导读：据不完全统计，今年以来，截至9月5日，共有274家房企发布破产文书，平均每天就约有一家房企破产。

破产房企虽主要以小微房企为主，但也不乏部分知名房企。房地产行业正进行新一轮洗牌重塑。

近期，融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议说了两句话，第一句是“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的”。第二句是“除了我们以外都有可能暴雷”。

孙宏斌说这两句话的背景是：中国房地产报记者根据人民法院公告网统计，截至8月23日，今年递交破产文书的房地产企业累计约有260家，平均每个月约有32家房企宣布破产，平均每天约1家房企破产。从发布时间来看，8月份至今宣布破产的房企有42家。

截至8月中旬，今年已有超过38只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只），牵涉债券发行规模达587.2亿元（去年全年为322亿元），违约主体以民企为主，且逐渐向TOP50房企蔓延。

 破产房企以小微企业为主，广东数量居首

中房网整理上述破产房企名单时发现，破产房企的主要以小微房企为主，且更多的是位于二三线城市，经营及项目覆盖范围不大。

分省域来看，广东省以52家位列破产房企数量的首位，占全部破产房企的21.31%，其次是浙江省18家居第二，江苏省17家位列第三，湖南省15家居于第四，安徽、湖北和云南三省以各14家并列第五位，这7个省份的破产房企数量约占年内破产房企总量的60%。

从上图中可以看出，目前发布破产文书的房企主要集中在长三角和珠三角城市群。这也与房地产开发企业的分布基本呈正相关，根据中国房地产业协会上月发布的“2021年第二季度房地产开发企业信用状况报告”，截止6月末，按省级行政区划分，房地产开发企业数量领先的依次正是江苏、广东、河南、云南、山东、湖北、浙江、广西与安徽。

相关机构分析认为，长三角、珠三角等热点城市及城市群吸引了大量房地产开发企业进入，区域竞争激烈，地方小微房企生存更加艰难；加之长三角及珠三角区域投资及借贷热度较高，借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。

洗牌仍在继续，中小房企处境愈加艰难

值得注意的是，一边是小微房企破产接连不断，而另一边，部分中大型房企的日子也不好过。

在“三道红线”、“房贷集中度管控”等严政下，房企资金压力明显增加，房企债务违约情况近两年频繁发生。

据统计，自去年7月份以来，泰禾集团、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、协信、泛海、蓝光发展等房企已经接连出现债务违约情况。另据贝壳研究院统计，2021年上半年有23只债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，涉及债券规模337.2亿元，其中已经发生实质性违约有11只债券，涉及金额104.3亿元。不论从数量还是金额上来看，房企债务违约均远超同期水平。

万科曾喊出的“活下去”，如今已不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。

相关业内人士指出，“活下去”的另一面是房地产行业内部已经达到了相对饱和的状态。房地产行业洗牌早已拉开了序幕，而未来一段时间，“洗牌”将仍会是“进行时”。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，一方面由于行业集中度不断提升，头部房企将会占据更多的市场份额，进一步挤压小房企的生存空间。随着中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面，此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则，杜绝房地产行业的大水漫灌。在房地产融资上，也持续收紧，小房企的资金压力较大。

事实上，从去年出台的“三道红线”、到年初提到的“房贷集中度管控”、再到今年2月末推出的22城“集中供地”等一系列政策动作来看，房地产调控已日趋严格。而近期，房企拿地面临“40%限购”的消息则更是严格控制了从重点房企到中小房企拿地扩张的道路，更是势必将进一步强化房企之间分化的格局。

在各种强监管压力下，市场集中度将越来越高，大房企还可以凭借资源、资金、运营实力等综合能力优势，在市场占有一席之地，但是中小房企就没有那么幸运了，面对政策的联合监管，部分房企拿地量或将逐步萎缩，市场占有率不断削减，以至最后退出市场。

不乏知名房企破产

今年3月，佛山市南海区人民法院根据龙元建设集团股份有限公司的申请，裁定受理佛山颐盛房地产有限责任公司（下称“佛山颐盛”）破产清算一案。

佛山颐盛成立于2013年，实缴资本1亿元。旗下“三盛颐景园”总建筑面积25万平方米，规划定位为高端商住体。2017—2018年，佛山颐盛连续两年获得南海区西樵镇“超3000万元纳税大户”殊荣。

通过层层股权穿透，佛山颐盛的最终实际控制人为上海三盛宏业投资集团（下称“三盛宏业”）， 三盛宏业连续十年获得“中国房地产百强企业”，曾多次被评为“中国最具影响力地产企业”。2019年，三盛宏业向员工发行理财产品均未还本付息；高管私自兑付理财转走资金，引爆财务危机。今年8月，三盛宏业董事长陈建铭被法院通告，悬赏1000万元征集其转移财产线索。（详情：法院千万悬赏，这家房企董事长“栽了”！）

另外一家知名房企是位于安徽合肥的元一房地产发展有限公司（下称“安徽元一”），该公司成立于2000年，实缴资本为6亿元。自成立以来，安徽元一在合肥接连开发了元一名城、元一时代广场、元一高尔夫、元一希尔顿等多个项目，在当地很有名气。

今年7月，合肥铁路运输法院根据安徽省第一建筑工程有限公司、安徽元一房地产发展有限公司清算组的申请，裁定受理安徽元一房地产发展有限公司破产清算一案。目前，安徽元一已被多地法院列为失信被执行人，被执行总金额约为14亿元。

通过层层股权穿透，安徽元一的最终实际控制人为香港元一集团。上世纪九十年代末，元一集团进入内地投资房地产，足迹遍布上海、浙江、江苏、安徽等地，开发的房地产项目规模近500万平方米，酒店38万平方米，投资涉及酒店、高尔夫、商业、住宅、旅游等多个领域。今年5月，元一集团执行董事兼总裁李小榕被列为失信被执行人，并限制高消费。

上市房企违约不断

小微房企破产信息接连不断，上市房企的日子也不好过。

今年2月，华夏幸福发布公告称，因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。截至9月4日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元。

7月，蓝光发展发布公告称，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致部分债务未能如期偿还。截至9月3日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计186.64亿元。

8月9日，阳光100中国（02608.HK）发布公告称，公司2亿美元可转换债券或构成违约。标普指出，由于阳光100难以获得新融资，此事可能导致该公司全面违约。为此，标普将阳光100中国长期主体信用评级从“SD”（选择性违约）调整为“D”（违约）。

广发固收团队以“首次违约时存量债券余额/期初未违约债券余额”作为边际违约率的计算方法，计算地产行业分季度的违约率情况。结果显示，2020年7月以来，不论是从违约主体企业数量，还是违约债券金额，都远超历史同期水平。

与此同时，信用风险的暴露呈现“大型化”、“主流化”趋势，违约逐渐从边缘小型房企蔓延至TOP50房企。此前，华夏幸福、蓝光发展都曾位列年度销售规模TOP30以内。

针对地产信用风险频发，广发固收首席分析师刘郁表示，2020年7月“三道红线”监管后民营房企融资端显著收紧，其中既有政策管控也有金融机构自发的风险偏好收缩，这导致部分2015—2017年大幅举债杠杆较高的民营房企短期承担了较大的资金链压力，如果遇到债务集中到期未能滚续，同时资产转让不及时，则较容易引发信用风险。

据中国指数研究院数据，今年9月，房企即将迎来又一个偿债高峰，债券到期总规模高达838.5亿元。今年10—12月，债券月度到期均值为619亿元。从未来12个月的债券到期情况来看，下一个偿债高峰将出现在2022年3—4月，到期规模分别为1039.4亿元及940.6亿元。

“可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身造血能力，才能保持平稳发展。加速回款、分拆上市补充净资产等，都是较为安全有效的措施。”中国指数研究院指出。

本文来源：中房网、时代周报、功夫财经