高增长、控规模、降负债”是恒大在今年3月份实施的发展新战略，其核心目的，就是要大力降负债。9月17日，中国恒大（3333.HK）发布公告，为进一步降低债务水平和融资成本，决定通过自有资金提前偿还15.65亿美元债，折合人民币106亿元。



据了解，恒大此次提前偿债将全部使用自有资金支付，在一定程度上反映其目前较为充裕的现金流。

分析人士指出，恒大提前偿还这么大规模的美元债，不仅体现出公司的强大实力和良好信用，也再次向外界释放出大力降负债的巨大决心。

销售回款让现金流充沛

进入下半年，房地产调控持续收紧，融资“三道红线”让房企压力倍增，资金压力大的房企已纷纷行动起来。其中也包括恒大，除了此次大手笔偿债之外，恒大推出的七折促销活动，分拆物业上市以及恒大汽车引入战投，这些动作都有将会降低负债。

在监管层加强房企融资监管前，恒大在年初便已提出“降负债”的目标。恒大希望在2020年到2022年，力争有息负债平均每年减少1500亿元。恒大发布的中期报告显示，截至6月底，恒大有息负债比3月底减少约400亿元，预计全年会减少1000亿元左右。

9月6日晚上，中国恒大董事局主席许家印连夜召开营销大会，正式下达了9月、10月的营销任务：每个月销售目标1000亿元，即“金九银十”累计要实现销售2000亿元。

对恒大而言，每年的“金九银十”都是为年度业绩发力的最好时机，去年9-10月恒大累计实现销售1734亿元，其中10月单月完成了903亿的销售额，成为房企单月销售最高纪录。

若能趁“金九银十”顺利抢收2000亿元的销售额，恒大将提前完成全年6500亿元的年度目标，完成8000亿元内部销售目标的81.3%。

为实现两月2000亿元的销售目标，恒大在全国范围内推出了全线7折优惠，同时还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利。此前，在房企销售最困难的2月，恒大也只给出了75折优惠。

中原地产认为，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。

上半年，恒大累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%，销售回款率达89.4%，同比增长23个百分点。如果以约90%的回款率计算，恒大全年销售回款将达7200亿元，较2019年大幅增加约2700亿元，为实现许家印提出“有息负债每年平均下降1500亿”的目标带来更大的底气。

此外，恒大最近在资本市场捷报频传，旗下恒大物业引入235亿港元战投，恒大汽车(0708.HK)也成功引入40亿港元投资，将进一步增加净资产，推动负债率下降。

有分析人士指出，中国恒大此次偿还的15.65亿美元债折合人民币约106亿元，规模不小，能悉数以自有资金偿还，足以证明恒大现金流充裕。在行业销情普遍不及预期的背景下，恒大此举更彰显了自身的硬实力。

提前还款为降负债表决心

今年八月，房地产行业的“三大红线”融资新规出台，让行业对稳健经营越发重视，“减负”成为房企的重头戏。

在这一点上，中国恒大先知先觉，为实现更加持续稳健发展，今年3月起就已大刀阔斧启动战略转型，实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，并以“降负债”作为核心要义。

数据显示，自新发展战略实施以来，中国恒大仅第二季度有息负债便大幅下降400亿，加上近期旗下恒大物业引入235亿港元战投、恒大汽车成功募资40亿港元，都将推动中国恒大负债率大幅下降。

一位业内人士指出，“三道红线”突然出现给房企带来了前所未有的压力，恒大此时以自有资金提前偿债可谓意图明显，一方面体现出公司充沛的现金流和良好信用，另一方面也向外界释放出大力降负债的巨大决心。

据悉，中国恒大负债还将进一步下降，并推动各项指标符合监管要求。

恒大22.95亿竞得上海北外滩商住地

9月17日，上海市虹口区出让一宗商住用地，在经过36轮竞价之后，最终由恒大地产集团以总价22.95亿元竞得，楼面价51000元/平方米，溢价率10.87%。

资料显示，此次恒大竞得的为虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块，该地块总建筑面积地上45000平方米，其中住宅建筑面积不超过20000平方米；地下空间可设置3层，规划为停车库及附属配套设施，经营性建筑面积24000平方米，其中住宅配套停车库及附属设施8000平方米，非住宅配套停车库及配套为16000平方米。HK286A-03a号地块建筑高度不高于70米，HK286A-03c号地块不高于60米，两宗地块竞拍起始价为20.7亿元。



另外，地块中包含5600平方米保留保护建筑，HK286A-03a地块涉及保留保护的建筑包括：马厂路19弄11、25号，溧阳路125号、155号、163-175号、181号等，共计约5600平方米。

据土地出让文件显示，地块的商业部分不小于35.55%，办公部分不大于20%；商业办公须整体自持不少于20年，自持期满后需转让出手的，商业办公最小分割出售单位为幢。

两宗地块的四至范围，东至旅顺路，南至东大名路，西至溧阳路，北至东长治路。地块内包含5600平方米保留保护建筑
地块内包含5600平方米保留保护建筑

值得一提的是，该地块位于上海北外滩核心地段，是北外滩840万平方米规划落定后出让的第一幅地块。作为上海未来发展的重要区域之一，北外滩地区的大规模开发建设已正式启动。