牌羽毛”的房企，万科做的旧改项目几乎没有出过事。

2018年，万科与巨无霸旧村葵蓬签订旧改合作协议。此外，万科亲自操刀的白云田心村旧改，2012年启动改造，2018年9月首期回迁房启动建设，今年5月村民签约率达100%，万科一路上的工作即高效又平稳。

目前，万科在广州相续参与了黄埔文冲村、黄埔沙步村、白云田心村、越秀寺右村等旧村改造项目，总用地面积达到438万平方米。

其中，沙步村旧改项目位于黄埔区东部，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，靠近地铁13号线夏园站和南岗站，总占地面积163.14万平方米，计容面积约403.85万平方米，项目体量巨大，是目前黄埔区面积最大的城市更新项目。



06
时代中国

近年来，时代中国的城市更新业务发展迅速。

数据显示，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万㎡。

目前，时代在广州至少布局了11个旧改项目，主要分布在黄埔、番禺、花都、增城、南沙等区域，涉及的改造用地约433万平方米。



07
中国奥园

据悉，自中国奥园上市以来，通过收并购+三旧改造的方式拿地占比，已经达到70%。而城市更新项目也正成为中国奥园的重要货源。

数据显示，截至2019年末，中国奥园城市更新项目数量由2018年的16个升至30个以上，对应可售货值也提升至2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。

截止目前，中国奥园在广州已布局旧改项目有4个，总面积达209.34公顷。其中，增城朱村街横塱村旧改项目面积超96公顷，面积最小的番禺氮肥厂旧改项目也有10公顷。



8
越秀地产

作为广州本土领军国有企业，越秀地产37载打造了无数优质产品，也拿下不少地王项目，但其在广州布局的旧改项目并不多。

2019年7月，越秀地产终于出手布局其在广州的首个旧改项目，亦即是番禺区里仁洞村旧改项目。该村改造面积约为172.25公顷，总投资金额达210亿元。同年10月，越秀地产再出手拿下南沙东流村旧改项目，该项目改造面积22.51公顷，总投资金额约6.81亿元。

据悉，这两个旧改项目将为越秀地产增加潜在土储约163万平。在房地产市场进入存量时代，对房企而言，城市更新领域是一条全新且广阔的赛道。可以预见，越秀地产也将凭借其自身的优势，继续加速旧改布局。



09
合生创展

曾被王石称为“中国地产航母”的合生创展，早在2004年销售额便率先突破100亿元，成为中国内地首家销售额超百亿的房企。

在经历过“超级大盘”——天津宝坻区2.5万亩的盐碱地的拖累后，合生创展便一直开始低调行事。这些年，其一直给业界的印象就是“少拿地，且稳定”。但近年来，合生开始在旧改方面频频发力。

2019年4月，合生正式成为海珠凤和联社康乐村、鹭江村旧村改造合作企业，项目改造面积107.69公顷。同年9月，合生拿下番禺新基村旧改项目，改造面积24.71公顷，总投资金额29亿元。此外，合生还涉足北京、东莞、佛山等地的旧改项目。



10
敏捷地产

当下，广州旧改市场进行得如茶如火，而作为本土老牌房企的敏捷集团也不甘落后！

2020年3月2日，敏捷集团正式成为增城区中新镇泮霞村旧村改造项目合作企业。该项目改造面积100.18公顷，改造成本100亿元！据悉，这是敏捷集团第一个通过公开招商，拿下的旧村改造项目。

值得一提的是，泮霞村旧改项目改造面积仅次于增城群星村旧改，投资金额也仅次于群星村和中新村的120亿元。因此，无论从面积还是投资金额层面上，泮霞村旧改项目在增城众多城市更新项目中，备受行业关注。

此外，2020年5月24日，南沙大岗镇马前村举行成员代表会议，正式决定敏捷集团成为该村旧改合作企业。项目改造面积18.94公顷，改造成本13.97亿元。



11
新世界中国

做旧改，港资的力量也不可忽视！

作为最早进入中国内地投资的港资房企之一，新世界中国正加大对内地的投资力度。

据悉，截至目前，新世界中国在大湾区有5个旧改项目，其中广州海珠、荔湾、增城共4个，总面积达117.55公顷；还有一个为深圳南山区西丽项目。

其中，新世界中国更是看好增城的发展，近日在该区域拿下第四个项目，即增城区夏街村旧改项目。该项目改造面积37.36公顷，改造成本200亿元！

早前，新世界中国行政主席郑志刚曾表示，将投放约200亿元在大湾区扩大土地储备，“尤其广州、佛山、东莞等一些地区会做城市旧村改造，大力增加大概8到10个项目。”



12
华润置地

华润置地深耕深圳多年，尤其在旧改方面，参加了多个项目，以至于给不少人的印象是隔壁知名开发商。

事实上，华润置地在广州也拿下不少项目。而其擅长的旧改领域也有多个项目处于积极洽谈状态，如南沙芦湾村、黄埔南岗村、白云石马村等。

其中，新溪村旧改项目将由华润置地与广州开发区金控集团联合开发，项目改造面积28公顷。

资料显示，新溪旧改是华润置地在广州拿到的首个位于核心区域的旧改项目，也是首个明确提出要打造“万象”购物中心的项目。



13
星河湾集团

曾被誉为“华南八大金刚”之一的豪宅房企星河湾集团，近几年在中国房地产市场上的声音微乎其微。

随着一线城市土地越渐稀缺，旧改将成为房企增加土储的重要货源。星河湾副董事长兼执行总裁吴惠珍早前在接受媒体采访时，曾强调城市更新是星河湾高度重视也是目前的重点工作之一。

据悉，黄埔区罗峰村旧改项目，是星河湾目前在旧改上最大的一笔投资，该项目改造面积79.44公顷，投资金额约62亿元。



14
碧桂园

作为头部房企的碧桂园，让人有些意外，其在广州的旧改项目仅有1个。相反，碧桂园在深圳、东莞、佛山的旧改项目多于广州。

其中，番禺南浦村旧改项目是该区域首个旧村改造项目。碧桂园于2018年7月30日正式成为该村合作企业，项目改造面积38.75公顷。

据悉，改造后的南浦村将作为石碁镇红木小镇启动区，打造融工业、商业、服务业、旅游业、文化产业于一体宜居宜业宜游优质生活圈，带动地区产业经济的提速提质，助力番禺区创建国家全域旅游示范区。



附：广州2020年1-6月旧村全面改造情况