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导读：竞争的加剧，毛利率的降低，未来房地产行业将如何发展？我们不妨来看看半年报发布会上各地产大佬对行业未来的判断。
对于行业的变局，祝九胜认为行业的长周期增长逻辑还是存在的，但行业游戏规则在发生变化，万科在独立思考的同时，也一直在学习和借鉴优秀同行——风险和收益权衡，稳字当头是就是当前应对的优秀策略。
万科从2018年就提出“活下去”。“活下去”比什么都重要。无论何时，都必须确保经营安全，对各利益方负责任。万科从来没有把规模和速度当成唯一重要指标看来，而是在规模与能力平衡中，始终强调“先能力、后规模”。
对于未来，祝九胜说万科把自己当成农民，不去预测天气，老老实实种地。当然，很多时候可能避免不了看天收的问题，只能尽可能让自己收成在同样条件下更好，让各方更满意。
在土地的获取方面，万科92%的项目全部在一二线城市，尤其是项目并购已经占到万科开发投资额的近40%。
现场有人问：万科目前18%的毛利率是否已经很接近底部？何时会到底部？整个行业的利润下滑状态何时见底？
祝九胜的回答可能也和行业的共识差不多，那就是拼产品和服务，未来谁的产品服务做得好，更能获得客户青睐，回报水平就会高。
此外，对于市场关注的焦点，仍是融创上半年的土地投资。
期内，融创新增权益土地储备约1708万平，新增权益货值约2135亿元，62%为公开市场拿地，24%为收并购拿地，14%为产业合作等方式获取。截至6月末，连续12个月累计权益拿地销售比约为28.5%，其中2021年上半年权益拿地销售比约37.9%。
截至上半年，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为2.78亿平方米，权益土地储备约1.64亿平方米，权益土地储备货值预计约为2.0万亿元。下半年，融创对土地投资定下了审慎的目标：权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。
目标背后，源于融创对下半年的市场判断。在孙宏斌看来，央行对银行“两道红线”和对房企融资“三道红线”之下，整个市场规模的下降是个必然过程。“如果要维持市场目前的量，资金肯定是有缺口的。”一方面因为资金平衡，另一方面部分房企会主动或被动退出市场。
他认为，下半年融资市场、信贷市场、销售市场压力较大：“一方面是部分企业因为压力较大的降价造成，另一方面是政策坚决遏制大家对房价上涨的预期，加上经济压力对购买力的影响。”
并且，在孙宏斌看来，有了负债总额的限制，目前并购市场已经消失：“凡是出现问题的公司都有大量的存量债，你并购了它以后就并购了它的存量债，这样负债规模就有可能超过指标。政策虽然没有对房企的负债总规模下降有明确要求，但是对负债的上限提出了要求。”
不过，在这一阶段控制投资，更多基于融创自身战略选择的考量。“负债优化、降低融资成本排在投资之前，是我们在这个阶段战略的选择。”
在世茂今年中期业绩发布会上，董事会副主席许世坛表示，世茂今年会采取一个比较谨慎的防守型策略，多销售、多回款，严控公司投资，不拿贵地，引进更多合作。
今年上半年，世茂合共拿地19宗，增加土地储备301万平方米，土地成本6659元/平方米，土地总价201亿元，权益地价118.15亿元，新增货值571亿元。
如果与销售规模级别相近的房企比较，华润置地以总地价915.2亿元（权益地价742.9亿元）增持了33宗地，新增土地总计容建筑面积达838万平方米；龙湖新增收购土地储备总建筑面积1292万平方米，权益面积723万平方米。
谨慎的世茂展现了一个完全不同的画风，上半年301万平方米的新增土地储备，仅仅是同级别对手的一半不到，与上半年去化的861万平方米销售面积更是相去甚远。
世茂在公告中解释称，受“两集中”供地政策影响，全国住宅用地供需规模下降，热点城市土地竞争激烈，地价居高不下。世茂不拿地的原因并非不参与，而是地价太贵，难以匹配公司的投资模型，“基本上22城集中供地土拍都特别贵，甚至60%可能要亏本的，我觉得就没有必要去拍一块地要亏本或者是不赚钱。”许世坛谈到。
据透露，过去两年通过较大规模的投资和收并购，世茂在土地储备中积累了一定的资本，在上半年少拿地的情况下依然能够维持公司3-4年的销售。在市场充满不确定性时，世茂可以主动选择避让，等待一个更好的窗口期。
对于下半年的投资计划，许世坛认为公司会主动积极参与，但是理性地参与，做一些理性投资。“如果下半年有好的机会，公司的现金表现不错，可以谨慎投资。但是肯定不可能去拍贵地，有机会拿到便宜的项目，我们也会加大力度。”
与年初不同，管理层不再强调包括“销售规模不低于4500亿元”在内的新设定未来五年战略规划，转而提出“一稳二降三提升”的经营策略，并表示：“这是金科主动适应行业发展新特征，把握未来发展主动权，深入推进高质量发展的阶段性选择。”
针对下半年投资策略，金科表示，要在遵守监管投销比不超过40%的规则要求基础上，坚守“投资红线”。具体而指，控制好投效比，坚决不拿低流出、亏损项目，并且会关注下阶段的投资窗口期，果断出手“好的项目”。
“我们有信心、有准备、有能力拿到规模大、盈利性更强的项目。”管理层称，通过地产+、城市更新、一二级联动、收并购等多元方式去获取相对低成本、大规模项目，在降低现金需求同时确保能够获取优质土地和实现公司土储充裕。
实际上，地产+业务亦是金科“新五年”的重点布局方向，目前已累计开发包括重庆两江科技城、长沙科技新城在内的22个城28个科技园区项目。在商旅康养方面，公司累计开发运营项目46个，其中购物中心6座，下半年预计新开业购物中心3座。
2021年上半年，随着行业政策调控与严控金融风险政策的不断深入，控杠杆、降负债亦成为房企的紧要任务。截至6月末，金科股份扣除合同负债后资产负债率为69.55%，净负债率为77.08%，现金短债比为1.38倍，持续处于“三道红线”中“绿档”水平。
多数龙头房企对行业有坚定信心
今年以来，行业密集出台了很多调控政策，虽然看似严苛，但整体都是围绕着“房住不炒”、长效机制建立的大方针。在多数房企看来，属意料之内，并对行业抱有坚定的信心。
碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上指出，城镇化发展越来越快，中国经济发展确定性强，房地产市场会永远存在。政策调控都是为了维持房地产市场稳定发展，相信政府决心和能力，加上企业和市场的配合，房地产市场会更加健康。
招商局置地管理层称：“今年上半年，整体市场还是非常好的，但7月份以来，市场明显感觉到压力在增大。而对于整个行业未来的发展前景，还是有信心能良性发展。”
同样，中海地产在业绩会上也都表达了对行业的信心。
中海集团董事长颜建国分析表示，中海对房地产行业始终抱有乐观的态度，一是房地产行业始终是个很重要的行业，不论在哪个国家，在经济的宏观比例都占有十分重要的地位；二是城镇化率和人口原因，中国2020年达到64%，发达国家一般70%左右，城镇化的发展至少还有10年左右时间，生育政策放开也会为房地产发展奠定基础；三是房地产政策始终是维稳，是有利于长期发展；第四，从市场实践看，房地产行业增速还是不错的。
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