注意！高层重磅定调，房地产未来有4大新趋势！
来源: | 作者:房导君 | 发布时间: 2021-08-20 | 355 次浏览 | 分享到:
近日，一个大会的内容非常重磅，叠加最近整顿教辅、互联网企业，的确值得关注：中央财经委员会第十次会议，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。


重点内容：

1、要坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系。

2、要加强对高收入的规范和调节，依法保护合法收入，合理调节过高收入，鼓励高收入人群和企业更多回报社会。

3、要清理规范不合理收入，整顿收入分配秩序，坚决取缔非法收入。

4、要保护产权和知识产权，保护合法致富，促进各类资本规范健康发展。

5、共同富裕是全体人民的富裕，是人民群众物质生活和精神生活都富裕，不是少数人的富裕，也不是整齐划一的平均主义，要分阶段促进共同富裕。

6、要鼓励勤劳创新致富，坚持在发展中保障和改善民生，为人民提高受教育程度、增强发展能力创造更加普惠公平的条件，畅通向上流动通道，给更多人创造致富机会，形成人人参与的发展环境。

7、允许一部分人先富起来，先富带后富、帮后富，重点鼓励辛勤劳动、合法经营、敢于创业的致富带头人。

8、要尽力而为量力而行，建立科学的公共政策体系，形成人人享有的合理分配格局，同时统筹需要和可能，把保障和改善民生建立在经济发展和财力可持续的基础之上，重点加强基础性、普惠性、兜底性民生保障建设。

9、要促进基本公共服务均等化，加大普惠性人力资本投入，完善养老和医疗保障体系、兜底救助体系、住房供应和保障体系。

10、要夯实金融稳定的基础，处理好稳增长和防风险的关系，巩固经济恢复向好势头，以经济高质量发展化解系统性金融风险，防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险。


每一段话未来很可能都会影响一个行业的发展！那么对于万众瞩目的房地产领域，作为很可能是最影响收入获得感的行业，房地产会有什么变化？


“共同富裕”下，

房地产未来的4个重要变化


核心提示：
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1、趋势一：税收立法。房地产税、遗产税甚至赠予税将会加快立法进程，目的在于调节高收入群体收入、限制不合理收入。
2、趋势二：保障性住房。共有产权房、保障性租赁房的住房保障体系比重将进一步加大。
3、趋势三：社会公平。教育、医疗等加在房产之上的资源，也将逐步回归平均，房地产将更多是“保障基本居住、改善居住条件”的民生定位。
4、趋势四：调控严格。未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”，“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段，打击投资投机行为，通过稳房价，让绝大部分家庭买得起房、住得好。


经过持续不断的去杠杆化、去投资化之后，房地产业正在加速向民生属性回归。

8月17日，中央财经委员会第十次会议召开，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。

会议公告中，仅有一处内容直接涉及房地产，即完善“住房供应和保障体系”。但作为我国居民生活中最重要的大宗资产，房地产的行业定位和政策导向，对于“共同富裕”目标的实现可谓举足轻重。

近几年来，以回归居住属性为目标的“房住不炒”，一直是我国房地产调控政策的重要目标。近期，该目标正进一步向保障民生和调节收入分配的方向延伸。这既可看作“房住不炒”内涵的深化和落地，又在很大程度上决定未来的行业走向。

在这背后，已有两条重要的政策脉络延展开来。

第一，自去年末以来，旨在提高直接税比重、调节收入分配的房地产税改革频繁被提及；

第二，包括保障性租赁住房在内的住房保障体系建设，正被提到前所未有的战略高度。

01. 回归民生

房地产是在最近20年中迅速成为我国家庭的主要资产的。自1998年房改启动以来，我国房地产市场快速发展，人均居住面积也明显改善。

根据国家统计局的数据，到2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

这一过程也伴随着房价的快速上涨。新世纪以来，房地产市场经历了至少5个上涨周期，房价上涨的同时，投资和投机情绪一度抬头，并成为推动市场非理性升温的重要力量。

实际上，在2014年之后，我国就已迈过房地产供需平衡点，楼市全面大涨的基础已经不存在。监管部门也采取各种手段遏制投机和投资，但在市场数次大涨的“教育”下，这种需求的冲动一直存在。

2016年末，监管部门首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（即“房住不炒”），在政策导向上回归房屋的居住属性。至今，此轮调控的力度和范围均有增无减，近5年的调控周期也属空前，尤其在土地、金融供给端的发力，在去杠杆的同时，也令投资投机需求近乎绝迹。

然而，“还不是真正的‘房住不炒’。”8月18日，自然资源部下属某研究机构负责人向21世纪经济报道记者表示，若在此基础上谈论“共同富裕”，仍有一些问题需要解决。

他表示，过去多年来，楼市调控政策的重点在于传统的房地产开发领域，对二手房、租赁、保障性住房等关联领域的规范尚需加强。尤其是在“租购并举”的框架下，租赁住房（特别是政策性租赁房）的建设还存在短板。

另一方面，结构性的供需失衡问题仍然存在，并导致居民的资产性收入出现分化。

房产在调节收入分配中的作用不可忽视。央行于2020年发布的一组数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，高于美国居民家庭28.5个百分点。住房已成为我国居民家庭的主要资产。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，房地产带来了家庭资产增加，但也出现了分配不均。基于房地产的财富增值效应，过去大部分家庭通过买房实现了家庭财富的积累和增值。但高房价下，一部分中低收入家庭因为买不起房而无法获得这部分资产，租房住又进一步加重了支出负担。从这点看，分配不均的现象在加剧。

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，近年来，教育、医疗等资源越来越多地附加在（购买而非租住的）房产之上，同样会导致社会资源分配不均。
许小乐表示，放在“共同富裕”的目标框架下，房地产将更多是“保障基本居住、改善居住条件”的民生定位。

02. 政策脉络

从去年年末开始，楼市调控的民生色彩就逐渐凸显，其中有两条政策脉络值得关注，分别是房地产税改革和住房保障体系建设。

2020年12月23日，财政部部长刘昆在人民日报发表《建立现代财税体制》一文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。文章认为，通过房地产税立法和改革，可健全直接税体系，逐步提高直接税比重，从而达到调节收入分配的作用。

进入2021年，“房地产税”再度被频繁提及。3月24日，国务院副总理韩正召开财税工作座谈会，提出财税政策研究的三大重点，其中之一就是完善房地产市场调控。

5月6日，刘昆发表《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文，再次强调要积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局在京召开房地产税改革试点工作座谈会。

与现行的“房产税”不同，房地产税并非单一税种，而是覆盖房地产交易、持有等各个环节的税收体系。房地产税改革的目的之一，在于增加持有环节税收，从而调节收入分配。多数受访者认为，房地产税有望以试点先行的方式推进，其推出已是箭在弦上。

住房保障体系的建设，同样是近期政策发力的重点。今年4月30日召开的中央政治局会议指出，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

7月22日，韩正主持召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，强调以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

作为一个新的住房品类，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。近期，多个城市发布租赁住房建设计划，按照规划，这一住房品类将大量推出，住房保障体系将快速完善，并有望大幅改变市场供应结构。

站在“共同富裕”的角度，房地产政策还有一定的延展空间。

许小乐认为，未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”，“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段，打击投资投机行为，通过稳房价，让绝大部分家庭买得起房、住得好。

柏文喜则指出，涉及房地产的遗产税与赠予税也或将迎来调整，房地产租赁方面的税收也有望快速推进。

03. 房地产税：合理调节过高收入？

为了合理调节过高收入，可以预期的是，万众瞩目的“房地产税”落地速度，可能会比想象中要更快一点了。


房地产税的内涵是什么？这个到目前有很多争议，大部分人都说房地产税是复合概念，包括房地产交易环节存量环节所有的税种。也有人说，只要不落地，这个谁也不知道是什么。

到目前为止，针对房地产税最有权威的讲话应该是：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

那么房地产税的影响会如何？我们要做要什么准备？！

按照评估值征收房地产税：房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）

房地产税从执行周期看，肯定是先从增量开始：从之前已经有的试点看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。

当然从现在开始，伟哥建议，买房的时候需要警惕了，从未来征收看，大概率是豁免人均面积，而不是套数。因为如果一旦按照家庭豁免首套，最后的结果肯定是家庭离异数量激增。所以这种情况下，更值得买下面8种房屋：（之前伟哥建议过的依然有效）

未来最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税！

1：房本面积小，但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋，比如很多90平米的别墅，房本上只有2居所，但开发商又赠送了很大面积的房屋。

2：城区的房屋，越是收房地产税，核心区的房产越有价值，反而不能去郊区。

3：央产房+老公房+二手经济适用房，这一类保障属性的房产，评估价远远低于商品房，所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。

4：学区房，从未来很长时间看，学区房依然是最有居住价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产。

5：对于旅游地产需要谨慎。

6：核心区的商住公寓，虽然现在严格调控,价格下行明显，但因为本来就考虑了房地产税，这些房屋未来反而值得购买了。

7：共有产权房，限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大。

8：农村的房屋可能更值钱了，从土地角度看，房地产税开启征收后，未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

整体看，共同富裕最核心的一点肯定是住房问题，有人几十套房，有人租不起房（部分天天忽悠房地产市场涨跌的专家也在租房这种现象很可能未来越来越多），这肯定不是共同富裕，未来肯定也不会让所有人都买房。

这种情况下，房地产税甚至遗产税等影响二次分配的政策很可能都快了！

1：对于普通人来说，尽量买核心城市核心城区的物业，特别是教育资源优质，交通便利区域的物业依然值得持有，但远郊区县远大破的物业已经到了考虑卖出的时机了。‘

2：房地产调控一轮风暴已经开始，最近到年底，除非经济增长出现大问题，否则买房要谨慎了。

据不完全统计，1-7月合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。叠加8月上半月的30次，累计房地产年内调控已经超过380次。

来 源 | 21世纪经济报道、新华社、大伟看楼市

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